med lokale myndigheter som er mer fleksible med planlegging og infill-nettsteder som vanligvis er godkjent, blir vi jevnlig kontaktet av kunder som spør hva verdien av land i hagen deres potensielt kan være.
vanligvis har hagejord en ekteskapsverdi; hvis landet ikke har tilgang, vil det ha et svært begrenset antall potensielle kjøpere, da det er avhengig av en nærliggende eiendomseier som ønsker å kjøpe den. Hage land er rent subjektiv uten hard og rask regel; det er rett og slett ned til hvor ivrig kjøperen eller selgeren er, tross alt, hvem ville ellers ønsker en hage som er potensielt landlocked med ingen måte å få til det? Men hvis hagen din kunne gi tilgang til en ny bolig bygget i hagen til en nærliggende eiendom, så er verdien langt større.
hvis landet ditt har tilgang og byggepotensial, er det noen få alternativer tilgjengelig:
1) Skaff deg byggetillatelse selv for å utvikle landet ditt
fordelen med dette alternativet er at du kan oppnå maksimal verdi for tomten din. Det er imidlertid mange hoops å hoppe gjennom og eksponering for utgifter som søknadsavgifter, arkitekttegninger, planleggingskonsulenter, landmålere og tre, økologi, arkeologi, miljø, drenering og motorveier spesialister også. Du står overfor risikoen for ikke å få byggetillatelse eller under utvikling av nettstedet ditt, noe som betyr at du kan selge den med planleggingsgodkjenning for en bolig, bare for å finne ut senere at utvikleren har endret planene etter ferdigstillelse og nå har godkjenning for to!
2) et joint venture med en eiendomsutvikler
et joint venture eller en «JV» som kjent i bransjen, er der de tilhørende kostnadene for byggesøknad og bygging av den nye eiendommen deles mellom grunneier og utbygger, overskuddet deles da når den nye utviklingen er solgt og fullført. Fordelen med joint venture er at du kan dra nytte av utviklerens erfaring og kontakter for å maksimere landverdien. En avtale er avtalt i begynnelsen der utbygger vil betale grunneier en heving for hver enhet de kan oppnå planlegging for, og prisen på landet er trukket fra den totale salgsprisen på utvikling og gitt til grunneier, overskuddet etter bygge kostnader av utbygger fordeles mellom de to partene.
3) en opsjonsavtale om å kjøpe landet
en opsjonsavtale er en ordning inngått av en grunneier og en utbygger, der partene er enige om en innledende betaling fra utbygger i bytte for en bindende første opsjon til å kjøpe landet når planlegging samtykke er oppnådd. Kjøpet må finne sted innen en periode avtalt i begynnelsen, som kan vare i flere år, avhengig av størrelsen på utviklingen. Avtalen hindrer grunneier fra å selge eiendommen mens utbygger avtaler med planlegging programmer. Landet er ikke kjøpt før det utøves av kjøperen, som normalt utløses når byggetillatelse er gitt.
4) Hope value – Når utviklere kjøper land uten byggetillatelse
Hope value er noe verdt å vurdere med land uten byggetillatelse, når det er en sannsynlig mulighet for å oppnå det, uten at selgeren blir utsatt for noen kostnader i det hele tatt.
vi har et eksempel der en utvikler kjøpte en garasje i garden land for £35.000 uten byggetillatelse. Utbygger betalt vesentlig over markedsprisen for garasjen på grunnlag av at han trodde han kunne få byggetillatelse for en enebolig, som han gjorde. Som leverandøren ønsket en rask salg, dette arrangementet passet ham, og utbygger tok risikoen for betydelig overpaying for en garasje i håp om at han kunne oppnå planlegging og utvekslet kontrakter i 28 dager,
5) Betinget utveksling av kontrakter (i tilfelle byggetillatelse for land er nektet)
Nylig ble vi enige om et salg på 1.5 dekar av hage land som hadde ingen byggetillatelse, men basert på naboeiendommer sette en presedens, mente at samtykke var sannsynlig. Vi fant en kjøper som tilbød £600.000, med en betinget utveksling av kontrakter, hvor de kunne trekke seg etter bytte av kontrakter hvis byggetillatelse ble nektet. Et tilbud på £300.000 ble også mottatt fra en kjøper for et ikke-betinget salg, noe som betyr at de ville fullføre salget uten planleggingsgodkjenning og potensielt ende opp med en kostbar bit hageområde hvis planleggingen ble nektet.
hvis du vurderer å selge land, så vennligst ta kontakt for å se om noen av disse alternativene kan fungere for deg, for flere case-studier se vår nye boliger side.
ta en titt på vårt land for salg.
