Réponse: Un ratio prêt / valeur de 50% est quelque chose que tous les prêteurs convoitent. Après tout, si un emprunteur détient déjà une participation de 50% dans la propriété qui sert de garantie pour l’hypothèque, il est hautement improbable qu’il ne respecte pas ses obligations dans des circonstances autres que les plus extraordinaires. Et même s’il fait défaut, il est douteux que le prêteur perde de l’argent à moins que la valeur de la propriété ne diminue de plus de la moitié.
Cela dit, dans l’environnement de prêt très restrictif d’aujourd’hui, les prêteurs s’assurent de marquer chaque « i » et de croiser chaque « t ». Par conséquent, l’absence d’un numéro de sécurité sociale d’identification à neuf chiffres très important envoie un signal rouge immédiat, provoquant le recul de certains prêteurs. Pourtant, de nombreux ressortissants étrangers achètent des biens immobiliers aux États-Unis, en particulier dans cet environnement économique où l’immobilier se vend à des prix très bas. Et ils obtiennent des hypothèques pour le faire. Donc, votre dilemme est de trouver un prêteur qui prête activement aux étrangers, ce qui ne devrait pas être trop difficile.
Commencez par appeler des agents immobiliers spécialisés dans les relations avec les acheteurs étrangers. Ils auront les noms des prêteurs appropriés, car sans eux, leurs offres tombent et ils ne sont pas payés.
Je donnerais également à l’Association nationale d’hypothèques Hispanique (www.hnma.com ) un regard. Il s’agit d’une entreprise à but lucratif ayant pour mission d’accroître l’accession à la propriété des Hispaniques aux États-Unis. Vous êtes déjà propriétaire d’une maison, mais cela ne devrait pas avoir d’importance pour les membres de la HNMA, qui croient que le secteur des prêts hypothécaires n’a pas répondu aux besoins particuliers des groupes minoritaires. Chacun d’entre eux devrait être plus que disposé à discuter de votre situation.
Il y a quelques années, il y avait un mouvement pour faire des hypothèques à des personnes qui avaient un numéro d’identification individuel du contribuable mais pas de numéro de sécurité sociale. Mais l’effort a fait long feu sous une tempête de protestation contre l’octroi d’hypothèques à des étrangers illégaux sans papiers. Pourtant, certains prêteurs prêteront sur la base d’un tel identifiant.
Un ITIN est un numéro de traitement fiscal délivré par l’Oncle Sam aux personnes qui doivent avoir un numéro d’identification fiscale mais qui ne sont pas admissibles à un SSN. Ils sont délivrés indépendamment du statut d’immigration car les étrangers résidents et non résidents doivent payer des impôts sur le revenu sur l’argent gagné dans ce pays. Selon le Patriot Act, il s’agit d’une forme d’identification acceptable. Je vais présumer que puisque vous avez un condo en Californie, vous payez des impôts et avez un tel numéro.
En flânant sur le web, j’ai trouvé une tenue appelée ITIN Lending (www.itinlending.net ). Je ne sais rien de cette entreprise, donc ce n’est pas une approbation. Mais il dit qu’il offre des prêts allant jusqu’à 97% de la valeur de la propriété avec une documentation complète de l’emprunteur, y compris un rapport de crédit et une preuve montrant deux années d’emploi et des paiements d’impôt sur le revenu. La société dit également qu’elle accordera des prêts allant jusqu’à 600 000 to aux ressortissants étrangers sans ITIN, juste un passeport, « tant que vous avez un acompte de 25%… aucune documentation n’est requise. »
En regardant plus loin, j’ai trouvé une hypothèque nationale étrangère (www.des garanties étrangères.com) en Floride ainsi qu’un tas d’autres possibilités. Laissez vos doigts faire la marche.
Réponse
J’ai entendu un certain nombre de planificateurs financiers parler de mes conseils au lecteur qui envisageait de perquisitionner son 401(k) pour acheter un immeuble de placement (Realty Q &A, 8 avril 2011). Leurs suggestions étaient fondamentalement les mêmes: Pourquoi ne pas déplacer ses actifs 401 (k) dans une IRA autogérée, où l’argent pourrait être mis au travail en achetant des maisons de location sans encourir de pénalités fiscales.
C’est très bien, et je suis d’accord pour dire que j’aurais dû offrir cela comme alternative possible. Mais en même temps, certaines règles fiscales concernant l’autogestion doivent être suivies à la lettre – des règles qui ne s’appliquent pas lorsque vous achetez et louez simplement des maisons d’investissement.
Oui, vous éviterez la pénalité de 10% pour avoir retiré de l’argent de votre compte de retraite avant d’atteindre l’âge de 59½ ans, ainsi que de devoir payer de l’impôt sur le revenu sur cet argent, peut-être à une fourchette plus élevée que la normale. Mais les règles de l’IRA autogérées sont considérées par certains comme onéreuses.
Pourtant, John Farrell, un planificateur financier certifié, était assez catégorique: « Un problème que vous n’avez pas abordé est que s’ils vident leur 401 (k), ils paieront des impôts sur le revenu à leur taux marginal le plus élevé et une pénalité de 10% », a-t-il répondu. « Aux niveaux de revenu qu’ils ont mentionnés, ils devraient se situer dans le taux marginal d’imposition de 28%. Ensuite, avec la pénalité de 10% en plus de cela, ils paieront 76 000 taxes d’impôts. Donc, sur cette seule base, je pense qu’ils devraient sérieusement repenser cela. »
Chris Maggard, gestionnaire de placements chez Fifth Third Securities dans le canton de Clinton, au Michigan., a également pesé. « Une pénalité de 10% serait et importe », a déclaré Maggard, qui a calculé le rendement du lecteur à environ 8,85%. C’est « brut, net des réparations, taxes et autres dépenses », a-t-il ajouté, notant que 8,85% est inférieur aux moyennes historiques, mais pas récentes, des marchés boursiers.
Sur une autre note, pendant ce temps, David Crooks, conseiller financier chez Bleakley, Schwartz, Cooney & Finney à Fairfield, New Jersey., souligne à juste titre que la plupart des régimes 401 (k) ne permettent pas aux employés de prendre une distribution avant d’atteindre l’âge de 55 ans s’ils travaillent toujours pour l’entreprise, à moins qu’ils ne demandent un retrait pour difficultés. « Cela ne répondrait pas à ce test », a déclaré Crooks.
Question : Beaucoup d’employeurs n’autorisent-ils pas les distributions de régimes pendant qu’ils sont encore en emploi? De plus, n’y a-t-il pas une pénalité de 10% pour retirer de l’argent avant 59½ et tout cet argent serait imposable l’année où ils le font? – N.L.
Réponse : Voir ci-dessus.
Lew Sichelman, chroniqueur syndiqué à l’échelle nationale, couvre le marché du logement depuis plus de 40 ans. Les lecteurs de MarketWatch sont encouragés à lui envoyer leurs questions immobilières à l’adresse suivante: [email protected] . Les réponses seront présentées dans cette colonne tous les vendredis. Cependant, en raison du volume d’e-mails qu’il reçoit, il ne peut pas répondre à la requête de tous les lecteurs.
