med lokala myndigheter är mer flexibla med planering och’ utfyllnad ’ platser allmänt godkända, vi regelbundet kontaktas av kunder frågar vad värdet av mark i deras trädgård skulle kunna vara.
vanligtvis har trädgårdsmark ett äktenskapsvärde; om marken inte har tillgång kommer den att ha ett mycket begränsat antal potentiella köpare eftersom det är beroende av en närliggande fastighetsägare som vill köpa den. Trädgårdsland är rent subjektivt utan hård och snabb regel; det är helt enkelt ner till hur angelägen köparen eller säljaren är, trots allt, vem skulle annars vilja ha en trädgård som är potentiellt inlåst utan sätt att komma till det? Men om din trädgård kan ge tillgång till en ny bostad byggd i trädgården i en angränsande fastighet, är värdet mycket större.
om ditt land har ett sätt att komma åt och bygga potential finns det några alternativ tillgängliga:
1) få bygglov själv för att utveckla ditt land
fördelen med detta alternativ är att du kan uppnå det maximala värdet för din tomt. Det finns dock många hoops att hoppa igenom och exponering för utgifter som ansökningsavgifter, arkitektritningar, planeringskonsulter, landmätare och träd, ekologi, arkeologi, miljö, dränering och motorvägsspecialister också. Du riskerar att inte få bygglov eller utveckla din webbplats, vilket innebär att du kan sälja den med planeringsgodkännande för en bostad, bara för att ta reda på senare att utvecklaren har ändrat planerna efter avslutad och nu har godkännande för två!
2) ett joint venture med en fastighetsutvecklare
ett joint venture eller ett ”JV” som är känt i branschen, är där de tillhörande kostnaderna för planeringsansökan och byggandet av den nya fastigheten delas mellan markägaren och utvecklaren, vinsten delas sedan när den nya utvecklingen har sålts och slutförts. Fördelen med joint venture är att du kan dra nytta av utvecklarens erfarenhet och kontakter för att maximera markvärdet. En överenskommelse avtalas i början där utvecklaren kommer att betala markägaren en höjning för varje enhet de kan uppnå planering för, och priset på marken dras av från det totala försäljningspriset för utvecklingen och ges till markägaren, vinsten efter byggkostnader av utvecklaren fördelas mellan de två parterna.
3) ett optionsavtal att köpa marken
ett optionsavtal är ett avtal som ingåtts av en markägare och en byggherre, där parterna enas om en initial betalning från byggherren i utbyte mot en bindande första option att köpa marken när planerings samtycke uppnås. Köpet måste ske inom en period som överenskommits i början, vilket kan pågå i flera år beroende på utvecklingens storlek. Avtalet hindrar markägaren från att sälja fastigheten medan byggherren hanterar planeringsansökningarna. Marken köps inte förrän den utövas av köparen, vilket normalt utlöses när bygglov har beviljats.
4) Hope value – när utvecklare köper mark utan bygglov
Hope value är något värt att överväga med mark utan bygglov, när det finns en sannolik möjlighet att uppnå det, utan att säljaren utsätts för några kostnader alls.
vi har ett exempel där en utvecklare köpte ett garage i trädgårdsland för 35,000 xnumx 25 xnumx utan bygglov. Utvecklaren betalade väsentligt över marknadspriset för garaget på grundval av att han trodde att han kunde få bygglov för ett fristående hus, vilket han gjorde. Som säljaren ville ha en snabb försäljning, detta arrangemang passade honom, och utvecklaren tog risken att avsevärt överutbetala för ett garage i hopp om att han kunde uppnå planering och utbytta kontrakt i 28 dagar,
5) villkorat utbyte av kontrakt (om bygglov för mark vägras)
nyligen kom vi överens om en försäljning på 1.5 tunnland trädgårdsmark som inte hade något bygglov men baserat på angränsande fastigheter som skapade ett prejudikat, trodde att samtycke var troligt. Vi hittade en köpare som erbjöd 600,000 600 xnumx xnumx, med ett villkorat utbyte av kontrakt, där de kunde dra sig tillbaka efter ett utbyte av kontrakt om bygglov skulle vägras. Ett erbjudande om 300,000 xnumx xnumx xnumx xnumx har också mottagits från en köpare för en icke-villkorlig försäljning, vilket innebär att de skulle slutföra försäljningen utan planeringsgodkännande och eventuellt hamna med en dyr bit trädgårdsmark om planering nekades.
om du funderar på att sälja mark, vänligen kontakta för att se om något av dessa alternativ skulle kunna fungera för dig, för fler fallstudier se vår nya hem sida.
ta en titt på vår mark till salu.
