odpověď: 50% poměr půjčky k hodnotě je něco, po čem každý věřitel touží. Koneckonců, pokud dlužník již má 50% podíl na majetku, který stojí jako zajištění hypotéky, je velmi nepravděpodobné, že nesplní své závazky za žádné, ale nejneobyčejnější okolnosti. A i kdyby nesplácel, je pochybné, že věřitel přijde o peníze, pokud hodnota nemovitosti neklesne o více než polovinu.
to znamená, že v dnešním velmi restriktivním úvěrovém prostředí se věřitelé ujistí, že tečkují každé “ já „a překračují každé „t“. v důsledku toho nedostatek důležitého devítimístného identifikačního čísla sociálního zabezpečení vysílá okamžitou červenou vlajku, což způsobuje, že někteří věřitelé ustoupí. Ještě pořád, mnoho cizích státních příslušníků kupují nemovitosti v USA, a to zejména v tomto ekonomickém prostředí, ve kterém se nemovitost prodává za nejnižší ceny. A získávají k tomu hypotéky. Takže vaše dilema je najít věřitele, který aktivně půjčuje cizincům, což by nemělo být příliš těžké.
začněte voláním některých realitních agentů, kteří se specializují na jednání se zahraničními kupci. Budou mít jména vhodných věřitelů, protože bez nich jejich obchody propadnou a nedostanou zaplaceno.
také bych dal hispánské národní hypoteční asociaci (www.hnma.com) pohled. Jedná se o ziskovou společnost s posláním zvyšovat hispánské vlastnictví domů ve Spojených státech. Jste již majitelem domu, ale to by nemělo záležet na členech HNMA, kteří věří, že hypoteční podnikání nereagovalo na konkrétní potřeby menšinových skupin. Každý z nich by měl být více než ochoten diskutovat o vaší situaci.
před několika lety došlo k hnutí za hypotéky lidem, kteří měli individuální identifikační číslo daňového poplatníka, ale žádné číslo sociálního zabezpečení. Ale úsilí se rozplynulo pod bouří protestu o poskytování hypoték nezdokumentovaným, nelegální cizinci. Přesto někteří věřitelé půjčují na základě takového identifikátoru.
itin je číslo zpracování daně vydané strýčkem Samem jednotlivcům, kteří musí mít identifikační číslo daňového poplatníka, ale nemají nárok na SSN. Vydávají se bez ohledu na imigrační status, protože cizinci s bydlištěm i nerezidenty musí platit daně z příjmu z peněz získaných v této zemi. Podle Patriot Act je to přijatelná forma identifikace. Budu předpokládat, že od té doby, co máte byt v Kalifornii, platíte daně a máte takové číslo.
jen čichání kolem na webu, našel jsem oblečení s názvem itin Lending (www.itinlending.net). o této společnosti nic nevím, takže to není potvrzení. Ale říká, že nabízí půjčky až do 97% hodnoty nemovitosti s úplnou dokumentací dlužníka, včetně zprávy o úvěru a dokladu prokazujícího dva roky zaměstnání a platby daně z příjmu. Společnost také říká, že bude poskytovat půjčky až do výše $ 600,000 cizím státním příslušníkům bez ITIN, jen pas, “ pokud máte zálohu ve výši 25% … nevyžaduje se žádná dokumentace.“
když jsem se rozhlédl dále, našel jsem cizí státní hypotéku (www.zahraniční národnostnímortgages.com) na Floridě, stejně jako spoustu dalších možností. Nechte své prsty chodit.
odpověď
Slyšel jsem od řady finančních plánovačů o mé Radě čtenáři, který uvažoval o nájezdu na jeho 401 (k) na nákup investiční nemovitosti (Realty Q&a, duben 8, 2011). Jejich návrhy byly v podstatě stejné: proč nepřesunout jeho 401 (k) aktiva do vlastní řízené IRA, kde by peníze mohly být dány do práce na nákup nájemních domů, aniž by vznikly jakékoli daňové sankce.
to je vše v pořádku a dobře, a souhlasím s tím, že jsem to měl nabídnout jako možnou alternativu. Ale ve stejnou dobu, existují určitá daňová pravidla týkající se self-režie, které musí být dodrženy písmeno-pravidla, která neplatí, když jste prostě nákup a pronájem investičních domů.
Ano, vyhnete se 10% pokutě za vytažení peněz z vašeho důchodového účtu dříve, než dosáhnete věku 59½, a také budete muset platit daň z příjmu z těchto peněz, možná ve vyšší skupině, než je obvyklé. Pravidla IRA, která sama řídí, však někteří považují za obtížná.
přesto byl John Farrell, certifikovaný finanční plánovač, docela neoblomný: „jeden problém, který jste neřešili, je, že pokud vyprázdní své 401 (k), zaplatí daně z příjmu nejvyšší mezní sazbou a pokutou 10%,“ odpověděl. „Na úrovni příjmů, které zmínili, by měly být v mezní daňové sazbě 28%. Pak při 10% penále navíc zaplatí 76 000 dolarů na daních. Takže jen na základě toho si myslím, že by to měli vážně přehodnotit.“
Chris Maggard, investiční manažer s pátou třetinou cenných papírů v Clinton Township, Mich., také zvážil. „10% trest by a záleží,“ řekl Maggard, který vypočítal návratnost čtenáře na přibližně 8,85%. To je „hrubé, bez oprav, daní a dalších výdajů“, dodal s tím, že 8.85% je pod historickými, i když ne nedávnými průměry akciových trhů.
na další poznámku, mezitím David Crooks, finanční poradce s Bleakley, Schwartz, Cooney & Finney ve Fairfieldu, N. J., správně poukazuje na to, že většina 401 (k) plány neumožňují zaměstnancům převzít distribuci před dosažením věku 55, pokud stále pracují pro společnost, pokud nepodají žádost o stažení strádání. „To by nesplnilo tento test,“ řekl Crooks.
otázka: nepřipouští mnoho zaměstnavatelů rozdělení plánu, když jsou stále zaměstnáni? Také, není tam 10% trest za tahání peněz před 59½ a všechny tyto peníze by byly zdanitelné v roce, kdy to dělají? – N. L.
odpověď: viz výše.
národně syndikovaný publicista Lew Sichelman pokrývá trh s bydlením více než 40 let. Čtenářům MarketWatch se doporučuje, aby mu zasílali své otázky týkající se nemovitostí na adrese [email protected]. odpovědi budou uvedeny v tomto sloupci každý pátek. Vzhledem k objemu e-mailů, které dostává, však nemůže odpovědět na dotaz každého čtenáře.
