Egal, ob Sie bereit sind, in Wohneigentum zu springen oder Ihre bestehende Hypothek zu refinanzieren, zu wissen, wie Ihr Einkommen in ein Wohnungsbaudarlehen einfließt und zu verstehen, wie Hypothekengeber das Einkommen berechnen, sind wichtig.
Es ist leicht, verwirrt zu werden, wenn Sie durch den Qualifizierungsprozess für Wohnungsbaudarlehen navigieren. Hypothekenbanken Underwriter müssen viele Informationen über Sie und Ihre Finanzen überprüfen, bevor sie bestimmen können, was Sie sich für eine Hypothek oder ein Refinanzierungsdarlehen leisten können. Und diese Gleichung beinhaltet mehr als das Geld, das Sie von Ihren Gehaltsschecks erhalten.
Das Verständnis der verschiedenen Arten von Einkommen, die im Rahmen der Qualifizierung für ein Wohnungsbaudarlehen überprüft werden, kann sehr hilfreich sein, so dass wir sieben Arten von Einkommen definieren, die Ihre Hypothekengeber Underwriter betrachten:
- Lohneinkommen
- Stundeneinkommen
- Bonuseinkommen
- Provisionseinkommen
- Selbständiges Einkommen
- Ruhestandseinkommen
- Verschiedenes
Die ersten beiden einkommensarten sind Lohneinkommen und Stundeneinkommen. Diese beiden sind sich insofern sehr ähnlich, als beide Geld sind, das Sie von Gehaltsschecks erhalten. Das monatliche Einkommen eines Angestellten wird bestimmt, indem sein Gesamtgehalt durch die 12 Monate des Jahres dividiert wird. Wenn ein Stundenarbeiter einen stetigen Gehaltsscheck mit identischen Stunden für jede Zahlungsperiode hat, wird sein Einkommen in ähnlicher Weise wie ein Angestellter behandelt.
Wenn ein Stundenarbeiter jedoch in jeder Zahlungsperiode eine andere Anzahl von Stunden protokolliert — vielleicht 37 Stunden in einer Woche, dann 25 Stunden in der nächsten —, wird er als Mitarbeiter mit variablem Einkommen betrachtet. In diesem Fall werden die Kreditgeber zwei Jahre Einkommensinformationen betrachten und einen Durchschnitt dieser Daten nehmen, um ein genaueres Bild ihrer finanziellen Gesundheit zu erhalten. Es kann frustrierend und verwirrend sein, vor allem, wenn die Anzahl der Stunden, die Sie arbeiten, von Jahr zu Jahr zugenommen hat, aber es ist etwas zu beachten. Es gibt Möglichkeiten, diese zweijährige Einkommensüberprüfung zu umgehen. Sie können ein Garantieschreiben von Ihrem Arbeitgeber erhalten, aus dem hervorgeht, dass Ihnen eine bestimmte Anzahl von Stunden pro Woche garantiert wird, was Ihrem Einkommen Stabilität verleiht.
Einige Arten von Stundenjobs zahlen auch Schichtdifferenzen, was bedeutet, dass Sie je nach Art der Schicht mehr pro Stunde verdienen (z. B. zusätzliches Gehalt für Arbeitsnächte oder Wochenenden). Auch hier wollen die Kreditgeber einen Beweis für diese Verschiebungsdifferenz sehen und werden dieses Einkommen über einen Zeitraum von zwei Jahren mitteln. Deshalb ist es so wichtig zu verstehen, wie Hypothekenbanken das Einkommen berechnen. Das Gleiche gilt für Menschen, deren Bezahlung je nachdem, für wen sie arbeiten, schwankt. Zum Beispiel könnten Sie einen Basissatz von $ 20 pro Stunde haben, aber wenn Sie Stunden auf einem Regierungsvertrag arbeiten, machen Sie $ 40 pro Stunde. Es sei denn, Sie haben diese $ 40 pro Stunde für zwei Jahre bezahlt, Kreditgeber werden die $ 20 Figur in ihren Berechnungen verwenden.
