számos oka van annak, hogy egy vállalkozás tulajdonosa motiválható a kereskedelmi lízing korai befejezésére. A leggyakoribb ok az, hogy egy vállalkozás nem elég jól ahhoz, hogy lépést tartson a bérleti díjakkal. Egyéb okok közé tartozik a helyi piac változása, a nagyobb vagy kisebb hely iránti igény, vagy az egyszerű vágy, hogy továbblépjünk más törekvésekre. Bármi legyen is a körülmény, a bérlő, aki korán kívánja felmondani kereskedelmi bérleti szerződését, felfelé tartó csatával néz szembe. A kereskedelmi földesurak számítanak a bérlőkre, hogy fenntartsák bérleti kötelezettségeiket. Hosszú távú bérleti szerződéseket kötnek, hogy elkerüljék az új képzett bérlők folyamatos keresésével járó költségeket, és ami még fontosabb, hogy elkerüljék az üres helyekkel kapcsolatos bevételkiesést. Emiatt a bérbeadók általában erős bérleti nyelvet követelnek, amely elriasztja a bérlőket a korai felmondástól. Lásd: “engedményezési záradékok és kapcsolódó feltételek a kereskedelmi lízingben”.
ha a bérlő bármilyen okból úgy dönt, hogy korán meg akarja szüntetni a bérleti szerződést, óvatosan kell eljárnia. A legjobb megközelítés természetesen az, hogy kérjen segítséget egy tapasztalt San Diego kereskedelmi lízing ügyvéd. Függetlenül attól, hogy konzultál-e egy ügyvéddel, fontos, hogy gondosan vizsgálja felül a bérleti feltételeket, hogy világosan megértse az Ön rendelkezésére álló lehetőségeket és/vagy a korai felmondás következményeit. Milyen lépések szükségesek a bérleti szerződés új bérlőhöz történő hozzárendeléséhez? A bérlet a bérbeadónak korlátlan mérlegelési jogkört biztosít-e annak eldöntésében, hogy elfogadja-e az engedményest (új bérlőt)? Hogyan határozza meg a bérleti szerződés a korai felmondás kárát? Van-e visszavételi záradék (olyan záradék, amely lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy felmondja a bérleti szerződést pusztán azért, mert a bérlő felkéri a bérbeadót, hogy hagyja jóvá a megbízást). Természetesen a bérlők más módszereket is kereshetnek a korai felmondás elkerülésére, például rugalmas fizetési lehetőségeket javasolhatnak a bérleti díj felzárkózására, ideiglenes csökkentett bérleti díjat javasolhatnak, kérhetik, hogy ugyanazon ingatlanon kisebb helyre költözzenek, vagy megbízási jóváhagyást kérhetnek. Természetesen a legjobb, ha sikeresen elkerülheti a korai felmondást ezen javaslatok egyikével. Ezekről azonban könnyebb beszélni, mint megvalósítani.
a legtöbb esetben a bérletet Korán felmondó bérlő felelős a nem fizetett bérleti díjért és a bérleti idő egyenlege miatt esedékes nem fizetett bérleti díjért, kevesebb enyhítéssel. Az enyhítés az az összeg, amelyet a bérlő bizonyíthat, ésszerűen elkerülhető lett volna, ha a bérbeadó erőfeszítéseket tett a hely újbóli bérbeadására. Gyakorlati szempontból azok a bérlők, akik nem rendelkeznek az ügyvéd felvételéhez és az ügy peres eljárásához szükséges forrásokkal, leggyakrabban a kártérítés teljes összegének enyhítése nélkül szembesülnek a mulasztási ítéletekkel. Ezért a probléma figyelmen kívül hagyása nem lehetséges. Ugyanakkor a peres eljárás rendkívül drága. A földesurak azonban néha hajlandóak informálisan megvitatni a korai felmondási feltételeket, amelyek befolyásolják az enyhítést, mindaddig, amíg a bérlők a tisztességes megoldás megtalálásának szándékát kommunikálják. A tisztességes állásfoglalás sajnos nem jelenti azt, hogy a bérlőnek tetszeni fog az eredmény. Objektív módon a méltányosság megköveteli, hogy a bérlő felelős legyen az új bérlőt kereső bérbeadókkal kapcsolatos tényleges költségekért (késedelmes bérleti díjak, beleértve a közös terület karbantartási költségeit (“CAMS”), az összes bérleti díjat és a CAMS-t a végleges megállapodás időpontjáig, az új bérlő megtalálásával kapcsolatos összes költséget, a bérleti díjat és a CAMS-t, amíg a hely üres, és ha az új bérlő kevesebb bérleti díjat fizet, a különbség, amelyet a bérbeadó szerzett volna, ha megkapta volna a magasabb bérleti díjat. Ezek a költségek jelentősek lehetnek. Sőt, a földesurak nem mindig tudják, mennyi ideig tart, és tévednek azon az oldalon, hogy hasznot húznak maguknak a korai felmondási feltételek tárgyalásakor.
