tehdessäni mitä tahansa kiinteistökauppaa, on erittäin tärkeää ostaa kohde alle sen ”itseisarvon.”
haluan korostaa, että kiinteistön itseisarvon alapuolella ostaminen on hyvin erilaista kuin kiinteistön markkina-arvon alapuolella ostaminen.
alle markkina-arvon ostaminen
alle markkina-arvon ostaminen viehättää suuresti niin omistusasujia kuin sijoittajiakin.
välitön oman pääoman hitti voi olla lyhyellä aikavälillä hyvin houkutteleva.
mutta jos mittaat ostoksesi kokonaismenestystä sillä määrällä alennusta, jonka olet voinut saavuttaa tietystä kiinteistöstä, keskityt vain hyvin pieneen osaan kokonaiskuvaa.
”Löytöjä” ostetaan yleensä huonommista paikoista, joissa joko kysyntä on hyvin vähäistä tai tarjonta erittäin suurta tai ne ovat jostain muusta syystä edullisia.
se johtuu lähes aina kysynnän puutteesta, ja kaiken kaikkiaan nämä ominaisuudet eivät tuota tulosta pidemmällä aikavälillä.
ostaminen alle itseisarvon
Sallikaa minun aluksi esitellä tämä käsite.
se on yksinkertaisesti toinen tapa sanoa osta alle korvaushinnan tai osta kiinteistö halvemmalla kuin mitä sen korvaaminen upouutena maksaisi.
jos ostat upouuden auton huomenna ja ajat sen ulos näyttelytilasta, saatat menettää noin 5-10 prosenttia hankintahinnasta heti.
on sama, Jos olet ostamassa kiinteistöä upouutena tai suunnitelman ulkopuolella.
maksat palkkion, joka koostuu kehittäjien kuluista, mainoskuluista ja agenttien palkkioista jne.
annat sen heille tehokkaasti 5% – 10%: n alennuksella sen sijaan, että käyttäisit sitä oman salkkusi laajentamiseen.
Miten ostaa alle itseisarvon
hyvä nyrkkisääntö tässä on varmistaa, että suurempi osa kauppahinnasta on todellinen maan arvo verrattuna varsinaisen talon arvoon.
sen pitäisi näyttää jokseenkin tältä;
800 000 dollarin ostosta, jos maan arvo olisi 600 000 dollaria, talon arvo olisi todellisuudessa 200 000 dollaria.
tontin vaihtamisesta tai uuden rakentamisesta Uusi hinta voi mahdollisesti olla 300 000 – 400 000 dollaria, joten olet ostanut alle vaihtokustannusten.
tärkeää on, että sinulla on myös suurempi osa sijoituksestasi-maa, joka arvostaa, ja pienempi osa-talo, joka menettää arvonsa.
jos tilanne kääntyisi päinvastaiseksi, 600 000 dollarin arvo heikkenisi, kun taas 200 000 dollarin maan arvo vahvistuisi.
mitä suurempi maan kysyntä on, sitä nopeammin se arvostaa, minkä vuoksi korkean pääoman kasvun lähiöissä on aina korkealuokkainen maan arvo.
tapaustutkimus-kumman valitsisit?
katsotaanpa kahta 600 000 dollarin hintaista kiinteistöä, joita meillä oli hallussaan vuosikymmenen ajan.
Property a kutsumme ”bargain” – kiinteistöksi, koska voimme ostaa alennuksella 560 000 dollarin kauppahinnasta, vaikka arvoksi tuli takaisin 600 000 dollaria.
niin, ostimme alle markkina-arvon ja nyt on alustava voitto $40,000, on pienempi kysyntä sijainti vaikka ja pienempi maa-osuus, vuotuinen keskimääräinen pääoman kasvu on noin 4% vuodessa. 
kiinteistö B kutsumme ”suuren kysynnän” kiinteistöksi.
mutta koska se oli korkean kysynnän paikassa, jouduimme maksamaan 620 000 dollaria, arvoltaan 600 000 dollaria-maksoimme liikaa niukkuuden ja kilpailun takia.
mutta kiinteistö B ostettiin alle itseisarvon yllä olevien suositusten mukaisesti.
niin, tässä me maksoimme liikaa $20,000 turvata kiinteistön, mutta koska suuri kysyntä sijainti ja korkeampi luontainen maa-arvo, se keskimäärin 7% vuodessa pääoman kasvua.
katsotaanpa, miten se toimii seuraavien 10 vuoden aikana ja sen jälkeen, kun olemme laskeneet mukaan 40 000 dollaria, jotka on tehty alun perin edullisen ostamisesta ja 20 000 dollarin ottamisesta liian paljosta maksamisesta.;
| Pur-Hinta | kasvu | 10 vuoden jälkeen | alkukustannukset | voitto | |
| alle markkinoiden | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| alla luontainen | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
”alla markkinoilla” omaisuuden arvo $600,000 compounding at 4% vuodessa on arvoltaan $888,147 in 10 vuotta.
”below intrinsic” – ominaisuus, jonka arvo on myös 600 000 dollaria ja joka on 7% vuodessa, olisi arvoltaan 1 180 291 dollaria 10 vuodessa.
alkukulujen oikaisun jälkeen jäljelle jää 10 vuoden aikana 232 144 dollarin erotus.
Yhteenveto
siksi sijoitusmatkansa kannattaa aina aloittaa keskittymällä loppupeliin ja siihen, missä haluaisi olla ensi vuosikymmenellä tai kaksi – vähintään.
alkuvauhdin kaatuminen lyhyellä aikavälillä voi osoittautua virheeksi pidemmällä aikavälillä.
siinä olisi myös korostettava, että ensisijaisena tavoitteena olisi oltava sellaisen kiinteistön ostaminen, joka alittaa sen perusarvon ja jolla on korkeampi maa-alueen arvo.
