Hay varias razones por las que el propietario de un negocio podría estar motivado a finalizar un contrato de arrendamiento comercial antes de tiempo. La razón más común es que una empresa no está lo suficientemente bien como para mantenerse al día con los pagos de arrendamiento. Otras razones incluyen cambios en el mercado local, la necesidad de espacio más grande o más pequeño, o el simple deseo de pasar a otros esfuerzos. Cualesquiera que sean las circunstancias, un inquilino deseoso de terminar su contrato de arrendamiento comercial antes de tiempo enfrenta una batalla cuesta arriba. Los propietarios comerciales cuentan con los inquilinos para mantener sus obligaciones de arrendamiento. Entran en contratos de arrendamiento a largo plazo para evitar los costos asociados con la búsqueda continua de nuevos inquilinos calificados y, lo que es más importante, para evitar la pérdida de ingresos asociada con el espacio vacío. Por esta razón, los propietarios suelen exigir un lenguaje fuerte para desalentar a los inquilinos de la terminación anticipada. Consulte «Cláusulas de Cesión y Términos Relacionados en Arrendamiento Comercial».
Una vez que un inquilino decide, por la razón que sea, que desea rescindir un contrato de arrendamiento antes de tiempo, debe proceder con cautela. El mejor enfoque, por supuesto, es buscar la asistencia de un abogado con experiencia en arrendamientos comerciales de San Diego. Ya sea que consulte o no con un abogado, es importante revisar cuidadosamente los términos de su contrato de arrendamiento para que tenga una comprensión clara de las opciones disponibles para usted y/o las consecuencias de la terminación anticipada. ¿Cuáles son los pasos necesarios para la asignación del contrato de arrendamiento a un nuevo inquilino? ¿El contrato de arrendamiento le da al propietario discreción sin restricciones para decidir si acepta a un cesionario (un nuevo inquilino)? ¿Cómo define el contrato de arrendamiento los daños por terminación anticipada? ¿Hay una cláusula de recaptura(una cláusula que permite al propietario rescindir el contrato de arrendamiento simplemente porque el inquilino le pide al propietario que apruebe una asignación)? Por supuesto, los inquilinos también pueden buscar otras formas de evitar la terminación anticipada, como proponer opciones de pago flexibles para ponerse al día con el alquiler, proponer un alquiler temporal reducido, solicitar que se los traslade a un espacio más pequeño en la misma propiedad o solicitar la aprobación de la asignación. Por supuesto, es mejor evitar con éxito la terminación anticipada a través de una de estas propuestas. Sin embargo, es más fácil hablar de ellos que realizarlos.
En la mayoría de los casos, un inquilino que rescinde un contrato de arrendamiento antes de tiempo es responsable de cualquier alquiler impago y del alquiler impago adeudado por el saldo del plazo del arrendamiento menos la mitigación. La mitigación es la cantidad que un inquilino puede probar que podría haberse evitado razonablemente si el propietario hubiera hecho un esfuerzo por volver a arrendar el espacio. Desde un punto de vista práctico, los inquilinos sin los recursos necesarios para contratar a un abogado y litigar el caso con mayor frecuencia se enfrentan a sentencias por incumplimiento por el monto total de los daños solicitados sin ninguna mitigación. Es por eso que ignorar el problema no es una opción. Al mismo tiempo, los litigios son extremadamente costosos. Sin embargo, los propietarios a veces están dispuestos a discutir informalmente los términos de terminación anticipada que tienen en cuenta la mitigación, siempre y cuando los inquilinos comuniquen su intención de encontrar una resolución justa. Desafortunadamente, una resolución justa no significa que al inquilino le vaya a gustar el resultado. Objetivamente, la equidad requeriría que un inquilino sea responsable de los costos reales asociados con la búsqueda de un nuevo inquilino por parte de los propietarios (alquileres vencidos adeudados, incluidos los gastos de mantenimiento de áreas comunes («LEVAS»), todos los alquileres y LEVAS hasta la fecha de un acuerdo final, todos los costos asociados con la búsqueda de un nuevo inquilino, los costos de alquiler y LEVAS mientras el espacio está vacío y, si el nuevo inquilino paga menos alquiler, la diferencia que el propietario habría ganado si hubiera recibido el alquiler más alto. Estos costos pueden ser considerables. Además, los propietarios no siempre saben cuánto tiempo tomará y se equivocan por el lado de beneficiarse al negociar los términos de terminación anticipada.
