Es gibt eine Reihe von Gründen, warum ein Unternehmer motiviert sein könnte, einen gewerblichen Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Der häufigste Grund ist, dass es einem Unternehmen nicht gut genug geht, um mit den Leasingzahlungen Schritt zu halten. Andere Gründe sind Veränderungen auf dem lokalen Markt, der Bedarf an größeren oder kleineren Flächen oder der einfache Wunsch, sich anderen Unternehmungen zu widmen. Unter welchen Umständen auch immer, Ein Mieter, der seinen gewerblichen Mietvertrag vorzeitig kündigen möchte, steht vor einem harten Kampf. Gewerbliche Vermieter zählen auf Mieter, um ihre Mietverpflichtungen einzuhalten. Sie schließen langfristige Mietverträge ab, um die Kosten zu vermeiden, die mit der ständigen Suche nach neuen qualifizierten Mietern verbunden sind, und vor allem, um den mit Leerständen verbundenen Einnahmeverlust zu vermeiden. Aus diesem Grund verlangen Vermieter in der Regel eine starke Mietvertragssprache, die Mieter von einer vorzeitigen Kündigung abhält. Siehe „Abtretungsklauseln und verwandte Bedingungen im gewerblichen Leasing“.
Sobald ein Mieter aus irgendeinem Grund beschließt, einen Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, sollte er vorsichtig vorgehen. Der beste Ansatz ist natürlich, die Hilfe eines erfahrenen San Diego Commercial Lease Anwalt zu suchen. Unabhängig davon, ob Sie einen Anwalt konsultieren oder nicht, ist es wichtig, Ihre Mietbedingungen sorgfältig zu überprüfen, damit Sie ein klares Verständnis der Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen und / oder der Folgen einer vorzeitigen Kündigung haben. Was sind die notwendigen Schritte für die Abtretung des Mietvertrags an einen neuen Mieter? Gibt der Mietvertrag dem Vermieter uneingeschränkten Ermessensspielraum bei der Entscheidung, ob er einen Abtretungsempfänger (einen neuen Mieter) akzeptiert? Wie definiert der Mietvertrag Schäden bei vorzeitiger Kündigung? Gibt es eine Rücknahmeklausel (eine Klausel, die es dem Vermieter ermöglicht, den Mietvertrag zu kündigen, nur weil der Mieter den Vermieter auffordert, eine Abtretung zu genehmigen). Natürlich können Mieter auch nach anderen Möglichkeiten suchen, um eine vorzeitige Kündigung zu vermeiden, z. B. flexible Zahlungsoptionen vorschlagen, um die Miete nachzuholen, vorübergehend reduzierte Miete vorschlagen, um einen Umzug in einen kleineren Raum auf demselben Grundstück bitten oder die Genehmigung eines Auftrags einholen. Am besten ist es natürlich, wenn Sie über einen dieser Vorschläge eine vorzeitige Kündigung erfolgreich vermeiden können. Sie werden jedoch leichter besprochen als erreicht.
In den meisten Fällen haftet ein Mieter, der einen Mietvertrag vorzeitig kündigt, für jede unbezahlte Miete und die unbezahlte Miete, die für den Rest der Mietdauer abzüglich der Minderung fällig ist. Mitigation ist der Betrag, den ein Mieter nachweisen kann, hätte vernünftigerweise vermieden werden können, wenn der Vermieter sich bemüht hätte, den Raum wieder zu vermieten. Aus praktischer Sicht sehen sich Mieter, die nicht über die erforderlichen Ressourcen verfügen, um einen Anwalt zu beauftragen und den Fall zu prozessieren, am häufigsten mit Verzugsurteilen für den vollen Betrag des angeforderten Schadens konfrontiert, ohne dass eine Minderung erforderlich ist. Deshalb ist es keine Option, das Problem zu ignorieren. Gleichzeitig sind Rechtsstreitigkeiten extrem teuer. Vermieter sind jedoch manchmal bereit, informell über vorzeitige Kündigungsbedingungen zu sprechen, die die Minderung berücksichtigen, solange die Mieter die Absicht mitteilen, eine faire Lösung zu finden. Eine faire Lösung bedeutet leider nicht, dass dem Mieter das Ergebnis gefallen wird. Objektiv gesehen würde Fairness erfordern, dass ein Mieter für die tatsächlichen Kosten verantwortlich ist, die mit der Suche des Vermieters nach einem neuen Mieter verbunden sind (überfällige Mieten, einschließlich Wartungskosten für den Gemeinschaftsbereich („CAMS“), alle Mieten und CAMS bis zum Datum einer endgültigen Vereinbarung, alle Kosten im Zusammenhang mit der Suche nach einem neuen Mieter, die Kosten für Miete und CAMS, während der Raum leer ist, und wenn der neue Mieter weniger Miete zahlt, die Differenz, die der Vermieter verdient hätte, wenn er die höhere Miete erhalten hätte. Diese Kosten können erheblich sein. Darüber hinaus wissen Vermieter nicht immer, wie lange es dauern wird, und sie irren auf der Seite des Nutzens, wenn sie über vorzeitige Kündigungsbedingungen verhandeln.
