Risposta: Un 50% loan-to-value ratio è qualcosa che ogni creditore brama. Dopo tutto, se un mutuatario ha già una quota del 50% nella proprietà che si pone come garanzia per il mutuo, è altamente improbabile che egli non riuscirà a soddisfare i suoi obblighi per qualsiasi, ma le circostanze più straordinarie. E anche se lo fa di default, è dubbio che il creditore perderà soldi a meno che il valore della proprietà cade di più della metà.
Detto questo, nell’ambiente di prestito molto restrittivo di oggi, i finanziatori si assicurano di punteggiare ogni ” i “e attraversare ogni” t”. Di conseguenza, la mancanza di un numero di previdenza sociale di identificazione a nove cifre, importantissimo, invia una bandiera rossa immediata, causando alcuni finanziatori a fare marcia indietro. Ancora, molti cittadini stranieri stanno comprando proprietà negli Stati Uniti, soprattutto in questo ambiente economico in cui immobiliare sta vendendo a prezzi rock-bottom. E stanno ottenendo mutui per farlo. Quindi il tuo dilemma è trovare un prestatore che presta attivamente agli stranieri, il che non dovrebbe essere troppo difficile.
Inizia chiamando alcuni agenti immobiliari specializzati nel trattare con acquirenti stranieri. Avranno i nomi di istituti di credito appropriati, perché senza di loro, le loro offerte cadono e non vengono pagati.
Darei anche l’Associazione ipotecaria nazionale ispanica (www.hnma.com) uno sguardo. Questa è una società a scopo di lucro con la missione di aumentare la proprietà della casa ispanica negli Stati Uniti. Sei già proprietario di una casa, ma questo non dovrebbe importare ai membri HNMA, che credono che il business dei mutui non sia stato sensibile alle esigenze particolari dei gruppi di minoranza. Ognuno di loro dovrebbe essere più che disposto a discutere la tua situazione.
Alcuni anni fa, c’era un movimento per fare mutui a persone che avevano un numero di identificazione del contribuente individuale, ma nessun numero di previdenza sociale. Ma lo sforzo svanì sotto una tempesta di protesta per dare mutui a stranieri illegali e senza documenti. Ancora, alcuni istituti di credito presteranno sulla base di tale identificatore.
Un ITIN è un numero di elaborazione fiscale rilasciato da Uncle Sam agli individui che sono tenuti ad avere un numero ID contribuente, ma non sono ammissibili per un SSN. Essi sono emessi indipendentemente dallo stato di immigrazione, perché sia gli stranieri residenti e non residenti devono pagare le imposte sul reddito sul denaro guadagnato in questo paese. Secondo il Patriot Act, questa è una forma accettabile di identificazione. Ho intenzione di presumere che dal momento che si dispone di un condominio in California, si pagano le tasse e hanno un tale numero.
Solo curiosando sul web, ho trovato un vestito chiamato ITIN Lending (www.itinlending.net). Non so nulla di questa azienda, quindi questa non è un’approvazione. Ma dice che offre prestiti fino al 97% del valore della proprietà con piena documentazione mutuatario, tra cui un rapporto di credito e la prova che mostra due anni di lavoro e dei pagamenti delle imposte sul reddito. La società dice anche che farà prestiti fino a $600.000 a cittadini stranieri senza un ITIN, solo un passaporto, “fino a quando si dispone di un acconto del 25% … non è richiesta alcuna documentazione.”
Guardandomi intorno ulteriormente, ho trovato Mutuo nazionale straniero (www.stranieri nazionalimortgages.com) in Florida così come un sacco di altre possibilità. Lascia che le tue dita facciano il cammino.
Risposta
Sentito da un certo numero di pianificatori finanziari circa il mio consiglio al lettore che stava pensando di razziare il suo 401(k) per l’acquisto di un investimento immobiliare (Realty Q&A, 8 aprile 2011). I loro suggerimenti erano fondamentalmente gli stessi: Perché non spostare i suoi 401(k) beni in un auto-diretto IRA, dove il denaro potrebbe essere messo al lavoro l’acquisto di case in affitto senza incorrere in sanzioni fiscali.
Va tutto bene, e sono d’accordo che avrei dovuto offrirlo come possibile alternativa. Ma allo stesso tempo, ci sono alcune regole fiscali per quanto riguarda auto-diretto che deve essere seguito alla lettera — regole che non si applicano quando si sta semplicemente comprando e affittando case di investimento.
Sì, eviterai la penalità del 10% per estrarre denaro dal tuo conto pensionistico prima di raggiungere l’età 59½, oltre a dover pagare l’imposta sul reddito su quei soldi, forse a una fascia più alta del normale. Ma le regole dell’IRA auto-dirette sono considerate da alcuni onerose.
Tuttavia, John Farrell, un pianificatore finanziario certificato, era piuttosto irremovibile: “Un problema che non hai affrontato è se svuotano il loro 401(k), pagheranno le imposte sul reddito al loro tasso marginale più alto e una penalità del 10%”, ha risposto. “Ai livelli di reddito che hanno menzionato, dovrebbero essere nell’aliquota fiscale marginale del 28%. Poi, con la penalità del 10% in più, pagheranno taxes 76.000 in tasse. Quindi, sulla base di questo da solo, penso che dovrebbero seriamente ripensare questo.”
Chris Maggard, un gestore di investimenti con Fifth Third Securities a Clinton Township, Mich., anche pesato in. “Una penalità del 10% sarebbe e conta”, ha detto Maggard, che ha calcolato il ritorno del lettore a circa 8.85%. Questo è “lordo, al netto di riparazioni, tasse e altre spese”, ha aggiunto, notando che 8.85% è inferiore alle medie storiche, anche se non recenti, del mercato azionario.
Su un’altra nota, nel frattempo, David Crooks, un consulente finanziario con Bleakley, Schwartz, Cooney & Finney a Fairfield, N. J., giustamente fa notare che la maggior parte 401 (k) i piani non permettono a impiegati di prendere una distribuzione prima di raggiungere l’età 55 se loro ancora lavorano per la società a meno che loro archiviano per un ritiro di disagio. “Questo non avrebbe incontrato quel test”, ha detto Crooks.
Domanda: molti datori di lavoro non consentono distribuzioni di piani mentre sono ancora impiegati? Inoltre, non c’è una penalità del 10% per tirare fuori i soldi prima di 59½ e tutti quei soldi sarebbero imponibili nell’anno in cui lo fanno? – N. L.
Risposta: Vedi sopra.
L’editorialista sindacato nazionale Lew Sichelman copre il mercato immobiliare da oltre 40 anni. I lettori di MarketWatch sono incoraggiati a inviare le loro domande immobiliari a lui a [email protected]. Le risposte saranno presentate in questa colonna ogni venerdì. Tuttavia, a causa del volume di e-mail che riceve, non può rispondere alla query di ogni lettore.
