svar: en 50% lån-till-värde-förhållande är något varje långivare begär. När allt kommer omkring, om en låntagare redan har en andel på 50% i fastigheten som står som säkerhet för hypotekslånet, är det högst osannolikt att han inte kommer att uppfylla sina skyldigheter för några utom de mest extraordinära omständigheterna. Och även om han gör Standard, är det tveksamt långivaren kommer att förlora pengar om inte värdet på fastigheten faller med mer än hälften.
som sagt, i dagens mycket restriktiva utlåningsmiljö, gör långivare vissa att pricka varje ”jag” och korsa varje ”t”. följaktligen skickar bristen på ett viktigt, nio-siffrigt identifierande personnummer en omedelbar röd flagga, vilket gör att vissa långivare backar. Fortfarande, många utländska medborgare köper fastigheter i USA, särskilt i denna ekonomiska miljö där Fastigheter säljer till rock-bottom priser. Och de får inteckningar för att göra det. Så ditt dilemma är att hitta en långivare som aktivt lånar ut till utlänningar, vilket inte borde vara för svårt.
börja med att ringa några fastighetsmäklare som är specialiserade på att hantera utländska köpare. De kommer att ha namnen på lämpliga långivare, för utan dem faller deras erbjudanden igenom och de får inte betalt.
jag skulle också ge Hispanic National Mortgage Association (www.hnma.com) en titt. Detta är ett vinstdrivande företag med ett uppdrag att öka spansktalande husägare i USA. Du är redan en husägare, men det borde inte spela någon roll för hnma-medlemmar, som tror att hypotekslån inte har varit lyhörda för minoritetsgruppernas särskilda behov. Någon av dem borde vara mer än villig att diskutera din situation.
för några år sedan fanns det en rörelse för att göra inteckningar till personer som hade ett individuellt skattebetalarens identifikationsnummer men inget personnummer. Men ansträngningen fizzled under en eldstorm av protest om att ge inteckningar till ookumenterade, olagliga utlänningar. Ändå kommer vissa långivare att låna ut på grundval av en sådan identifierare.
en ITIN är ett skattebehandlingsnummer utfärdat av Uncle Sam till personer som måste ha ETT skattebetalarens ID-nummer men inte är berättigade till ett SSN. De utfärdas oavsett invandringsstatus eftersom både bosatta och utländska utlänningar måste betala inkomstskatt på pengar som tjänats i detta land. Enligt Patriot Act är detta en acceptabel form av identifiering. Jag antar att eftersom du har en lägenhet i Kalifornien betalar du skatt och har ett sådant nummer.
bara nosing runt på webben, jag hittade en outfit som heter itin Lending (www.itinlending.net). jag vet ingenting om det här företaget, så det här är inte ett godkännande. Men det säger att det erbjuder lån på upp till 97% av fastighetens värde med full låntagardokumentation, inklusive en kreditrapport och bevis som visar två års anställning och inkomstskatt. Företaget säger också att det kommer att göra lån på upp till $ 600,000 till utländska medborgare utan en ITIN, bara ett pass, ”så länge du har en handpenning på 25% … ingen dokumentation krävs.”
titta vidare, Jag hittade utländsk nationell inteckning (www.foreignnationalmortgages.com) i Florida samt en massa andra möjligheter. Låt dina fingrar gå.
svar
hört från ett antal finansiella planerare om mitt råd till läsaren som övervägde att plundra sin 401(k) för att köpa en förvaltningsfastighet (Realty Q& a, 8 April 2011). Deras förslag var i princip desamma: varför inte flytta sina 401 (k) tillgångar till en självstyrd IRA, där pengarna kunde sättas i arbete och köpa hyreshus utan att ådra sig några skattestraff.
det är allt bra och bra, och jag håller med om att jag borde ha erbjudit det som ett möjligt alternativ. Men samtidigt finns det vissa skatteregler för självstyrd som måste följas till punkt och pricka-regler som inte gäller när du helt enkelt köper och hyr ut investeringshus.
Ja, du kommer att undvika 10% straff för att dra pengar ur ditt pensionskonto innan du når 59 års ålder, samt att behöva betala inkomstskatt på pengarna, kanske på en högre konsol än normalt. Men de självstyrda IRA-reglerna anses av vissa vara betungande.
ändå var John Farrell, en certifierad finansiell planerare, ganska fast:” en fråga som du inte tog upp är om de tömmer sina 401(k), de betalar inkomstskatt till sin högsta marginalränta och en 10% straff”, svarade han. ”På inkomstnivåerna de nämnde borde de ligga i marginalskattesatsen på 28%. Då, vid 10% straff på toppen av det, betalar de $ 76,000 i skatter. Så baserat på det ensam tror jag att de borde tänka om detta på allvar.”
Chris Maggard, en investeringschef med femte tredje värdepapper i Clinton Township, Mich., vägde också in. ”En straff på 10% skulle och spelar roll”, säger Maggard, som beräknade läsarens avkastning på cirka 8,85%. Det är ”brutto, netto efter reparationer, skatter och andra utgifter”, tillade han och noterade att 8.85% ligger under Historiska, men inte nyligen, aktiemarknadsgenomsnitt.
på en annan anteckning, under tiden, David Crooks, en finansiell rådgivare med Bleakley, Schwartz, Cooney & Finney i Fairfield, N. J., påpekar med rätta att de flesta 401(k) planer inte tillåter anställda att ta en distribution innan de når 55 års ålder om de fortfarande arbetar för företaget om de inte lämnar in en umbäranden. ”Detta skulle inte uppfylla det testet,” sa skurkar.
Fråga: tillåter inte många arbetsgivare planfördelningar medan de fortfarande är anställda? Också, finns det inte en 10% straff för att dra ut pengar före 59 GHz och alla dessa pengar skulle vara skattepliktiga under det år de gör det? – Nl
svar: Se ovan.
nationellt syndikerad kolumnist Lew Sichelman har täckt bostadsmarknaden i mer än 40 år. MarketWatch-läsare uppmuntras att skicka sina fastighetsfrågor till honom på [email protected]. svar kommer att presenteras i denna kolumn varje fredag. Men på grund av volymen av e-post han får kan han inte svara på varje läsares fråga.
