Land Trusts: Een Belangrijk Instrument Voor De Succesvolle Vastgoedbelegger/ – Ontwikkelaar
Door: Harry Frieland, Esq.
een Land Trust is een eenvoudig, gemakkelijk en goedkoop instrument voor het verwerven en behouden van de eigendom van onroerend goed, wat resulteert in de mogelijkheid om een bron te bieden voor verdere bescherming van activa en privacy.
Trusts zijn niet nieuw in de vastgoedsector en bestaan al vele eeuwen. Ze zijn gebruikt als een methode voor het beschermen van de eigendom van onroerend goed en het geven van de investeerder en zijn/haar activa een extra laag van veiligheid en anonimiteit tegen rechtszaken, ongelukkige huurders, gescheiden echtgenoten, ontevreden voormalige werknemers en overheidsinstanties.
voordat u de voordelen en nuances met betrekking tot een Land Trust begrijpt en volledig begrijpt, is het van essentieel belang dat u zich bewust bent van de algemene operationele structuur van het instrument zelf. Een Land Trust creëert een vorm van eigendom door middel van een particuliere overeenkomst. In het kader van deze overeenkomst stemt een trustee ermee in eigendom te verwerven ten behoeve van een derde(n) die de “begunstigde”wordt genoemd. Meestal wordt de trust opgezet door de huidige eigenaar of een partij die het onroerend goed wil kopen (de “investeerder”). De investeerder wordt vervolgens de begunstigde van de trust. De begunstigde leidt en controleert de activiteiten van de trustee en ontvangt de voordelen en inkomsten uit het trustactivum.
de rechten en verplichtingen van de trustee en de begunstigde worden in detail uiteengezet in een Trustovereenkomst. De overeenkomst schept een relatie waarbij de trustee slechts de bevoegdheden heeft die de begunstigde hem verleent, en zijn enige functie is te handelen zoals de begunstigde hem heeft opgedragen. Het vertrouwen kan worden herroepen door de investeerder die het heeft opgericht en kan naar goeddunken van de investeerder worden gewijzigd, gewijzigd of beëindigd. Volgens de wetten van de meeste staten, en indien het instrument naar behoren is gestructureerd, loopt de trustee geen persoonlijke aansprakelijkheid in zijn fiduciaire hoedanigheid en elke schuldeiser van een trustee heeft geen vermogen om het eigendom van de trust in pand te geven of anderszins te beïnvloeden.
bij de oprichting van een Land Trust worden twee (2) juridische documenten opgesteld.:
- een Akte van de investeerder of de huidige eigenaar van het onroerend goed aan de trustee als fiduciair voor de trust.
- een Trustovereenkomst tussen de trustee en de investeerder of de eigenaar van het onroerend goed waarin de bevoegdheden, verplichtingen en rechten van de trustee, de begunstigde en de partij die de trust vormt, zijn vastgelegd.
nadat de Trustovereenkomst formeel door alle partijen is ondertekend en de Akte van het onroerend goed naar behoren is vastgelegd, wordt het onroerend goed onder de naam van de trust geplaatst en niet onder de naam van de investeerder of de eigenaar van het onroerend goed. De Trustovereenkomst zelf wordt niet openbaar geregistreerd en de trust is niet verplicht om een identificatienummer te verkrijgen van een federale of staatsbelastingautoriteit. Alle belastingen worden betaald door de begunstigde die de winst uit het trustactivum ontvangt. Voor maximale bescherming moet elk eigendom worden opgezet in een afzonderlijke en afzonderlijke trust.
de grond Trust arrangement biedt de investeerder een krachtig juridisch instrument voor het nemen van eigendom en moet worden gebruikt als een investeerder of eigenaar van een onroerend goed een of meer van de volgende voordelen zoekt:
- vorderingen of pandrechten op het eigendom van de trust hebben geen invloed op de begunstigde persoonlijk of op andere activa van de begunstigde. Beslissingen, beslag of andere handhavingsactiviteiten kunnen alleen worden uitgevoerd met het specifieke trustactivum.
- omdat de titel in naam van de trust wordt geregistreerd, wordt de werkelijke eigenaar van het onroerend goed, de begunstigde, niet openbaar gemaakt. Daarom zal het moeilijk zijn voor de gemiddelde persoon om vast te stellen wie werkelijk eigenaar is van en zeggenschap heeft over het pand.
als iemand de tijd wil nemen om een volledige titel te zoeken, kan de naam van de begunstigde worden ontdekt als er een document is opgenomen waarin persoonlijke informatie over de begunstigde is opgenomen. In de meeste gevallen, mensen zoeken alleen de records over wie de eigenaar van het pand en dit beperkte onderzoek zal zelden, of ooit, de identiteit van de ware eigenaar. Het wordt ten zeerste aanbevolen dat een belegger een vennootschap of een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid opricht om de genoemde trust-begunstigde te zijn, om er verder voor te zorgen dat er een extra laag privacy en potentiële isolatie van Aansprakelijkheid is.
- in de meeste staten kan het belang van een begunstigde niet openbaar worden gemaakt zonder een bevel van een bevoegde rechter.
- beslissingen tegen een begunstigde hebben geen invloed op de eigendom van de trust en verhinderen niet dat het eigendom van de trust wordt verkocht.