miután a bérlő egyértelműen megértette a bérleti lehetőségeket, megfontolhatja, hogy megvalósítható-e a bérbeadó jóváhagyása. Az üzlet eladása vagy a helyettesítő bérlő megtalálása megköveteli a bérbeadó jóváhagyását, így a lízingben a hozzárendelési nyelv kritikus. Ha a gondos értékelés után a megbízás megvalósítható, és a bérlő megtalálta a megfelelő helyettesítő bérlőt, részletes javaslatot kell készítenie a bérlet átruházási záradékának megfelelően. Mint fentebb említettük, fontos, hogy a bérlő tudja, hogy a visszafogási záradék kérdéses-e. A megbízások különösen fontosak azoknak a bérlőknek, akik életképes vállalkozásokkal rendelkeznek, amelyekről úgy gondolják, hogy értékként értékesíthetők.
ha a vállalkozás eladása nem lehetséges, és egyszerűen meg kell állítania a vérzést, az alábbiakban néhány iránymutatást adunk a bérbeadónak a korai lízing megszüntetéséről:
- míg e cikk hatályán kívül esik, az elemzés első lépése a csőd lehetőségének megfontolása. A legtöbb esetben a bérlők személyesen garantálják a bérleti szerződést. A csőd lehet a legjobb megoldás a fizetésképtelen bérlők számára. Vegye fel a kapcsolatot egy ügyvéddel, hogy megállapítsa, ez egy lehetőség az Ön számára.
- fontolja meg, hogy a vállalkozás bármilyen ideig képes-e felszínen maradni, és továbbra is eleget tesz-e bérleti kötelezettségeinek. A bérbeadónak a bérleti díj folytatásának lehetősége, miközben új bérlőt keres, jelentősen csökkenti a károkat. Ilyen esetekben a bérbeadók beleegyezhetnek a korai felmondási Feltételekbe, amelyek megkövetelik, hogy a bérlő csak az új bérlő beszerzésének tényleges költségeit fizesse meg (általában ez magában foglalja a hirdetési költségeket, a brókeri díjakat, az ügyvédi díjakat, a bérleti díjak hiányosságait az átmenet során és az új bérlő felvételével kapcsolatos egyéb költségeket, beleértve az új bérlő csábításához szükséges ösztönzőket). Míg ezek a tételek forgatható, földesurak általában határozzák meg kell tenni az egész. Röviden, nem akarnak veszteségeket szenvedni annak eredményeként, hogy korán elengedik a bérleti szerződést.
- ha még mindig aktuális a bérleti díja, vegye fel a kapcsolatot a bérbeadóval, és őszintén beszéljen a helyzetéről. Tájékoztassa a bérbeadót arról, hogy az üzlet egyszerűen nem tud tovább élni a jelenlegi piacon, és hogy a bérleti szerződés folytatása elkerülhetetlenül csődbe vezet, ami egyik fél számára sem jó. Ritka körülmények között egyes földesurak akár hajlandóak is ideiglenesen csökkenteni a bérleti díjat, hogy segítsenek egy hosszú ideig bérlő átjutni a púpon. A legtöbb esetben, azonban, a bérbeadók szigorú korai felmondási feltételeket keresnek a várható veszteségek túlkompenzálása érdekében. Beszélje meg a lehetséges lehetőségeket, beleértve a bérleti szerződés ideiglenes folytatását a fent leírtak szerint. Bármi legyen is az üzlet, a bérlőknek fel kell készülniük arra, hogy bizonyos prémiumot fizessenek a korai felmondásért. Ha a bérbeadók igénye túl magas ahhoz, hogy egyszerre fizessen, nézze meg, hogy a bérbeadó fontolóra veszi-e a fizetési lehetőségeket. Minél rövidebb a visszafizetési időszak, annál valószínűbb, hogy a bérbeadó egyetért.
- a bérleti díj mögött álló bérlőknek kevesebb alkupozíciójuk van. A legtöbb bérbeadó gyorsan halad előre a kilakoltatási folyamattal (jogellenes fogvatartási akciók). Ennek ellenére a kilakoltatás elkerülésének legjobb módja a nyílt kommunikációs vonal. Nézze meg, van-e mód arra, hogy felzárkózzon a bérleti díjhoz egy elfogadott fizetési tervvel és/vagy dolgozzon ki egy korai felmondási megállapodást, amellyel a bérbeadó élhet.
a tárgyalások során ne feledje, hogy a földesurak a helyes üzleti döntés meghozatalával foglalkoznak, és bár lehetnek némi szimpátia a hosszú ideig megbízható bérlők iránt, végül a legtöbbet nem érdekli, hogyan jutottál el oda, ahol vagy. Nem a tisztességben gondolkodnak. Azt akarják, hogy teljesek legyenek. A világos és tömör javaslatokon keresztül kínált gyakorlati megoldásokra összpontosítva a bérlők a legjobb reményt nyújtják az ésszerű felbontás kidolgozására.
a Donald R. Oder ügyvédi irodájában tárgyalunk a kereskedelmi bérleti szerződés korai felmondásáról egyszeri átalánydíj ellenében. Ha szeretne ütemezni egy ingyenes konzultáció, forduljon tapasztalt San Diego kereskedelmi lízing ügyvéd Donald R. Oder at (888) 900-9002.
