při nákupu jakéhokoli typu nemovitosti je velmi důležité koupit nemovitost pod její „vnitřní hodnotou“.“
chci zdůraznit, že nákup pod vnitřní hodnotou nemovitosti je velmi odlišný od nákupu pod tržní hodnotou nemovitosti.
nákup pod tržní hodnotou
nákup pod tržní hodnotou má masivní přitažlivost pro vlastníky i investory, pocit úspěchu při zajišťování vnímané „dohody“ může být velmi prospěšný.
okamžitý zásah vlastního kapitálu může být z krátkodobého hlediska velmi lákavý.
ale pokud měříte celkový úspěch vašeho nákupu podle výše slevy, kterou jste mohli dosáhnout pro určitou nemovitost, zaměřujete se pouze na velmi malý kousek většího obrázku.
„výhodné ceny“ se obvykle nakupují v nižších lokalitách, kde je buď poptávka velmi nízká, nebo nabídka je velmi vysoká, nebo jsou výhodné z nějakého jiného důvodu.
je to téměř vždy kvůli nedostatku poptávky a celkově budou tyto vlastnosti dlouhodobě podhodnoceny.
nákup pod vnitřní hodnotou
dovolte mi, abych vám představil tento koncept.
je to prostě jiný způsob, jak říci koupit pod náklady na výměnu nebo koupit nemovitost za méně, než kolik by stálo nahradit ji zcela novou.
pokud si zítra koupíte zbrusu nové auto a vyjedete z showroomu, můžete okamžitě ztratit kolem 5% – 10% z kupní ceny.
je to stejné, pokud kupujete nemovitost zcela novou nebo mimo plán.
platíte prémii tvořenou náklady vývojářů, náklady na reklamu a poplatky agentů atd.
účinně jim to dáváte za 5 – – 10% , než abyste je potenciálně použili k rozšíření vlastního portfolia.
jak nakupovat pod vnitřní hodnotou
dobrým pravidlem je zajistit, aby vyšší část kupní ceny byla skutečná hodnota pozemku oproti hodnotě samotného domu.
mělo by to vypadat nějak takto;
za nákup 800 000 dolarů, pokud by hodnota pozemku stála 600 000 dolarů, pak by hodnota domu skutečně stála 200 000 dolarů.
Chcete – li vyměnit nemovitost nebo postavit novou, nové náklady by mohly být mezi $300,000 – $400,000, takže jste si zakoupili pod náklady na výměnu.
důležité je, že máte také vyšší část své investice-pozemky, zhodnocování a nižší část-dům, znehodnocování.
pokud bychom zvrátili situaci, 600 000 dolarů by se znehodnocovalo, zatímco hodnota půdy 200 000 dolarů se zhodnocuje.
čím vyšší je poptávka po půdě, tím rychleji to ocení, a proto mají předměstí s vysokým růstem kapitálu vždy prémiovou hodnotu půdy.
Případová studie-kterou byste si vybrali?
pojďme se podívat na dvě nemovitosti za cenu $ 600,000, které jsme drželi deset let.
nemovitost a budeme nazývat“ výhodnou “ nemovitost, protože jsme schopni koupit se slevou z kupní ceny $ 560,000, i když ocenění se vrátilo na $ 600,000 .
takže jsme koupili pod tržní hodnotou a nyní máme počáteční zisk $ 40,000, což je nižší poptávkové místo a nižší část půdy, roční průměrný růst kapitálu se pohybuje kolem 4% ročně. 
nemovitost B budeme nazývat“ vysokou poptávkou“.
ale protože to bylo v místě s vysokou poptávkou, museli jsme zaplatit $ 620,000, s oceněním $ 600,000 – přeplatili jsme kvůli nedostatku a konkurenci.
ale nemovitost B byla zakoupena pod vnitřní hodnotou podle výše uvedených doporučení.
takže zde jsme přeplatili 20 000 dolarů, abychom zajistili nemovitost, ale protože je to místo s vysokou poptávkou a vyšší Vnitřní hodnota půdy, bude to v průměru 7% ročně růst kapitálu.
pojďme se podívat na to, jak to hraje v průběhu příštích 10 let a poté, co jsme zahrnuli $ 40,000 vyrobené pro nákup výhodnou zpočátku a vyjmutí $ 20,000 pro placení příliš mnoho;
| Pur Cena | růst | po 10 letech | počáteční náklady | zisk | |
| pod trhem | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| níže vnitřní | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
nemovitost „pod trhem“ s hodnotou $ 600,000 skládající se na 4% ročně bude mít hodnotu $ 888,147 za 10 let.
“ pod vnitřní “ vlastnost také v hodnotě $ 600,000 skládání na 7% ročně by stálo $ 1,180,291 za 10 let.
po úpravě počátečních nákladů Vám zůstane rozdíl 232 144 $za 10 let.
shrnutí
proto byste měli vždy začít svou investiční cestu zaměřením na koncovou hru a tam, kde byste chtěli být v příštím desetiletí nebo dvou – minimum.
pokles o počáteční podporu v krátkodobém horizontu se může ukázat jako chyba v dlouhodobém horizontu.
je třeba také zdůraznit, že koupě nemovitosti pod její vnitřní hodnotou a s vyšší hodnotou půdy by měla být prioritou.
