vzhledem k tomu, že místní úřady jsou flexibilnější při plánování a běžně schválených lokalitách „výplní“, Jsme pravidelně kontaktováni klienty s dotazem, jaká by mohla být hodnota pozemků v jejich zahradě.
zahradní půda má obvykle manželskou hodnotu; pokud pozemek nemá přístup, bude mít velmi omezený počet potenciálních kupců, protože je závislý na sousedním vlastníkovi nemovitosti, který si ji přeje koupit. Zahradní půda je čistě subjektivní bez tvrdého a rychlého pravidla; je to prostě na tom, jak horlivý je kupující nebo prodávající, po všem, kdo by jinak chtěl zahradu, která je potenciálně uzavřená, aniž by se k ní dostal? Pokud by však vaše zahrada mohla umožnit přístup k novému obydlí postavenému v zahradě sousední nemovitosti, pak je hodnota mnohem větší.
pokud má váš pozemek přístupový a stavební potenciál, je k dispozici několik možností:
1) Získejte územní rozhodnutí sami k rozvoji svého pozemku
výhodou této možnosti je, že můžete dosáhnout maximální hodnoty pro svůj pozemek. Existuje však mnoho obručí, které lze proskočit a vystavit se výdajům, jako jsou poplatky za aplikaci, výkresy architektů, konzultanti plánování, geodeti a stromy, ekologie, archeologie, životní prostředí, odvodnění a specialisté na dálnice. Čelíte riziku, že nezískáte územní rozhodnutí nebo nebudete rozvíjet své stránky, což znamená, že byste je mohli prodat se souhlasem plánování pro jedno obydlí, jen abyste později zjistili, že developer po dokončení změnil plány a nyní má souhlas pro dva!
2) společný podnik s developerem
společný podnik nebo „JV“, jak je známo v tomto odvětví, je místo, kde jsou související náklady na aplikaci plánování a výstavbu nové nemovitosti sdíleny mezi vlastníkem půdy a developerem, zisky se poté rozdělí, jakmile bude nový vývoj prodán a dokončen. Výhodou společného podniku je, že můžete těžit ze zkušeností a kontaktů developera, abyste maximalizovali hodnotu pozemku. Na začátku je dohodnuta dohoda, kde developer zaplatí majiteli půdy vzestup za každou jednotku, pro kterou může dosáhnout plánování, a cena pozemku se odečte od celkové prodejní ceny vývoje a dá se majiteli půdy, zisky po stavebních nákladech developera jsou rozděleny mezi obě strany.
3) opční smlouva o koupi pozemku
opční smlouva je ujednání uzavřené vlastníkem půdy a developerem, kde se strany dohodnou na počáteční platbě od developera výměnou za závaznou první možnost nákupu pozemku při dosažení souhlasu s plánováním. Nákup musí proběhnout ve lhůtě dohodnuté na začátku, která může trvat několik let v závislosti na velikosti vývoje. Dohoda brání vlastníkovi půdy v prodeji nemovitosti, zatímco developer se zabývá plánovacími aplikacemi. Pozemek není zakoupen, dokud není vykonáván kupujícím, který je obvykle spuštěn po udělení územního rozhodnutí.
4) Hope value – když developeři nákup pozemků bez územního rozhodnutí
Hope value je něco, co stojí za zvážení s pozemky bez územního povolení, když je pravděpodobné, že možnost jeho dosažení, aniž by prodávající byl vystaven jakékoliv náklady vůbec.
máme příklad, kdy developer koupil garáž v zahradním pozemku za £ 35,000 bez stavebního povolení. Developer zaplatil za garáž podstatně nad tržní cenu na základě toho, že věřil, že by mohl získat stavební povolení pro rodinný dům, což udělal. Protože prodejce chtěl rychlý prodej, toto uspořádání mu vyhovovalo a developer riskoval značné přeplatky za garáž v naději, že by mohl dosáhnout plánování a vyměnit smlouvy za 28 dní,
5) podmíněná výměna smluv (v případě odmítnutí územního rozhodnutí)
Nedávno jsme se dohodli na prodeji dne 1.5 akrů zahradní půdy, která neměla žádné územní rozhodnutí, ale na základě sousedních nemovitostí, které vytvářejí precedens, věřil, že souhlas je pravděpodobný. Našli jsme kupce, který nabídl 600 000 Kč s podmíněnou výměnou smluv, kde by mohli odstoupit po výměně smluv, pokud by bylo zamítnuto stavební povolení. Nabídka £300,000 byla také přijata od kupujícího za nepodmíněný prodej, což znamená, že by dokončili prodej bez jakéhokoli souhlasu s plánováním a potenciálně by skončili s nákladným kouskem zahradní půdy, pokud by bylo plánování odmítnuto.
pokud uvažujete o prodeji pozemků, kontaktujte nás a zjistěte, zda by některá z těchto možností mohla pracovat pro vás.
podívejte se na náš pozemek k prodeji.
