Al realizar cualquier tipo de compra de propiedad, es muy importante comprar la propiedad por debajo de su «Valor Intrínseco».»
Quiero enfatizar que comprar por debajo del Valor Intrínseco de una propiedad es muy diferente de comprar por debajo del Valor de mercado de una propiedad.
Comprar por debajo del valor de Mercado
Comprar por debajo del valor de mercado tiene un atractivo masivo para propietarios-ocupantes e inversores por igual, la sensación de logro en asegurar una «ganga» percibida puede ser muy gratificante.
Un golpe instantáneo de equity puede ser muy atractivo desde una perspectiva a corto plazo.
Pero si está midiendo el éxito general de su compra por la cantidad de descuento que pudo lograr para una propiedad determinada, solo se está enfocando en una parte muy pequeña del panorama general.
Las»gangas» generalmente se compran en lugares inferiores donde la demanda es muy baja o la oferta es muy alta o son una ganga por alguna otra razón.
Casi siempre se debe a la falta de demanda y, en general, estas propiedades tendrán un rendimiento inferior a largo plazo.
Comprar por debajo del valor intrínseco
Permítanme presentarles este concepto para comenzar.
Es simplemente otra forma de decir comprar por debajo del costo de reemplazo o comprar la propiedad por menos de lo que costaría reemplazarla a estrenar.
Si compra un automóvil nuevo mañana y lo saca de la sala de exposición, puede perder alrededor del 5% al 10% del precio de compra al instante.
Es lo mismo si está comprando una propiedad nueva o fuera del plan.
Está pagando una prima compuesta por los costos de los desarrolladores, los costos de publicidad,los honorarios de los agentes, etc.
Usted está dando efectivamente eso por un 5 – – 10% a ellos en lugar de usarlo potencialmente para expandir su propia cartera.
Cómo comprar por debajo del valor intrínseco
Una buena regla general aquí es asegurarse de que la parte más alta del precio de compra sea el valor real del terreno frente al valor de la propia casa real.
Debería verse algo como esto;
Para una compra de 8 800,000, si el valor de la tierra valía 6 600,000, entonces el valor de la casa efectivamente valdría 2 200,000.
Para reemplazar la propiedad o construir una nueva, el nuevo costo podría estar entre $300,000 y 4 400,000, por lo que ha comprado por debajo del costo de reemplazo.
Es importante destacar que también tiene una porción más alta de su inversión, la tierra, apreciando, y la porción más baja, la casa, depreciándose.
Si invertimos la situación, 600.000 dólares se depreciarían, mientras que el valor de la tierra de 200.000 dólares se apreciaría.
Cuanto mayor sea la demanda de tierra, más rápido se apreciará, por lo que los suburbios de alto crecimiento de capital siempre tienen un valor de tierra premium.
Estudio de caso – ¿Cuál elegirías?
Veamos dos propiedades con un precio de 6 600,000, que mantuvimos durante una década.
Propiedad A llamaremos la propiedad «ganga», ya que podemos comprar con un descuento del precio de compra de $560,000, a pesar de que la valoración regresó a $600,000.
Por lo tanto, compramos por debajo del valor de mercado y ahora tenemos un beneficio inicial de $40,000, siendo una ubicación de menor demanda y una porción de tierra más baja, el crecimiento promedio anual del capital es de alrededor del 4% anual. 
Propiedad B la llamaremos propiedad de «alta demanda».
Pero debido a que estaba en un lugar de gran demanda, tuvimos que pagar 6 620,000, con una valoración de 6 600,000, pagamos en exceso debido a la escasez y la competencia.
Pero la propiedad B se compró por debajo del Valor intrínseco según las recomendaciones anteriores.
Por lo tanto, aquí pagamos en exceso por 2 20,000 para asegurar la propiedad, pero al ser una ubicación de alta demanda y un valor intrínseco más alto de la tierra, tendrá un promedio de crecimiento de capital del 7% anual.
Veamos cómo se desarrolla en los próximos 10 años y después de haber incluido los 4 40,000 hechos para comprar una ganga inicialmente y sacar 2 20,000 por pagar demasiado;
| Precio Pur | Crecimiento | Después de 10 años | Costo inicial | Beneficio | |
| Por Debajo del Mercado | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| A Continuación Intrínseca | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
El «mercado» de la propiedad con un valor de 600.000 dólares de la capitalización al 4% anual será de un valor de $888,147 en 10 años.
La propiedad «por debajo de lo intrínseco» también valorada en comp 600,000 de capitalización al 7% anual valdría $1,180,291 en 10 años.
Después de ajustar los costos iniciales, se quedará con una diferencia de $232,144 durante 10 años.
Resumen
Es por eso que siempre debe comenzar su viaje de inversión centrándose en el juego final y en dónde le gustaría estar en la próxima década o dos, como mínimo.
Caer en un impulso inicial a corto plazo puede resultar ser un error a largo plazo.
También debe destacar que la compra de una propiedad por debajo de su valor intrínseco y con un valor de tierra más alto debe ser una prioridad.
