Fundusze Gruntowe: Ważny Instrument Dla Odnoszącego Sukcesy Inwestora / Dewelopera Nieruchomości
Autor: Harry Frieland, Esq.
zaufanie gruntowe jest prostym, łatwym i niedrogim urządzeniem do pozyskiwania i zachowania tytułu własności do nieruchomości, co skutkuje możliwością zapewnienia źródła dalszej ochrony aktywów i prywatności.
trusty nie są nowością na rynku nieruchomości i istnieją od wielu stuleci. Zostały one wykorzystane jako metoda ochrony tytułu własności do nieruchomości i zapewnienia inwestorowi i jego majątkowi dodatkowej warstwy bezpieczeństwa i anonimowości przed procesami sądowymi, nieszczęśliwymi lokatorami, rozwiedzonymi małżonkami, niezadowolonymi byłymi pracownikami i agencjami rządowymi.
Zanim zrozumiesz i w pełni zrozumiesz korzyści i niuanse związane z zaufaniem do ziemi, ważne jest, abyś uświadomił sobie ogólną strukturę operacyjną samego instrumentu. Fundusz gruntowy ustanawia formę własności nieruchomości w drodze umowy prywatnej. Zgodnie z tym porozumieniem powiernik zgadza się przejąć tytuł własności na rzecz osoby trzeciej(osób trzecich) zwanej „beneficjentem”. Zazwyczaj zaufanie jest ustanawiane przez obecnego właściciela nieruchomości lub stronę, która chce kupić nieruchomość („inwestor”). Następnie inwestor staje się beneficjentem trustu. Beneficjent kieruje i kontroluje działania powiernika oraz otrzymuje korzyści i dochody z aktywów powierniczych.
prawa i obowiązki powiernika i beneficjenta są szczegółowo określone w umowie Powierniczej. Umowa tworzy stosunek, w którym powiernik ma tylko te uprawnienia, które beneficjent mu daje, a jego jedyną funkcją jest działanie zgodnie z zaleceniami beneficjenta. Zaufanie może zostać odwołane przez inwestora, który je ustanowił i może zostać zmienione, zmodyfikowane lub wypowiedziane według uznania inwestora. Zgodnie z prawem większości państw i jeśli instrument jest prawidłowo skonstruowany, powiernik nie ponosi osobistej odpowiedzialności w zakresie swojej zdolności Powierniczej, a każdy wierzyciel powiernika nie ma zdolności do zastawu lub innego wpływu na własność powierniczą.
utworzenie funduszu gruntowego polega na stworzeniu dwóch (2) dokumentów prawnych:
- akt prawny od inwestora lub aktualnego właściciela nieruchomości do powiernika jako powiernika trustu.
- Umowa Powiernicza między powiernikiem a inwestorem lub właścicielem nieruchomości, która określa uprawnienia, obowiązki i prawa powiernika, beneficjenta i strony tworzącej zaufanie.
po formalnym podpisaniu umowy powierniczej przez wszystkie strony i prawidłowym zarejestrowaniu aktu własności nieruchomość zostanie zatytułowana pod nazwą trustu, a nie pod nazwiskiem inwestora lub właściciela nieruchomości. Sama umowa Powiernicza nie jest rejestrowana publicznie, a zaufanie nie jest wymagane do uzyskania numeru identyfikacyjnego od żadnego federalnego lub stanowego organu podatkowego. Wszystkie podatki są płacone przez beneficjenta, który otrzymuje zyski z aktywów powierniczych. Aby zapewnić maksymalną ochronę, każda nieruchomość powinna być ustanowiona w oddzielnym i odrębnym zaufaniu.
The Land Trust arrangement presents the investor with a potential legal instrument for taking title to property and should be used if the investor or property owner seek one or all of the following benefits:
- wszelkie roszczenia lub zastawy przeciwko nieruchomości Powierniczej nie będą miały wpływu na beneficjenta osobiście ani na inne aktywa beneficjenta. Wszelkie wyroki, wykluczenia lub inne działania egzekucyjne mogą być spełnione tylko z określonego aktywa powierniczego.
- ponieważ tytuł jest zapisany w imieniu trustu, prawdziwy właściciel nieruchomości, beneficjent, nie jest upubliczniony. Dlatego przeciętnemu człowiekowi trudno będzie ustalić, kto naprawdę jest właścicielem i kontroluje nieruchomość.
należy zauważyć, że jeśli ktoś chce poświęcić czas na wyszukiwanie pełnego tytułu, Nazwa beneficjenta może zostać odkryta, jeśli istnieje zarejestrowany dokument, który zawiera dane osobowe beneficjenta. W większości przypadków ludzie przeszukują tylko zapisy dotyczące tego, kto jest właścicielem nieruchomości, a to ograniczone dochodzenie rzadko, jeśli w ogóle, zapewni tożsamość prawdziwego właściciela. Zaleca się, aby inwestor utworzył korporację lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, aby być nazwanym beneficjentem zaufania, aby dodatkowo zapewnić dodatkową warstwę prywatności i potencjalną izolację od odpowiedzialności.
- w większości stanów nie można ujawnić interesów beneficjenta bez nakazu sądu właściwego.
- wszelkie wyroki przeciwko beneficjentowi nie będą miały wpływu na tytuł własności Powierniczej i nie zapobiegną sprzedaży nieruchomości Powierniczej.
- można uniknąć spadku w odniesieniu do własności Powierniczej, posiadając sukcesję własności określoną w umowie Powierniczej.
