on useita syitä, miksi yrityksen omistaja voi olla motivoitunut lopettamaan kaupallisen vuokrasopimuksen etuajassa. Yleisin syy on se, että yrityksellä ei mene tarpeeksi hyvin pysyäkseen vuokrien perässä. Muita syitä ovat muutokset paikallisilla markkinoilla, suuremman tai pienemmän tilan tarve tai yksinkertainen halu siirtyä muihin pyrkimyksiin. Olivatpa olosuhteet millaiset tahansa, vuokralainen, joka haluaa lopettaa kaupallisen vuokrasopimuksensa ennenaikaisesti, joutuu kovan taistelun eteen. Kaupalliset vuokranantajat luottavat siihen, että vuokralaiset pitävät vuokravelvoitteensa. He tekevät pitkäaikaisia vuokrasopimuksia välttääkseen kustannukset, jotka liittyvät uusien pätevien vuokralaisten jatkuvaan etsimiseen, ja mikä tärkeintä, välttääkseen tyhjän tilan tuottojen menetyksen. Tästä syystä vuokranantajat tyypillisesti vaativat vahvaa vuokrakieltä, joka lannistaa vuokralaisia irtisanomisen aikaistamisesta. KS.”Liikeleasingin Luovutuslausekkeet ja niihin liittyvät ehdot”.
kun vuokralainen jostain syystä päättää, että se haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen etuajassa, sen on edettävä varovaisesti. Paras lähestymistapa on tietenkin hakea apua kokenut San Diego kaupallinen vuokrausjuristi. Konsultoitpa asianajajaa tai et, on tärkeää tarkastella vuokrasopimusehtojasi huolellisesti, jotta sinulla on selkeä käsitys käytettävissäsi olevista vaihtoehdoista ja/tai ennenaikaisen irtisanomisen seurauksista. Mitkä ovat tarvittavat toimenpiteet vuokrasopimuksen luovuttamiseksi uudelle vuokralaiselle? Antaako vuokrasopimus vuokranantajalle rajoittamattoman harkintavallan päättää, ottaako se vastaan luovutuksensaajan (uuden vuokralaisen)? Miten vuokrasopimus määrittelee ennenaikaisesta irtisanomisesta aiheutuvat vahingot? Onko olemassa takaisinvetolauseketta (lauseke, jonka mukaan vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen vain siksi, että vuokralainen pyytää vuokranantajaa hyväksymään toimeksiannon). Vuokralaiset voivat tietysti myös etsiä muita keinoja välttää ennenaikainen irtisanominen, kuten ehdottaa joustavia maksuvaihtoehtoja vuokran kuromiseksi umpeen, ehdottaa väliaikaista alennettua vuokraa, pyytää siirtoa pienempään tilaan samassa kiinteistössä tai hakea toimeksiantohyväksyntää. On tietenkin parasta, että onnistutte välttämään ennenaikaisen irtisanomisen jollakin näistä ehdotuksista. Niistä on kuitenkin helpompi puhua kuin toteuttaa.
useimmissa tapauksissa vuokralainen, joka irtisanoo vuokrasopimuksen etuajassa, on vastuussa maksamattomista vuokrista ja vuokrasopimuksen loppuajan maksamattomista vuokrista vähennettynä vähennyksellä. Vähennys on summa, jonka vuokralainen voi osoittaa, että se olisi voitu kohtuudella välttää, jos vuokranantaja olisi pyrkinyt vuokraamaan tilan uudelleen. Käytännön näkökulmasta vuokralaiset, joilla ei ole tarvittavia resursseja palkata asianajaja ja käräjöidä asiassa, joutuvat useimmiten kärsimään maksuhäiriömerkinnöistä koko pyydetyn vahingonkorvausmäärän osalta ilman lieventämistä. Tämän vuoksi ongelman sivuuttaminen ei ole vaihtoehto. Samalla käräjöinti on äärimmäisen kallista. Vuokranantajat ovat kuitenkin joskus valmiita keskustelemaan epävirallisesti ennenaikaisen irtisanomisen ehdoista, jotka vaikuttavat lieventämiseen, kunhan vuokralaiset viestivät aikomuksesta löytää oikeudenmukainen ratkaisu. Oikeudenmukainen ratkaisu ei valitettavasti tarkoita, että vuokralainen pitäisi lopputuloksesta. Tasapuolisuus edellyttäisi objektiivisesti, että vuokralainen olisi vastuussa uuden vuokralaisen etsimiseen liittyvistä todellisista kustannuksista (aikaisemmat erääntyneet vuokrat, mukaan lukien yhteisen alueen ylläpitokulut (”CAMS”), kaikki vuokrat ja CAMS lopulliseen sopimukseen mennessä, kaikki uuden vuokralaisen etsimiseen liittyvät kustannukset, vuokrakustannukset ja CAMS tilan ollessa tyhjillään ja jos Uusi vuokralainen maksaa vähemmän vuokraa, erotus, jonka vuokranantaja olisi ansainnut, jos se olisi saanut korkeamman vuokran. Nämä kustannukset voivat olla huomattavia. Lisäksi vuokranantajat eivät aina tiedä, kuinka kauan se kestää, ja he erehtyvät hyötymään itse neuvotellessaan ennenaikaisen irtisanomisen ehdoista.
