Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles un propriétaire d’entreprise pourrait être motivé à mettre fin à un bail commercial plus tôt. La raison la plus courante est qu’une entreprise ne se porte pas assez bien pour suivre les paiements de location. D’autres raisons incluent les changements dans le marché local, le besoin d’espace plus ou moins grand ou le simple désir de passer à d’autres activités. Quelles que soient les circonstances, un locataire désireux de résilier son bail commercial tôt fait face à une bataille difficile. Les propriétaires commerciaux comptent sur les locataires pour maintenir leurs obligations locatives. Ils concluent des baux à long terme pour éviter les coûts associés à la recherche continue de nouveaux locataires qualifiés et, plus important encore, pour éviter la perte de revenus associée à des espaces vides. Pour cette raison, les propriétaires exigent généralement un langage de bail fort décourageant les locataires de résiliation anticipée. Voir » Clauses de Cession et Conditions connexes en Crédit-bail commercial « .
Une fois qu’un locataire décide, pour une raison quelconque, de résilier un bail plus tôt, il doit procéder avec prudence. La meilleure approche est bien sûr de demander l’aide d’un avocat de location commerciale expérimenté à San Diego. Que vous consultiez ou non un avocat, il est important d’examiner attentivement les conditions de votre bail afin de bien comprendre les options qui s’offrent à vous et / ou les conséquences d’une résiliation anticipée. Quelles sont les étapes nécessaires à la cession du bail à un nouveau locataire? Le bail donne-t-il au locateur un pouvoir discrétionnaire illimité pour décider d’accepter ou non un cessionnaire (un nouveau locataire)? Comment le bail définit-il les dommages-intérêts pour résiliation anticipée? Y a-t-il une clause de récupération (une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail simplement parce que le locataire demande au propriétaire d’approuver une cession). Bien sûr, les locataires peuvent également chercher d’autres moyens d’éviter la résiliation anticipée, tels que proposer des options de paiement flexibles pour rattraper le loyer, proposer un loyer réduit temporaire, demander à être déplacé dans un espace plus petit sur la même propriété ou demander l’approbation de la cession. Il est bien sûr préférable que vous puissiez éviter une résiliation anticipée via l’une de ces propositions. Cependant, ils sont plus faciles à parler qu’à accomplir.
Dans la plupart des cas, un locataire qui résilie un bail plus tôt est responsable de tout loyer impayé et du loyer impayé dû pour le reste de la durée du bail moins l’atténuation. L’atténuation est le montant qu’un locataire peut prouver qu’il aurait pu être raisonnablement évité si le propriétaire avait fait un effort pour louer à nouveau l’espace. D’un point de vue pratique, les locataires sans les ressources nécessaires pour engager un avocat et plaider l’affaire se retrouvent le plus souvent confrontés à des jugements par défaut pour le montant total des dommages et intérêts demandés sans aucune atténuation. C’est pourquoi ignorer le problème n’est pas une option. Dans le même temps, les litiges sont extrêmement coûteux. Cependant, les propriétaires sont parfois disposés à discuter de manière informelle des conditions de résiliation anticipée qui tiennent compte de l’atténuation tant que les locataires communiquent leur intention de trouver une solution équitable. Une résolution juste ne signifie malheureusement pas que le locataire va aimer le résultat. Objectivement, l’équité exigerait qu’un locataire soit responsable des coûts réels associés à la recherche d’un nouveau locataire par les locateurs (loyers en souffrance dus, y compris les frais d’entretien des espaces communs (« CAMS »), tous les loyers et CAMS à la date de l’entente définitive, tous les coûts associés à la recherche d’un nouveau locataire, les coûts de loyer et CAMS pendant que l’espace est vide et si le nouveau locataire paie moins de loyer, la différence que le propriétaire aurait gagnée s’il avait reçu le loyer plus élevé. Ces coûts peuvent être considérables. De plus, les propriétaires ne savent pas toujours combien de temps cela prendra et ils se trompent de profit lorsqu’ils négocient des conditions de résiliation anticipée.