- korzystny interes w zaufaniu gruntowym jest uważany za własność osobistą, co pozwala na zmianę beneficjenta/właściciela zaufania bez rejestrowania zmiany tytułu w rejestrach publicznych. Jest to niezwykle przydatne, gdy umowa sprzedaży nie może być przypisana lub gdy istnieje Klauzula Należnościowa Na sprzedaż w dowolnym hipotece.
podpisując umowę lub przyjmując tytuł w imieniu trustu, zwalnia beneficjenta do przeniesienia jego odsetek na osobę trzecią bez uruchamiania jakiegokolwiek przepisu o niewykonaniu zobowiązania w umowie sprzedaży lub hipotece. W istocie można założyć, że kredyt hipoteczny nie można przypisać, ponieważ przypisanie korzystnego interesu nie zwróci uwagi pożyczkodawcy ze względu na fakt, że jest to przypisanie osobowości i nie musi być rejestrowane w żadnym publicznym urzędzie rejestrującym.
- zaufanie do Ziemi jest doskonałym narzędziem do strukturyzacji jasnego i zwięzłego kierunku dla przedsięwzięć związanych z nieruchomościami, w których uczestniczy wielu właścicieli i może być wykorzystane do ułatwienia łatwego transferu korzystnych interesów.
- Zwykle przeniesienie tytułu własności do Trustu gruntowego spowoduje Zdarzenie niepodlegające opodatkowaniu, ponieważ IRS traktuje nieruchomość jako własność beneficjenta do celów podatkowych, a większość stanów nie ocenia żadnych opłat za transfer, gdy właściciel nieruchomości przenosi swoje odsetki na odwołalne zaufanie.
zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami, w ramach umowy powierniczej powiernik posiada tytuł do nieruchomości, ale prawo do kierowania i zarządzania nieruchomością spoczywa na beneficjencie.
zaufanie do gruntów nie powinno być traktowane jako instrument zapewniający absolutną ochronę aktywów i nie zawsze gwarantuje pełną prywatność w zakresie własności nieruchomości.
jednak korzystanie z zaufania gruntowego ma skutek zniechęcający potencjalnych procesujących się, którzy napotkają trudności i koszty w próbie oderwania warstw prywatności utworzonych przez zaufanie i, ta prywatność może być wzmocniona przez posiadanie podmiotu służącego jako beneficjent (LLC lub Corporation). Aktywa beneficjenta zgodnie z odpowiednio opracowaną Umową powierniczą powinny być zabezpieczone przed dostępem każdego wierzyciela lub posiadacza zastawu samego trustu.
większość stanów nie ma żadnych statutów regulujących trusty gruntowe i zwykle opiera się na istniejącym orzecznictwie dotyczącym trustów w ogóle w obliczu problemów prawnych dotyczących trustów gruntowych. Stany Floryda, Hawaje, Illinois, Indiana, Dakota Północna i Wirginia, jednak, mają szczególne statuty lub orzecznictwo odnoszące się do tworzenia i późniejszego wykorzystania trustów gruntowych w transakcjach na rynku nieruchomości.
powinieneś rozważyć użycie tego niesamowitego urządzenia podczas inwestowania w wszelkiego rodzaju nieruchomości. Dzięki zaufaniu do ziemi pod twoją kontrolą nikt nie będzie w stanie łatwo odkryć, jaką nieruchomość posiadasz, a po twojej śmierci możesz uniknąć spadków i rozległych opóźnień w dystrybucji twojej nieruchomości wśród spadkobierców.
zatrudniając Fundusz gruntowy, możesz stworzyć mechanizm, który będzie skuteczną osłoną dla Twoich aktywów, które znajdują się poza nieruchomością powierniczą i pozwoli na przeniesienie udziałów w Nieruchomościach przy minimalnej złożoności.
jeśli jesteś inwestorem lub deweloperem nieruchomości i chcesz dowiedzieć się więcej o funduszach gruntowych i jak można je wykorzystać na swoją korzyść, skontaktuj się z Harrym Frielandem, Esq. tel. (973) 538-4700 wew. 3394 lub napisz do [email protected].
HARRY FRIELAND jest doradcą Kancelarii Prawnej Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. i koncentruje swoją praktykę w obszarach biznesu, prawa korporacyjnego i prawa nieruchomości oraz wszelkich kwestii transakcyjnych w tych dziedzinach. Mr. Frieland był częstym wykładowcą i panelistą przed publicznymi i prywatnymi grupami w dziedzinie biznesu i nieruchomości, w tym tworzenia struktur biznesowych i inwestycyjnych, inwestowania w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, inwestycje w sprzedaż podatkową i przejęcia nieruchomości oraz sposoby ochrony aktywów nieruchomości.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. to ogólna Kancelaria Prawna złożona z ponad 50 prawników obsługujących klientów w New Jersey i Nowym Jorku. Od prawie 30 lat firma oferuje innowacyjne rozwiązania dla biznesu i osób fizycznych w zakresie planowania działalności w zakresie ochrony aktywów, postępowań cywilnych, reprezentacji wierzycieli w obszarach wykluczenia, upadłości i windykacji, prawa starszego, prawa rodzinnego, szkód osobowych, podatków oraz trustów i nieruchomości. Aby uzyskać więcej informacji, przejdź do www.fskslaw.com.
Ten artykuł nie stanowi porady prawnej ani nie tworzy relacji adwokat-klient.
