Fideicomisos De Tierras: Un Instrumento Importante Para El Inversor/Desarrollador Inmobiliario Exitoso
Por: Harry Frieland, Esq.
Un Fideicomiso de Tierras es un dispositivo simple, fácil y económico para adquirir y retener el título de propiedad de bienes raíces que da como resultado la capacidad de proporcionar una fuente para una mayor protección de activos y privacidad.
Los fideicomisos no son nuevos en la escena inmobiliaria y han estado en su lugar durante muchos siglos. Se han utilizado como un método para proteger el título de propiedad de bienes raíces y dar al inversionista y sus activos una capa adicional de seguridad y anonimato contra demandas, inquilinos descontentos, cónyuges divorciados, ex empleados descontentos y agencias gubernamentales.
Antes de que pueda comprender y comprender completamente los beneficios y matices relacionados con un Fideicomiso de Tierras, es esencial que se dé cuenta de la estructura operativa general del instrumento en sí. Un Fideicomiso de Tierras establece una forma de propiedad por medio de un acuerdo privado. Bajo este acuerdo, un fideicomisario acuerda tomar el título de propiedad para el beneficio de un tercero(s) llamado el «beneficiario». Por lo general, el fideicomiso es establecido por el propietario actual de la propiedad o una parte que desea comprar la propiedad (el «inversionista»). A partir de entonces, el inversor se convierte en el beneficiario del fideicomiso. El beneficiario dirige y controla las acciones del fideicomisario y recibe los beneficios e ingresos del activo del fideicomiso.
Los derechos y obligaciones del fideicomisario y el beneficiario se detallan en un Acuerdo de Fideicomiso. El Acuerdo crea una relación en la que el fideicomisario solo tiene las facultades que el beneficiario le otorga, y su única función es actuar según las instrucciones del beneficiario. El fideicomiso es revocable por el inversionista que lo estableció y puede ser alterado, modificado o terminado a discreción del inversionista. Según las leyes de la mayoría de los estados, y si el instrumento está estructurado adecuadamente, el fideicomisario no incurre en responsabilidad personal en su capacidad fiduciaria y cualquier acreedor de un fideicomisario no tiene capacidad para gravar o afectar de otro modo la propiedad del fideicomiso.
Formar un Fideicomiso de Tierras implica crear dos (2) documentos legales:
- Una escritura del inversionista o propietario actual al fideicomisario como fiduciario del fideicomiso.
- Un Acuerdo de fideicomiso entre el fideicomisario y el inversionista o propietario que establece los poderes, obligaciones y derechos del fideicomisario, el beneficiario y la parte que forma el fideicomiso.
Después de que el Acuerdo de Fideicomiso haya sido firmado formalmente por todas las partes y la Escritura de la propiedad se haya registrado correctamente, la propiedad se titulará a nombre del fideicomiso y no a nombre del inversionista o propietario de la propiedad. El Acuerdo de Fideicomiso en sí no se registra públicamente y el fideicomiso no está obligado a obtener un número de identificación de ninguna autoridad fiscal federal o estatal. Todos los impuestos son pagados por el beneficiario que recibe las ganancias del activo del fideicomiso. Para obtener la máxima protección, cada propiedad debe configurarse en un fideicomiso separado y distinto.
El acuerdo de Fideicomiso de Tierras presenta al inversionista un poderoso instrumento legal para tomar el título de propiedad y debe usarse si un inversionista o propietario busca uno o todos los siguientes beneficios:
- Cualquier reclamo o gravamen contra la propiedad del fideicomiso no afectará al beneficiario personalmente ni a otros activos del beneficiario. Cualquier sentencia, ejecución hipotecaria u otras actividades de ejecución solo se pueden cumplir con el activo de fideicomiso específico.
- Debido a que el título se registra a nombre del fideicomiso, el verdadero propietario de la propiedad, el beneficiario, no se hace público. Por lo tanto, será difícil para la persona promedio determinar quién posee y controla realmente la propiedad.
Debe tenerse en cuenta que si alguien quiere tomarse el tiempo para hacer una búsqueda completa del título, el nombre del beneficiario puede ser descubierto si hay un documento registrado que establece información personal sobre el beneficiario. En la mayoría de los casos, las personas buscan solo en los registros de quién es el propietario de la propiedad y esta investigación limitada rara vez, si es que alguna vez, proporcionará la identidad del verdadero propietario. Se recomienda encarecidamente que un inversor cree una corporación o compañía de responsabilidad limitada para ser el beneficiario designado del fideicomiso a fin de garantizar aún más que haya una capa adicional de privacidad y un aislamiento potencial de la responsabilidad.
- En la mayoría de los estados, no puede haber divulgación de los intereses de ningún beneficiario sin una orden de un tribunal que tenga la jurisdicción adecuada.
- Cualquier fallo contra cualquier beneficiario no afectará el título de propiedad del fideicomiso y no impedirá que se venda la propiedad del fideicomiso.