Une fois qu’un locataire a une compréhension claire de ses options en vertu du bail, il peut se demander s’il est possible de demander l’approbation du propriétaire pour une cession. La vente de l’entreprise ou la recherche d’un locataire de remplacement nécessite l’approbation du propriétaire, de sorte que la langue de cession dans le bail est essentielle. Si, après une évaluation minutieuse, une cession est réalisable et que le locataire a trouvé un locataire de remplacement approprié, il doit préparer une proposition détaillée conformément à la clause de cession du bail. Comme mentionné ci-dessus, il est important que le locataire sache si une clause de récupération est en cause. Les cessions sont particulièrement importantes pour les locataires ayant des entreprises viables qui, selon eux, peuvent être vendues pour de la valeur.
Si la vente de votre entreprise n’est pas une option et que vous devez simplement arrêter l’hémorragie, voici quelques lignes directrices pour contacter votre propriétaire au sujet de la résiliation anticipée du bail:
- Bien qu’au-delà de la portée de cet article, la première étape de toute analyse consiste à envisager l’option de la faillite. Dans la plupart des cas, les locataires garantissent personnellement le bail. La faillite peut être la meilleure option pour les locataires insolvables. Contactez un avocat pour déterminer s’il s’agit d’une option pour vous.
- Déterminez si l’entreprise peut rester à flot pendant une certaine période et continuer à respecter ses obligations de loyer. Offrir au propriétaire la possibilité de poursuivre la location tout en recherchant un nouveau locataire réduit considérablement les dommages. Dans de tels cas, les propriétaires peuvent accepter des conditions de résiliation anticipée qui exigent qu’un locataire ne paie que les coûts réels de l’acquisition d’un nouveau locataire (généralement, cela comprend les frais de publicité, les frais de courtier, les frais d’avocat, les écarts de loyer pendant la transition et tous les autres coûts associés à l’embauche d’un nouveau locataire, y compris les incitations nécessaires pour attirer un nouveau locataire). Bien que ces articles soient négociables, les propriétaires sont généralement déterminés à être entiers. En bref, ils ne veulent pas subir de pertes en vous laissant sortir du bail plus tôt.
- Si vous êtes toujours à jour sur votre loyer, contactez votre propriétaire et discutez franchement de votre situation. Informez le propriétaire que l’entreprise ne peut tout simplement pas survivre plus longtemps sur le marché actuel et que la poursuite du bail vous conduira inévitablement à la faillite, ce qui n’est bon pour aucune des deux parties. Dans de rares circonstances, certains propriétaires pourraient même être prêts à baisser temporairement le loyer pour aider un locataire de longue date à surmonter la bosse. Dans la plupart des cas, cependant, les propriétaires demanderont des conditions de résiliation anticipée sévères afin de compenser les pertes anticipées. Discutez des options possibles, y compris la prolongation temporaire du bail, comme indiqué ci-dessus. Quel que soit l’accord conclu, les locataires doivent être prêts à payer une prime pour une résiliation anticipée. Si la demande des propriétaires est trop élevée pour payer immédiatement, vérifiez si le propriétaire envisagera des options de paiement. Plus la période de remboursement est courte, plus le propriétaire sera probablement d’accord.
- Les locataires en retard de loyer ont moins de pouvoir de négociation. La plupart des propriétaires sont prompts à aller de l’avant avec le processus d’expulsion (actions illégales de détenus). Néanmoins, une ligne de communication ouverte est le meilleur moyen d’éviter l’expulsion. Voyez s’il existe un moyen de rattraper le loyer avec un plan de paiement convenu et / ou de conclure un accord de résiliation anticipée avec lequel le propriétaire peut vivre.
Dans vos négociations, rappelez-vous que les propriétaires sont soucieux de prendre la bonne décision d’affaires, et bien qu’ils puissent avoir une certaine sympathie pour les locataires fiables de longue date, la plupart ne sont finalement pas intéressés par la façon dont vous en êtes arrivé là où vous êtes. Ils ne pensent pas à l’équité. Ils veulent être rendus entiers. Se concentrer sur des solutions pratiques qui fonctionneront pour le propriétaire proposées via des propositions claires et concises offre aux locataires le meilleur espoir de trouver une résolution raisonnable.
Au Cabinet d’avocats de Donald R. Oder, nous négocierons la résiliation anticipée de votre bail commercial pour un montant forfaitaire unique. Si vous souhaitez planifier une consultation gratuite, contactez l’avocat expérimenté en location commerciale de San Diego, Donald R. Oder, au (888) 900-9002.
