svar: en 50% lån-til-værdi-forholdet er noget hver långiver begærer. Når alt kommer til alt, hvis en låntager allerede har en andel på 50% i ejendommen, der står som sikkerhed for pantet, er det meget usandsynligt, at han ikke vil opfylde sine forpligtelser under andre end de mest ekstraordinære omstændigheder. Og selv om han gør standard, er det tvivlsomt långiver vil miste penge, medmindre værdien af ejendommen falder med mere end halvdelen.
når det er sagt, i dagens meget restriktive udlånsmiljø, sørger långivere for at prikke hvert “jeg” og krydse hvert “t”. Derfor sender manglen på et meget vigtigt, ni-cifret identificerende personnummer et øjeblikkeligt rødt flag, hvilket får nogle långivere til at bakke ud. Stadig køber mange udenlandske statsborgere ejendom i USA, især i dette økonomiske miljø, hvor fast ejendom sælger til bundpriser. Og de får realkreditlån til at gøre det. Så dit dilemma er at finde en långiver, der aktivt låner til udlændinge, hvilket ikke bør være for svært.
Start med at ringe til nogle ejendomsmæglere, der specialiserer sig i at håndtere udenlandske købere. De vil have navnene på passende långivere, fordi uden dem falder deres tilbud igennem, og de bliver ikke betalt.
jeg vil også give Hispanic National Mortgage Association (www.hnma.com) et kig. Dette er et for-profit selskab med en mission om at øge spansktalende boligejerskab i USA. Du er allerede en boligejer, men det bør ikke noget for hnma-medlemmer, der mener, at realkreditvirksomheden ikke har været lydhør over for mindretalsgruppers særlige behov. Enhver af dem skal være mere end villig til at diskutere din situation.
for nogle år siden var der en bevægelse for at gøre realkreditlån til personer, der havde et individuelt skatteyderens identifikationsnummer, men intet socialsikringsnummer. Men indsatsen sprang under en ildstorm af protest om at give pant til udokumenterede, ulovlige udlændinge. Stadig vil nogle långivere låne på grundlag af en sådan identifikator.
en ITIN er en skat behandling nummer udstedt af Uncle Sam til personer, der er forpligtet til at have en skatteyder ID-nummer, men er ikke berettiget til en SSN. De udstedes uanset indvandringsstatus, fordi både hjemmehørende og ikke-hjemmehørende udlændinge skal betale indkomstskat på penge tjent i dette land. Ifølge Patriot Act er dette en acceptabel form for identifikation. Jeg vil antage, at da du har en lejlighed i Californien, betaler du skat og har et sådant nummer.
bare nosing rundt på nettet, Jeg fandt et outfit kaldet ITIN udlån.itinlending.net). jeg ved ikke noget om dette firma, så dette er ikke en påtegning. Men det siger, at det tilbyder lån på op til 97% af ejendommens værdi med fuld låntager dokumentation, herunder en kredit rapport og bevis viser to års beskæftigelse og indkomstskat betalinger. Virksomheden siger også, at det vil yde lån på op til $600.000 til udenlandske statsborgere uden en ITIN, bare et pas, “så længe du har en udbetaling på 25% … ingen dokumentation er påkrævet.”
ser man sig omkring yderligere, Jeg fandt udenlandske nationale pant (Første Verdenskrig.fremmednationalmortgages.med) i Florida samt en masse andre muligheder. Lad dine fingre gå.
svar
hørt fra en række finansielle planlæggere om mit råd til læseren, der overvejede raiding hans 401(k) til at købe en investeringsejendom (Realty&a, April 8, 2011). Deres forslag var stort set de samme: hvorfor ikke flytte sine 401(k) aktiver til en selvstyret IRA, hvor pengene kunne sættes på arbejde med at købe lejehuse uden at pådrage sig nogen skattemæssige sanktioner.
det er alt sammen godt, og jeg er enig i, at jeg burde have tilbudt det som et muligt alternativ. Men samtidig er der visse skatteregler vedrørende selvstyret, der skal følges til brevet-regler, der ikke gælder, når du blot køber og udlejer investeringshuse.
Ja, du undgår straffen på 10% for at trække penge ud af din pensionskonto, før du når 59 år, samt at skulle betale indkomstskat af disse penge, måske ved en højere beslag end normalt. Men de selvstyrede IRA-regler anses af nogle for at være besværlige.
alligevel var John Farrell, en certificeret finansiel planlægger, ret fast:” et problem, som du ikke adresserede, er, hvis de tømmer deres 401(k), de betaler indkomstskat til deres højeste marginale sats og en 10% straf, ” svarede han. “På de indkomstniveauer, de nævnte, skulle de være i den marginale skattesats på 28%. Derefter betaler de $76.000 i skat ved straffen på 10%. Så baseret på det alene, jeg synes, de bør overveje dette alvorligt.”
Chris Maggard, en investeringschef med Femte Tredje værdipapirer i Clinton by, Mich., også vejet ind. “En 10% straf ville og betyder noget,” sagde Maggard, der beregnede læserens afkast på omkring 8,85%. Det er” brutto, netto af reparationer, skatter og andre udgifter, ” tilføjede han og bemærkede, at 8.85% er under Historiske, men ikke nylige, aktiemarkedsgennemsnit.
på en anden note, I mellemtiden, David Crooks, en finansiel rådgiver med Bleakley, Schvarts, Cooney & Finney i Fairfield, N. J., påpeger med rette, at de fleste 401(k) planer ikke tillader medarbejdere at tage en distribution inden de når 55 år, hvis de stadig arbejder for virksomheden, medmindre de indgiver en tilbagetrækning af trængsler. “Dette ville ikke opfylde den test,” sagde skurke.
Spørgsmål: tillader ikke mange arbejdsgivere ikke planfordelinger, mens de stadig er ansat? Også, er der ikke en 10% straf for at trække penge ud før 59 kr. og alle de penge ville være skattepligtige i det år, de gør det? – N. L.
Svar: Se ovenfor.
nationalt syndikeret klummeskribent Levi Sichelman har dækket boligmarkedet i mere end 40 år. Marketur læsere opfordres til at sende deres fast ejendom spørgsmål til ham på [email protected]. svarene vil blive præsenteret i denne kolonne hver fredag. På grund af mængden af e-mail, han modtager, kan han imidlertid ikke besvare enhver læsers forespørgsel.
