er zijn een aantal redenen waarom een ondernemer gemotiveerd zou kunnen zijn om een commerciële lease voortijdig te beëindigen. De meest voorkomende reden is dat een bedrijf niet goed genoeg doet om gelijke tred te houden met de leasebetalingen. Andere redenen zijn veranderingen in de lokale markt, de behoefte aan Grotere of kleinere ruimte, of de eenvoudige wens om over te gaan naar andere inspanningen. Wat de omstandigheden ook zijn, een huurder die zijn commerciële huurovereenkomst vroegtijdig wil beëindigen, wordt geconfronteerd met een zware strijd. Commerciële verhuurders rekenen op huurders om hun huurverplichtingen te handhaven. Ze gaan lange termijn huurovereenkomsten aan om de kosten te vermijden die gepaard gaan met het voortdurend zoeken naar nieuwe gekwalificeerde huurders en nog belangrijker om het verlies van inkomsten in verband met lege ruimte te voorkomen. Om deze reden, verhuurders meestal eisen sterke lease taal ontmoedigen huurders van vroegtijdige beëindiging. Zie “Cession Clauses and Related Terms in Commercial Leasing”.
zodra een huurder besluit, om welke reden dan ook, dat hij een huurovereenkomst vroegtijdig wil beëindigen, moet hij voorzichtig te werk gaan. De beste aanpak is natuurlijk om de hulp van een ervaren San Diego commerciële lease advocaat te zoeken. Of u nu een advocaat raadpleegt of niet, het is belangrijk om uw huurvoorwaarden zorgvuldig te bekijken, zodat u een duidelijk inzicht hebt in de opties die u ter beschikking staan en/of de gevolgen van vroegtijdige beëindiging. Wat zijn de noodzakelijke stappen voor de overdracht van de huurovereenkomst aan een nieuwe huurder? Geeft de huurovereenkomst de verhuurder onbelemmerde discretie bij de beslissing of een cessionaris (een nieuwe huurder) te accepteren? Hoe definieert de huurovereenkomst schade voor vroegtijdige beëindiging? Is er een recapture clausule (een clausule die de verhuurder toestaat om de huurovereenkomst te beëindigen alleen maar omdat de huurder de verhuurder vraagt om een opdracht goed te keuren). Natuurlijk kunnen huurders ook andere manieren zoeken om vroegtijdige beëindiging te voorkomen, zoals het voorstellen van flexibele betalingsopties om de huur in te halen, het voorstellen van tijdelijke verlaagde huur, het vragen om te worden verplaatst naar een kleinere ruimte op hetzelfde pand of het zoeken van goedkeuring van de toewijzing. Het is natuurlijk het beste als je met succes vroegtijdige beëindiging kunt voorkomen via een van deze voorstellen. Echter, ze zijn gemakkelijker gesproken over dan volbracht.
in de meeste gevallen is een huurder die een huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt aansprakelijk voor alle onbetaalde huur en de onbetaalde huur die verschuldigd is voor het saldo van de huurovereenkomst, verminderd met de matiging. Beperking is het bedrag dat een huurder kan bewijzen redelijkerwijs had kunnen worden vermeden als de verhuurder een poging had gedaan om de ruimte opnieuw te leasen. Vanuit een praktisch standpunt, huurders zonder de middelen die nodig zijn om een advocaat in te huren en procederen de zaak het vaakst vinden zichzelf geconfronteerd met verstek oordelen voor het volledige bedrag van de schade gevraagd zonder enige beperking. Dit is de reden waarom het negeren van het probleem is geen optie. Tegelijkertijd is een proces zeer duur. Echter, verhuurders zijn soms bereid om informeel te bespreken vroegtijdige beëindiging voorwaarden die factor in mitigatie, zolang huurders communiceren een intentie om een eerlijke oplossing te vinden. Een eerlijke resolutie betekent helaas niet dat de huurder het resultaat leuk gaat vinden. Objectief, eerlijkheid zou een huurder verantwoordelijk is voor de werkelijke kosten in verband met de verhuurders zoektocht naar een nieuwe huurder (achterstallige huurgelden verschuldigd, met inbegrip van gemeenschappelijk onderhoud kosten (“NOKKEN”), alle huurprijzen en de NOKKEN aan de datum van een definitieve overeenkomst, alle kosten in verband met het vinden van een nieuwe huurder, de kosten van huur en NOKKEN, terwijl de ruimte is leeg en als de nieuwe huurder betaalt minder huur, het verschil met de verhuurder zou hebben verdiend had het ontvangen van de hogere huurprijs. Deze kosten kunnen aanzienlijk zijn. Bovendien weten verhuurders niet altijd hoe lang het zal duren en ze vergissen zich aan de kant van het profiteren van zichzelf bij het onderhandelen over vroegtijdige beëindiging voorwaarden.
