Svar: en 50% lån-til-verdi ratio er noe hver utlåner begjærer. Tross alt, hvis en låntaker allerede har en 50% eierandel i eiendommen som står som sikkerhet for boliglån, er det svært lite sannsynlig at han vil unnlate å oppfylle sine forpliktelser for noen, men de mest ekstraordinære omstendigheter. Og selv om han gjør standard, er det tvilsomt utlåner vil tape penger med mindre verdien av eiendommen faller med mer enn halvparten.
når det er sagt, i dagens svært restriktive utlånsmiljø, sørger långivere for å dot hver «jeg» og krysse hver «t». Følgelig sender mangelen på et all-viktig, ni-sifret identifiserende Personnummer opp et øyeblikkelig rødt flagg, noe som forårsaker at noen långivere går tilbake. Likevel kjøper mange utenlandske statsborgere eiendom I USA, spesielt i dette økonomiske miljøet der eiendomsmegling selger til rock-bottom priser. Og de får boliglån til å gjøre det. Så ditt dilemma er å finne en utlåner som aktivt låner til utlendinger, som ikke bør være for vanskelig.
Start med å ringe noen eiendomsmeglere som spesialiserer seg på å håndtere utenlandske kjøpere. De vil ha navnene på passende långivere, fordi uten dem faller deres avtaler gjennom og de blir ikke betalt.
jeg vil også gi Hispanic National Mortgage Association (www.hnma.com) en titt. Dette er en for-profit selskap med et oppdrag for å øke Hispanic homeownership I Usa. Du er allerede et hus, men det bør ikke saken til hnma medlemmer, som tror boliglån virksomheten ikke har vært lydhør overfor de spesielle behovene til minoritetsgrupper. Noen av dem bør være mer enn villig til å diskutere din situasjon.
For noen år siden var det en bevegelse for å gjøre boliglån til personer som hadde et individuelt skattebetalers identifikasjonsnummer, men ikke Noe Personnummer. Men innsatsen fizzled under en firestorm av protest om å gi boliglån til uokumenterte, ulovlige romvesener. Likevel vil noen långivere låne ut på grunnlag av en slik identifikator.
EN ITIN er en skatt behandling nummer utstedt Av Uncle Sam til personer som er pålagt å ha en skattyter ID-nummer, men er ikke kvalifisert for EN SSN. De utstedes uavhengig av innvandring status fordi både bosatt og ikke-resident aliens må betale skatt på penger tjent i dette landet. Ifølge Patriot Act er dette en akseptabel form for identifikasjon. Jeg skal anta at siden du har en leilighet I California, betaler du skatt og har et slikt nummer.
bare nosing rundt på nettet, fant jeg ET antrekk kalt ITIN Lending (www.itinlending.net). jeg vet ikke noe om dette selskapet, så dette er ikke en påtegning. Men det sier at det tilbyr lån på opptil 97% av eiendommens verdi med full lånerdokumentasjon, inkludert en kredittrapport og bevis som viser to års ansettelses-og inntektsskatt. Selskapet sier også at det vil gi lån på opptil $600 000 til utenlandske statsborgere uten ITIN, bare et pass, » så lenge du har en forskuddsbetaling på 25% … ingen dokumentasjon er nødvendig.»
Ser rundt videre, fant Jeg Foreign National Mortgage (www.foreignnationalmortgages.com) I Florida, samt en rekke andre muligheter. La fingrene gjøre walking.
Svar
Hørt fra en rekke økonomiske planleggere om mitt råd til leseren som vurderte å raide sin 401(k) for å kjøpe en investeringseiendom (Realty Q& a, 8.April 2011). Deres forslag var i utgangspunktet det samme: Hvorfor ikke flytte sine 401 (k) eiendeler til en SELVSTYRT IRA, hvor pengene kunne bli satt på jobb med å kjøpe utleiehus uten å pådra seg skattestraff.
Det er alt bra og bra, og jeg er enig i at jeg burde ha tilbudt det som et mulig alternativ. Men samtidig er det visse skatteregler om selvstyrt som må følges til brevet-regler som ikke gjelder når du bare kjøper og leier ut investeringshus.
ja, du vil unngå 10% straff for å trekke penger ut av din pensjonskonto før du når 59 år, samt å måtte betale inntektsskatt på pengene, kanskje på en høyere brakett enn normalt. MEN DE selvstyrte IRA-reglene anses av noen å være tunge.
Likevel Var John Farrell, en sertifisert finansiell planlegger, ganske fast: «Et problem som du ikke adresserte, er at hvis de tømmer 401 (k), betaler de inntektsskatt på høyeste marginale rente og en 10% straff,» svarte han. «På inntektsnivået de nevnte, bør de være i 28% marginal skattesats. Deretter, på 10% straffen på toppen av det, betaler de $ 76 000 i skatt. Så basert på det alene, tror jeg de burde seriøst revurdere dette.»
Chris Maggard, en investeringsforvalter Med Femte Tredje Verdipapirer I Clinton Township, Mich., også veid inn. «En 10% straff ville og betyr noe,» sa Maggard, som beregnet leserens avkastning på ca 8,85%. Det er» brutto, netto av reparasjoner, skatter og andre utgifter, » la han til, og bemerket at 8.85% er under historisk, men ikke nylig, aksjemarkedet gjennomsnitt.
På et annet notat, I mellomtiden, David Crooks, en finansiell rådgiver Med Bleakley, Schwartz, Cooney & Finney I Fairfield, N. J., med rette påpeker at de fleste 401 (k) planer ikke tillater ansatte å ta en distribusjon før fylte 55 hvis de fortsatt jobber for selskapet med mindre de filen for en motgang tilbaketrekking. «Dette ville ikke møte den testen,» Sa Crooks.
Spørsmål: ikke mange arbeidsgivere tillater ikke planutdelinger mens de fortsatt er ansatt? Også, er det ikke en 10% straff for å trekke penger ut før 59½, og alle pengene vil være skattepliktige i året de gjør det? – N. L.
Svar: Se ovenfor.
Nasjonalt syndikert spaltist Lew Sichelman har dekket boligmarkedet i mer enn 40 år. MarketWatch lesere oppfordres til å sende sine eiendomsmegling spørsmål til ham på [email protected]. Svar vil bli presentert i denne kolonnen hver fredag. På grunn av volumet av e-post han mottar, kan han imidlertid ikke svare på hver lesers spørsmål.