- La sucesión testamentaria se puede evitar en cuanto a la propiedad del fideicomiso al tener una sucesión de propiedad establecida específicamente en el Acuerdo de Fideicomiso.
- El interés beneficioso en un Fideicomiso de Tierras se considera propiedad personal, lo que permite que el beneficiario/propietario del fideicomiso cambie sin registrar un cambio de título en los registros públicos. Esto es extremadamente útil cuando no se puede ceder un Contrato de Venta o cuando hay una cláusula de Venta Vencida en cualquier hipoteca.
Al contratar o tomar el título en nombre de un fideicomiso, libera al beneficiario para ceder su interés a un tercero sin activar ninguna disposición por defecto en un Contrato de Venta o hipoteca. En esencia, una hipoteca no transferible puede asumirse porque la cesión de un interés beneficioso no llegará a conocimiento de un prestamista debido al hecho de que se trata de una cesión de personalidad y no tiene que registrarse en ninguna oficina pública de registro.
- Un Fideicomiso de Tierras es un excelente vehículo para estructurar una dirección clara y concisa para empresas inmobiliarias que involucran a múltiples propietarios y se puede usar para facilitar la transferencia fácil de intereses beneficiosos.
- Por lo general, una transferencia de título a un Fideicomiso de Tierras resultará en un evento no gravable, ya que el IRS tiende a tratar la propiedad como propiedad del beneficiario a efectos fiscales y la mayoría de los estados no cobran cargos por transferencia cuando el propietario transfiere su interés a un fideicomiso revocable.
Como se ha establecido anteriormente, en virtud de un acuerdo de Fideicomiso de Tierras, el fideicomisario tiene el título de propiedad de los bienes raíces, pero el poder de dirigir y administrar la propiedad recae en el beneficiario.
Un Fideicomiso de Tierras no debe considerarse como un instrumento que proporciona una protección absoluta de los activos y no siempre garantiza la total privacidad en cuanto a la propiedad.
Sin embargo, el uso de un Fideicomiso de Tierras tiene el efecto de desalentar a los litigantes potenciales que encontrarán dificultades y gastos al intentar eliminar las capas de privacidad creadas por el fideicomiso y, esta privacidad puede mejorarse haciendo que una entidad actúe como beneficiario (LLC o Corporación). Los activos del beneficiario en virtud de un Acuerdo de fideicomiso debidamente redactado deben estar protegidos del alcance de cualquier acreedor o titular de gravámenes del propio fideicomiso.
La mayoría de los estados no tienen estatutos que rijan los Fideicomisos de Tierras y tienden a basarse en la jurisprudencia existente que involucra fideicomisos en general cuando se enfrentan a problemas legales que involucran Fideicomisos de Tierras. Los estados de Florida, Hawai, Illinois, Indiana, Dakota del Norte y Virginia, sin embargo, tienen estatutos o jurisprudencia específicos relacionados con la formación y el uso posterior de Fideicomisos de Tierras en transacciones de bienes raíces.
Debe considerar el uso de este dispositivo increíble al invertir en cualquier tipo de bienes raíces. Con un Fideicomiso de Tierras bajo su control, nadie podrá descubrir fácilmente qué bienes raíces posee y, tras su muerte, puede evitar la sucesión y los retrasos extensos en la distribución de su propiedad a sus herederos.
Al emplear un Fideicomiso de Tierras, puede crear un mecanismo que será un escudo efectivo para sus activos que están fuera de la propiedad del fideicomiso y le permitirá transferir intereses en bienes raíces con una complejidad mínima.
Si usted es un inversor o desarrollador de bienes raíces y desea obtener más información sobre los Fideicomisos de Tierras y cómo se pueden usar en su beneficio, comuníquese con Harry Frieland, Esq. teléfono (973) 538-4700 Ext. 3394 o correo electrónico a [email protected].
HARRY FRIELAND es Asesor del bufete de abogados Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. y concentra su práctica en las áreas de negocios, derecho corporativo e inmobiliario y cualquier asunto transaccional en estos campos. Sr. Frieland ha sido conferenciante y panelista frecuente ante grupos públicos y privados en los campos de negocios e inmuebles, incluida la creación de estructuras de negocios e inversión, cómo invertir en bienes raíces comerciales y residenciales, inversiones en ventas fiscales y ejecuciones hipotecarias, y formas de proteger los activos inmobiliarios.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. es un bufete de abogados de práctica general de más de 50 abogados que atienden a clientes en Nueva Jersey y Nueva York. Durante casi 30 años, la firma ha ofrecido soluciones innovadoras a empresas e individuos en las áreas de planificación de negocios de protección de activos, litigios civiles, representación de acreedores en las áreas de ejecución hipotecaria, bancarrota y cobros, derecho de ancianos, derecho de familia, lesiones personales, impuestos y fideicomisos y herencias. Para más información, vaya a www.fskslaw.com.
Este Artículo no constituye asesoramiento legal ni crea una relación abogado-cliente.