- Probate kan worden vermeden met betrekking tot de trusteigendom door een erfopvolging van eigendom die specifiek in de Trustovereenkomst is beschreven.
- het economisch belang in een grondfonds wordt beschouwd als persoonlijk eigendom waardoor de begunstigde/eigenaar van het fonds kan worden gewijzigd zonder dat een eigendomswijziging in de openbare registers wordt vastgelegd. Dit is uiterst nuttig wanneer een koopovereenkomst niet kan worden toegewezen of wanneer er een clausule is die bij verkoop verschuldigd is in een hypotheek.
door het sluiten van een overeenkomst of het nemen van een titel in naam van een trust, stelt het de begunstigde vrij om zijn belang aan een derde over te dragen zonder dat dit aanleiding geeft tot een wanbetalingsregeling in een verkoop-of hypotheekovereenkomst. In wezen kan een niet-toewijsbare hypotheek worden aangenomen omdat de overdracht van een gunstig belang niet onder de aandacht van een geldschieter zal komen omdat het een toewijzing van persoonlijkheid is en niet hoeft te worden geregistreerd bij een openbaar registratiekantoor.
- een grondfonds is een uitstekend instrument voor het structureren van een duidelijke en beknopte richting voor vastgoedondernemingen waarbij meerdere eigenaren betrokken zijn en kan worden gebruikt om de gemakkelijke overdracht van economische belangen te vergemakkelijken.
- Gewoonlijk zal een eigendomsoverdracht naar een grondfonds resulteren in een niet-belastbare gebeurtenis, aangezien de IRS de neiging heeft om het onroerend goed voor belastingdoeleinden te behandelen als eigendom van de begunstigde en de meeste staten geen overdrachtskosten berekenen wanneer een eigenaar van het onroerend goed zijn belang overdraagt naar een herroepbare trust.
zoals eerder is uiteengezet, bezit de trustee in het kader van een overeenkomst inzake de grond Trust de eigendom van het onroerend goed, maar de bevoegdheid om het onroerend goed te leiden en te beheren berust bij de begunstigde.
een Land Trust dient niet te worden beschouwd als een instrument dat absolute activabescherming biedt en garandeert niet altijd volledige privacy met betrekking tot eigendom.
het gebruik van een Land Trust heeft echter wel tot gevolg dat potentiële partijen worden ontmoedigd die moeite en kosten zullen ondervinden om te proberen de door de trust gecreëerde lagen van privacy weg te halen, en deze privacy kan worden verbeterd door een entiteit als begunstigde (LLC of corporatie) te laten fungeren. De activa van de begunstigde in het kader van een naar behoren opgestelde Trustovereenkomst moeten buiten het bereik van elke schuldeiser of pandhouder van de trust zelf zijn.
een meerderheid van de staten heeft geen statuten voor Grondtrusts en heeft de neiging zich te baseren op bestaande jurisprudentie betreffende trusts in het algemeen wanneer zij te maken hebben met juridische kwesties betreffende Grondtrusts. De staten Florida, Hawaii, Illinois, Indiana, North Dakota en Virginia hebben echter specifieke statuten of jurisprudentie met betrekking tot de vorming en het daaropvolgende gebruik van grond Trusts in onroerend goed transacties.
u moet overwegen om dit geweldige apparaat te gebruiken wanneer u investeert in elk type onroerend goed. Met een land vertrouwen in uw controle, niemand zal in staat zijn om gemakkelijk te ontdekken wat onroerend goed dat u bezit, en, bij uw dood, kunt u probate en uitgebreide vertragingen in de verdeling van uw eigendom aan uw erfgenamen te vermijden.
door gebruik te maken van een Land Trust, kunt u een mechanisme creëren dat een effectief schild zal zijn voor uw activa die buiten het eigendom van de trust vallen en het mogelijk maakt om belangen in onroerend goed met minimale complexiteit over te dragen.
als u een vastgoedbelegger of ontwikkelaar bent en meer wilt weten over land Trusts en hoe deze in uw voordeel kunnen worden gebruikt, neem dan contact op met Harry Frieland, Esq. at (973) 538-4700 Ext. 3394 of email naar [email protected].
HARRY FRIELAND is adviseur bij het advocatenkantoor Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. en concentreert zijn praktijk op het gebied van zakelijk, ondernemingsrecht en vastgoedrecht en alle transactieaangelegenheden op deze gebieden. Mr. Frieland is een frequente docent en panellid geweest voor publieke en private groepen op het gebied van het bedrijfsleven en onroerend goed, waaronder de oprichting van bedrijfs-en investeringsstructuren, hoe te investeren in commercieel en residentieel vastgoed, investeringen in fiscale verkoop en beslag, en manieren om onroerend goed te beschermen.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. is een advocatenkantoor met meer dan 50 advocaten die cliënten bedienen in New Jersey en New York. Al bijna 30 jaar biedt het bedrijf innovatieve oplossingen aan bedrijven en particulieren op het gebied van asset protection bedrijfsplanning, civiele procedures, vertegenwoordiging van schuldeisers op het gebied van afscherming, faillissement en collecties, ouderenrecht, familierecht, persoonlijk letsel, belastingen en trusts en landgoederen. Voor meer informatie, ga naar www.fskslaw.com.
dit artikel vormt geen juridisch advies en schept geen relatie tussen advocaat en cliënt.
