Antwort: Ein 50% Loan-to-Value-Verhältnis ist etwas, das jeder Kreditgeber begehrt. Wenn ein Kreditnehmer bereits einen Anteil von 50% an der Immobilie hat, die als Sicherheit für die Hypothek dient, ist es höchst unwahrscheinlich, dass er seinen Verpflichtungen nur unter außergewöhnlichen Umständen nicht nachkommt. Und selbst wenn er in Verzug gerät, ist es zweifelhaft, dass der Kreditgeber Geld verliert, es sei denn, der Wert der Immobilie sinkt um mehr als die Hälfte.
Das heißt, in der heutigen sehr restriktiven Kreditvergabeumgebung stellen die Kreditgeber sicher, dass sie jedes „i“ markieren und jedes „t“ kreuzen. Dennoch kaufen viele Ausländer Immobilien in den USA, insbesondere in diesem wirtschaftlichen Umfeld, in dem Immobilien zu Tiefstpreisen verkauft werden. Und sie erhalten Hypotheken, um dies zu tun. Ihr Dilemma besteht also darin, einen Kreditgeber zu finden, der aktiv Kredite an Ausländer vergibt, was nicht allzu schwierig sein sollte.
Rufen Sie zunächst einige Immobilienmakler an, die sich auf den Umgang mit ausländischen Käufern spezialisiert haben. Sie werden die Namen geeigneter Kreditgeber haben, denn ohne sie fallen ihre Geschäfte durch und sie werden nicht bezahlt.
Ich würde auch der Hispanic National Mortgage Association (www.hnma.com ) einen Blick. Dies ist ein gewinnorientiertes Unternehmen mit der Mission, das hispanische Wohneigentum in den Vereinigten Staaten zu erhöhen. Sie sind bereits Hausbesitzer, aber das sollte HNMA-Mitgliedern keine Rolle spielen, die glauben, dass das Hypothekengeschäft nicht auf die besonderen Bedürfnisse von Minderheiten reagiert hat. Jeder von ihnen sollte mehr als bereit sein, Ihre Situation zu diskutieren.
Vor einigen Jahren gab es eine Bewegung, Hypotheken an Personen zu vergeben, die eine individuelle Steueridentifikationsnummer, aber keine Sozialversicherungsnummer hatten. Aber die Bemühungen verpufften unter einem Feuersturm des Protests über die Vergabe von Hypotheken an undokumentierte, illegale Ausländer. Dennoch werden einige Kreditgeber auf der Grundlage einer solchen Kennung verleihen.
Eine ITIN ist eine Steuerverarbeitungsnummer, die von Uncle Sam an Personen ausgegeben wird, die eine Steuerzahler-ID-Nummer benötigen, aber nicht für eine SSN berechtigt sind. Sie werden unabhängig vom Einwanderungsstatus ausgestellt, da sowohl gebietsansässige als auch gebietsfremde Ausländer Einkommenssteuern auf in diesem Land verdientes Geld zahlen müssen. Nach dem Patriot Act ist dies eine akzeptable Form der Identifikation. Ich gehe davon aus, dass Sie, da Sie eine Eigentumswohnung in Kalifornien haben, Steuern zahlen und eine solche Nummer haben.
Als ich gerade im Internet herumschnüffelte, fand ich ein Outfit namens ITIN2 (www.itinlending.net ). Ich weiß nichts über diese Firma, daher ist dies keine Bestätigung. Aber es sagt, es bietet Kredite von bis zu 97% des Wertes der Immobilie mit voller Kreditnehmer Dokumentation, einschließlich einer Kredit-Bericht und Nachweis über zwei Jahre Beschäftigung und Einkommensteuerzahlungen. Das Unternehmen sagt auch, dass es Ausländern ohne ITIN Kredite von bis zu 600.000 US-Dollar gewähren wird, nur einen Pass, „solange Sie eine Anzahlung von 25% haben … es ist keine Dokumentation erforderlich.“
Als ich mich weiter umsah, fand ich eine ausländische Hypothek (www.foreignnationalmortgages.com) in Florida sowie eine Reihe anderer Möglichkeiten. Lass deine Finger laufen.