Als nächstes folgen Bonuseinnahmen und Provisionseinnahmen. Diese Arten von Einkommen werden in der Regel basierend auf der Arbeitsleistung und der Erfüllung von Unternehmenszielen oder -quoten belohnt. Und wie der Stundenlohn, den Arbeitnehmer mit variablem Einkommen verdienen, müssen sie zwei Jahre lang erhalten werden, um gemittelt und in Ihr Gesamteinkommen einbezogen zu werden. Angenommen, Sie haben bei einem Autohaus in einer beauftragten Vertriebsrolle gearbeitet, diese Position jedoch für eine Position im Pharmavertrieb verlassen, in der Sie ein Gehalt und einen Bonus erhalten. Leider wird dieser Bonus nicht in Ihr Einkommen für Ihr Wohnungsbaudarlehen einbezogen, es sei denn, Sie sind seit zwei Jahren im Job. Auf der anderen Seite, nehmen wir an, Sie machen den Sprung zu einem anderen Händler für einen beauftragten Verkaufsjob. In diesem Fall müssen Sie ein Jahr bei Ihrem neuen Arbeitgeber sein, bevor das Provisionsgeld in Ihr Gesamteinkommen eingerechnet wird.
Als nächstes steht das Einkommen der Selbständigen auf der Liste. Zu den Personen, die unter dieses Dach fallen, gehören Arbeitnehmer wie Immobilienmakler, freiberufliche Berater und Personen, die ein eingetragenes Unternehmen besitzen. Dies ist eine der kompliziertesten Arten von Einkommen und Menschen in dieser Kategorie neigen dazu, eine Menge Hilfe von Kreditsachbearbeitern zu erhalten, wenn es darum geht, ihren Wohnungsbaudarlehensantrag in Ordnung zu bringen. Wenn Sie selbstständig sind, beeinflusst die Rentabilität Ihres Unternehmens Ihr Gesamteinkommen – auch wenn Sie sich am Ende des Jahres ein W-2-Formular geben. Der Schlüssel ist, mit einem Kreditsachbearbeiter zu arbeiten, der Erfahrung in der Unterstützung von Selbstständigen hat.
Das bringt uns zum Renteneinkommen. Wenn Sie in Rente gehen, beginnt sich Ihr Einkommen zu ändern. Sie erhalten keinen Gehaltsscheck mehr, sondern erhalten möglicherweise eine Rente, eine Sozialversicherung oder Beiträge von einer IRA oder 401 (k). Damit dieses Geld in Ihr Gesamteinkommen eingerechnet werden kann, müssen Sie — Sie haben es erraten — zwei Jahre lang Einnahmen aus diesen Quellen erhalten. Es gibt eine Art Schlupfloch bei dieser Einkommensoption. Wenn Ihr Rentenkonto groß genug ist, können Sie mit Ihrem Finanzberater zusammenarbeiten, um Abhebungen nach einem festgelegten Zeitplan zu erhalten, der in gewissem Sinne einen Gehaltsscheck nachahmt. Wenn Sie nachweisen können, dass Sie dieses Einkommen für drei Jahre erhalten können, können Sie sich für eine Hypothek oder Refinanzierung qualifizieren.
Die letzte Kategorie der verschiedenen Einkünfte ist ein Sammelbegriff für alle verbleibenden Arten von Kreditangeboten. Einige der häufigsten Arten sind Kindergeld, Unterhalt, Mieteinnahmen oder Zinserträge von einem großen Konto. Sie können zur Berechnung eines Wohnungsbaudarlehens verwendet werden, aber es gibt Regeln und Vorschriften für diese Verwendung. Nehmen Sie zum Beispiel Kindergeld. Kreditsachbearbeiter möchten die Geburtsurkunde Ihrer Kinder einsehen, um zu überprüfen, wie lange Sie dieses Einkommen erwarten.