Una vez que un inquilino tiene una comprensión clara de sus opciones bajo el contrato de arrendamiento, puede considerar si es factible solicitar la aprobación del propietario de una asignación. Vender el negocio o encontrar un inquilino de reemplazo requiere la aprobación del propietario, por lo que el lenguaje de asignación en el contrato de arrendamiento es crítico. Si después de una evaluación cuidadosa una asignación es factible y el inquilino ha encontrado un inquilino de reemplazo adecuado, debe preparar una propuesta detallada de acuerdo con la cláusula de asignación del contrato de arrendamiento. Como se mencionó anteriormente, es importante que el inquilino sepa si está en juego una cláusula de recaptura. Las asignaciones son particularmente importantes para los inquilinos con negocios viables que creen que se pueden vender por valor.
Si vender su negocio no es una opción y simplemente necesita detener el sangrado, las siguientes son algunas pautas para acercarse a su propietario sobre la terminación anticipada del contrato de arrendamiento:
- Aunque está fuera del alcance de este artículo, el primer paso en cualquier análisis es considerar la opción de quiebra. En la mayoría de los casos, los inquilinos garantizan personalmente el arrendamiento. La bancarrota puede ser la mejor opción para los inquilinos insolventes. Comuníquese con un abogado para determinar si esta es una opción para usted.
- Considere si la empresa puede mantenerse a flote durante algún tiempo y seguir cumpliendo con sus obligaciones de alquiler. Ofrecer al propietario la opción de continuar el arrendamiento mientras busca un nuevo inquilino reduce considerablemente los daños. En tales casos, los propietarios pueden acordar términos de rescisión anticipada que requieren que el inquilino pague solo los costos reales de contratar a un nuevo inquilino (por lo general, esto incluye costos de publicidad, honorarios de corredores, honorarios de abogados, brechas en el alquiler durante la transición y cualquier otro costo asociado con la contratación de un nuevo inquilino, incluidos los incentivos necesarios para atraer a un nuevo inquilino). Si bien estos artículos son negociables, los propietarios generalmente se determinan para ser completos. En resumen, no quieren sufrir pérdidas como resultado de dejarlo fuera del contrato de arrendamiento antes de tiempo.
- Si todavía está al día en su alquiler, comuníquese con el propietario y tenga una conversación franca sobre su situación. Informe al propietario de que el negocio simplemente no puede sobrevivir más en el mercado actual y que continuar con el contrato de arrendamiento inevitablemente lo llevará a la bancarrota, lo que no es bueno para ninguno de los lados. En raras circunstancias, algunos propietarios podrían incluso estar dispuestos a reducir el alquiler temporalmente para ayudar a un inquilino de mucho tiempo a superar la joroba. Sin embargo, en la mayoría de los casos, los propietarios buscarán términos de terminación temprana severos para compensar en exceso las pérdidas anticipadas. Discuta las posibles opciones, incluida la continuación temporal del contrato de arrendamiento, como se mencionó anteriormente. Sea cual sea el trato que se alcance, los inquilinos deben estar preparados para pagar alguna prima por terminación anticipada. Si la demanda de los propietarios es demasiado alta para pagar de inmediato, vea si el propietario considerará las opciones de pago. Cuanto más corto sea el período de reembolso, más probable es que el propietario esté de acuerdo.
- Los inquilinos atrasados en el alquiler tienen menos poder de negociación. La mayoría de los propietarios se apresuran a avanzar con el proceso de desalojo (acciones de retención ilegal). Sin embargo, una línea de comunicación abierta es la mejor manera de evitar el desalojo. Vea si hay alguna manera de ponerse al día con el alquiler con un plan de pago acordado y/o elaborar un acuerdo de terminación anticipada con el que el propietario pueda vivir.
En sus negociaciones, recuerde que los propietarios están preocupados por tomar la decisión comercial correcta, y si bien pueden tener cierta simpatía por inquilinos confiables durante mucho tiempo, al final la mayoría no están interesados en cómo llegó a donde está. No están pensando en la justicia. Quieren estar completos. Centrarse en soluciones prácticas que funcionen para el propietario, ofrecidas a través de propuestas claras y concisas, proporciona a los inquilinos la mejor esperanza de llegar a una resolución razonable.
En la Oficina Legal de Donald R. Oder, negociaremos la cancelación anticipada de su contrato de arrendamiento comercial por una tarifa fija única. Si desea programar una consulta gratuita , comuníquese con el experimentado abogado de arrendamientos comerciales de San Diego Donald R. Oder al (888) 900-9002.