zodra een huurder een duidelijk inzicht heeft in zijn opties in het kader van de huurovereenkomst, kan hij overwegen of het haalbaar is om de Verhuurder toestemming te vragen voor een opdracht. De verkoop van het bedrijf of het vinden van een vervangende huurder vereist verhuurder goedkeuring, zodat de opdracht taal in de huurovereenkomst is van cruciaal belang. Indien na zorgvuldige evaluatie een opdracht haalbaar is en de huurder een geschikte vervangende huurder heeft gevonden, dient hij een gedetailleerd voorstel op te stellen in overeenstemming met de cessie-clausule van de huurovereenkomst. Zoals hierboven vermeld, is het belangrijk dat de huurder weet of er sprake is van een recapture clausule. Opdrachten zijn vooral belangrijk voor huurders met levensvatbare bedrijven waarvan zij denken dat ze voor waarde kunnen worden verkocht.
als de verkoop van uw bedrijf geen optie is en u hoeft alleen maar het bloeden te stoppen, zijn de volgende richtlijnen voor het benaderen van uw verhuurder over vroegtijdige beëindiging van de huur:
- hoewel het toepassingsgebied van dit artikel buiten beschouwing blijft, is de eerste stap in een analyse het overwegen van de faillissementsoptie. In de meeste gevallen, huurders persoonlijk garanderen de huurovereenkomst. Faillissement kan de beste optie zijn voor insolvente huurders. Neem contact op met een advocaat om te bepalen of dit een optie voor u is.
- Overweeg of het bedrijf kan blijven drijven voor enige tijd en blijven voldoen aan de huurverplichtingen. Het aanbieden van de verhuurder de mogelijkheid van voortzetting van de huurovereenkomst, terwijl het zoeken naar een nieuwe huurder aanzienlijk verlaagt de schade. In dergelijke gevallen, verhuurders kunnen instemmen met vroegtijdige beëindiging voorwaarden die vereisen dat een huurder om alleen de werkelijke kosten van de aankoop van een nieuwe huurder te betalen (meestal omvat dit reclamekosten, makelaar vergoedingen, advocaatkosten, hiaten in de huur tijdens de overgang en alle andere kosten in verband met het brengen op een nieuwe huurder met inbegrip van eventuele aansporingen die nodig zijn om een nieuwe huurder te lokken). Terwijl deze items zijn bespreekbaar, verhuurders zijn meestal vastbesloten om geheel te worden gemaakt. Kortom, ze willen geen verliezen lijden als gevolg van het laten van u uit de huurovereenkomst vroeg.
- als u nog steeds actueel bent op uw Huur, Neem dan contact op met uw verhuurder en heb een openhartige discussie over uw situatie. Informeer de verhuurder dat het bedrijf gewoon niet langer kan overleven onder de huidige markt en dat de voortzetting van de huurovereenkomst zal onvermijdelijk rijden u in faillissement die niet goed is voor beide zijden. In zeldzame omstandigheden kunnen sommige verhuurders zelfs bereid zijn om de huur tijdelijk te verlagen om te helpen een lange tijd huurder krijgen over de bult. In de meeste gevallen zullen verhuurders echter strenge voorwaarden voor vroegtijdige beëindiging nastreven om eventuele verwachte verliezen te overcompenseren. Bespreek mogelijke opties, waaronder het voortzetten van de huurovereenkomst Tijdelijk zoals hierboven besproken. Welke deal wordt bereikt, huurders moeten bereid zijn om een premie te betalen voor vroegtijdige beëindiging. Als de verhuurders vraag is te hoog om te betalen in een keer, kijk of de Verhuurder zal overwegen betalingsopties. Hoe korter de termijn voor terugbetaling, hoe groter de kans dat de Verhuurder zal instemmen.
- huurders achter in de huur hebben minder onderhandelingsmacht. De meeste verhuurders zijn snel om verder te gaan met het uitzettingsproces (onwettige gedetineerde acties). Toch is een open communicatielijn de beste manier om uitzetting te voorkomen. Kijk of er een manier is U kunt inhalen op de huur met een overeengekomen betalingsplan en/of uit te werken een vroegtijdige beëindiging overeenkomst die de verhuurder kan leven met.
in uw onderhandelingen, vergeet niet dat verhuurders zijn bezig met het maken van de juiste zakelijke beslissing, en hoewel ze misschien enige sympathie voor lange tijd betrouwbare huurders, uiteindelijk de meeste zijn niet geïnteresseerd in hoe je gekomen waar je bent. Ze denken niet aan eerlijkheid. Ze willen heel worden. Focussen op praktische oplossingen die zullen werken voor de verhuurder aangeboden via duidelijke en beknopte voorstellen biedt huurders met de beste hoop op het uitwerken van een redelijke resolutie.
bij het advocatenkantoor van Donald R. Oder onderhandelen wij over de vervroegde beëindiging van uw commerciële huurovereenkomst voor een eenmalige vaste vergoeding. Als u een gratis consult wilt plannen, neem dan contact op met ervaren San Diego commerciële lease advocaat Donald R. Oder op (888) 900-9002.