Response
Hörte von einer Reihe von Finanzplanern über meinen Rat an den Leser, der erwägte, seine 401 (k) zu überfallen, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen (Realty Q&A, 8. April 2011). Ihre Vorschläge waren im Grunde die gleichen: Warum nicht seine 401 (k) Vermögenswerte in eine selbstgesteuerte IRA verschieben, wo das Geld zum Kauf von Miethäusern verwendet werden könnte, ohne Steuerstrafen zu verursachen.
Das ist alles schön und gut, und ich stimme zu, dass ich das als mögliche Alternative hätte anbieten sollen. Aber zur gleichen Zeit gibt es bestimmte Steuerregeln in Bezug auf Selbstverwaltung, die auf den Buchstaben befolgt werden müssen – Regeln, die nicht gelten, wenn Sie einfach kaufen und vermieten Investmenthäuser.
Ja, Sie werden die 10% Strafe für das Ziehen von Geld aus Ihrem Rentenkonto vermeiden, bevor Sie 59½ Jahre alt werden, sowie die Einkommensteuer auf dieses Geld zu zahlen, vielleicht in einer höheren Klammer als normal. Aber die selbstgesteuerten IRA-Regeln werden von einigen als belastend angesehen.
Dennoch war John Farrell, ein zertifizierter Finanzplaner, ziemlich unnachgiebig: „Ein Problem, das Sie nicht angesprochen haben, ist, wenn sie ihre 401 (k) leeren, zahlen sie Einkommenssteuern mit ihrem höchsten Grenzsatz und einer Strafe von 10% „, antwortete er. „Bei den von ihnen genannten Einkommensniveaus sollten sie im Grenzsteuersatz von 28% liegen. Dann zahlen sie bei der Strafe von 10% zusätzlich 76.000 US-Dollar Steuern. Allein deshalb denke ich, dass sie dies ernsthaft überdenken sollten.“
Chris Maggard, ein Investmentmanager mit Fifth Third Securities in Clinton Township, Mich., auch gewogen. „Eine Strafe von 10% wäre und ist wichtig“, sagte Maggard, der die Rendite des Lesers auf etwa 8,85% berechnete. Das ist „brutto, abzüglich Reparaturen, Steuern und anderer Ausgaben“, fügte er hinzu und stellte fest, dass 8,85% unter den historischen, wenn auch nicht den jüngsten Börsendurchschnitten liegen.
David Crooks, ein Finanzberater bei Bleakley, Schwartz, Cooney & Finney in Fairfield, N.J. weist zu Recht darauf hin, dass die meisten 401 (k) -Pläne es den Mitarbeitern nicht erlauben, vor Erreichen des 55. Lebensjahres eine Verteilung vorzunehmen, wenn sie noch für das Unternehmen arbeiten, es sei denn, sie beantragen einen Härtefallentzug. „Das würde diesen Test nicht erfüllen“, sagte Crooks.
Frage: Erlauben nicht viele Arbeitgeber Planverteilungen, während sie noch beschäftigt sind? Gibt es auch keine 10% Strafe für das Herausziehen von Geld vor 59½ und all das Geld wäre in dem Jahr steuerpflichtig, in dem sie es tun? -N.L.
Antwort: Siehe oben.
Der national syndizierte Kolumnist Lew Sichelman berichtet seit mehr als 40 Jahren über den Wohnungsmarkt. MarketWatch-Leser werden ermutigt, ihre Immobilienfragen an ihn zu senden [email protected] . Antworten werden jeden Freitag in dieser Spalte vorgestellt. Aufgrund der Menge an E-Mails, die er erhält, kann er jedoch nicht jede Leseranfrage beantworten.