kun vuokralaisella on selkeä käsitys vuokrasopimuksen mukaisista optioistaan, se voi harkita, onko vuokranantajan hyväksynnän hakeminen toimeksiannolle mahdollista. Yrityksen myyminen tai korvaavan vuokralaisen löytäminen vaatii vuokranantajan hyväksynnän, joten tehtävänkieli vuokrasopimuksessa on kriittinen. Jos toimeksianto on huolellisen arvioinnin jälkeen mahdollinen ja vuokralainen on löytänyt sopivan korvaavan vuokralaisen, sen tulee laatia yksityiskohtainen ehdotus vuokrasopimuksen toimeksiantolausekkeen mukaisesti. Kuten edellä mainittiin, on tärkeää, että vuokralainen tietää, onko kyse takaisinperintälausekkeesta. Toimeksiannot ovat erityisen tärkeitä vuokralaisille, joilla on elinkelpoisia yrityksiä, joiden he uskovat voivan myydä arvoa vastaan.
jos yrityksen myyminen ei ole vaihtoehto ja verenvuoto on yksinkertaisesti tyrehdytettävä, Seuraavassa on joitakin ohjeita, joiden avulla voit lähestyä vuokranantajaasi vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä.:
- vaikka tätä artiklaa ei sovelleta, ensimmäinen vaihe analyysissä on konkurssivaihtoehdon harkitseminen. Useimmissa tapauksissa vuokralaiset henkilökohtaisesti takaavat vuokrasopimuksen. Konkurssi saattaa olla maksukyvyttömille vuokralaisille paras vaihtoehto. Ota yhteyttä lakimieheen selvittääksesi, onko tämä vaihtoehto sinulle.
- mieti, pystyykö yritys pysymään pystyssä pitkään ja jatkamaan vuokravelvoitteidensa täyttämistä. Vuokranantajalle tarjottava mahdollisuus jatkaa vuokrasuhdetta samalla, kun uutta vuokralaista haetaan, pienentää vahinkoja huomattavasti. Tällaisissa tapauksissa vuokranantajat voivat suostua ennenaikaisen irtisanomisen ehtoihin, jotka edellyttävät vuokralaisen maksavan vain uuden vuokralaisen hankkimisesta aiheutuvat todelliset kustannukset (yleensä tämä sisältää mainoskustannukset, välittäjäpalkkiot, asianajopalkkiot, vuokran aukot siirtymävaiheen aikana ja muut kustannukset, jotka liittyvät uuden vuokralaisen palkkaamiseen, mukaan lukien kaikki houkuttimet, jotka ovat tarpeen uuden vuokralaisen houkuttelemiseksi). Vaikka nämä kohteet ovat neuvoteltavissa, vuokranantajat ovat yleensä päättäneet tehdä kokonaisiksi. Lyhyesti sanottuna, he eivät halua kärsiä tappioita seurauksena päästää sinut ulos vuokrasopimuksen aikaisin.
- jos vuokrasi on vielä ajankohtainen, ota yhteyttä vuokranantajaasi ja keskustele tilanteestasi suoraan. Ilmoita vuokranantajalle, että yritys ei yksinkertaisesti voi selviytyä enää nykyisillä markkinoilla ja että vuokrasopimuksen jatkaminen väistämättä ajaa sinut konkurssiin, joka ei ole hyvä kummallekaan osapuolelle. Joissakin harvoissa tapauksissa jotkut vuokranantajat saattavat jopa olla valmiita alentamaan vuokraa väliaikaisesti auttaakseen pitkään vuokralaista pääsemään yli kyttyrästä. Useimmissa tapauksissa vuokranantajat hakevat kuitenkin ankaria irtisanomisehtoja voidakseen korvata ennakoidut tappiot liian suuriksi. Keskustele mahdollisista vaihtoehdoista, mukaan lukien vuokrasopimuksen jatkaminen väliaikaisesti edellä kuvatulla tavalla. Oli sopimus mikä tahansa, vuokralaisten pitäisi olla valmiita maksamaan aikaistetusta irtisanomisesta jonkinlainen palkkio. Jos vuokranantajien vaatimus on liian suuri maksettavaksi kerralla, Katso, harkitseeko vuokranantaja maksuvaihtoehtoja. Mitä lyhyempi takaisinmaksuaika on, sitä todennäköisemmin vuokranantaja suostuu.
- vuokralla rästissä olevilla vuokralaisilla on vähemmän neuvotteluvoimaa. Useimmat vuokranantajat ovat nopeita etenemään häätöprosessissa (laittomat pidätystoimet). Avoin viestintäkanava on kuitenkin paras tapa välttää häätö. Katso, onko olemassa mitään keinoa, jolla voit saada vuokran kiinni sovitulla maksusuunnitelmalla ja / tai laatia ennenaikaisen irtisanomissopimuksen, jonka kanssa vuokranantaja voi elää.
muista neuvotteluissasi, että vuokranantajat haluavat tehdä oikean liiketoimintapäätöksen, ja vaikka heillä saattaa olla sympatiaa pitkäaikaisille luotettaville vuokralaisille, loppujen lopuksi useimmat eivät ole kiinnostuneita siitä, miten olet päässyt sinne, missä olet. He eivät ajattele oikeudenmukaisuutta. He haluavat eheytyä. Keskittyminen käytännön ratkaisuja, jotka toimivat vuokranantajalle tarjotaan kautta selkeitä ja ytimekkäitä ehdotuksia tarjoaa vuokralaiset paras toivo työstää järkevä ratkaisu.
Donald R. Oderin lakitoimistossa neuvotellaan kaupallisen vuokrasopimuksesi ennenaikaisesta päättymisestä kertamaksulla. Jos haluat ajoittaa vapaa kuuleminen, ota yhteyttä kokenut San Diego kaupallinen vuokrasopimus asianajaja Donald R. Oder at (888) 900-9002.