Sobald ein Mieter ein klares Verständnis seiner Optionen im Rahmen des Mietvertrags hat, kann er prüfen, ob die Genehmigung eines Auftrags durch den Vermieter möglich ist. Der Verkauf des Unternehmens oder die Suche nach einem Ersatzmieter erfordert die Zustimmung des Vermieters, sodass die Zuweisungssprache im Mietvertrag entscheidend ist. Wenn nach sorgfältiger Abwägung eine Abtretung machbar ist und der Mieter einen geeigneten Ersatzmieter gefunden hat, sollte er einen detaillierten Vorschlag in Übereinstimmung mit der Abtretungsklausel des Mietvertrags erstellen. Wie oben erwähnt, ist es wichtig, dass der Mieter weiß, ob es sich um eine Rücknahmeklausel handelt. Aufträge sind besonders wichtig für Mieter mit lebensfähigen Unternehmen, von denen sie glauben, dass sie zum Wert verkauft werden können.
Wenn der Verkauf Ihres Unternehmens keine Option ist und Sie lediglich die Blutung stoppen müssen, finden Sie im Folgenden einige Richtlinien, um sich an Ihren Vermieter über die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu wenden:
- Der erste Schritt bei jeder Analyse besteht darin, die Konkursoption in Betracht zu ziehen. In den meisten Fällen garantieren die Mieter den Mietvertrag persönlich. Konkurs kann die beste Option für insolvente Mieter sein. Wenden Sie sich an einen Anwalt, um festzustellen, ob dies eine Option für Sie ist.
- Überlegen Sie, ob das Unternehmen für längere Zeit über Wasser bleiben und seine Mietverpflichtungen weiterhin erfüllen kann. Dem Vermieter die Möglichkeit zu bieten, das Mietverhältnis fortzusetzen und gleichzeitig einen neuen Mieter zu suchen, senkt den Schaden erheblich. In solchen Fällen können Vermieter vorzeitigen Kündigungsbedingungen zustimmen, die von einem Mieter verlangen, nur die tatsächlichen Kosten für die Beschaffung eines neuen Mieters zu tragen (in der Regel gehören dazu Werbekosten, Maklergebühren, Anwaltsgebühren, Mietlücken während des Übergangs und alle anderen Kosten, die mit der Anwerbung eines neuen Mieters verbunden sind, einschließlich aller Anreize, die erforderlich sind, um einen neuen Mieter zu locken). Während diese Gegenstände verhandelbar sind, sind Vermieter in der Regel entschlossen, ganz gemacht zu werden. Kurz gesagt, sie möchten keine Verluste erleiden, wenn Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen.
- Wenn Sie Ihre Miete noch aktuell halten, wenden Sie sich an Ihren Vermieter und führen Sie eine offene Diskussion über Ihre Situation. Informieren Sie den Vermieter, dass das Geschäft unter dem aktuellen Markt einfach nicht mehr überleben kann und dass die Fortsetzung des Mietvertrags Sie unweigerlich in den Bankrott treiben wird, was für beide Seiten nicht gut ist. In seltenen Fällen könnten einige Vermieter sogar bereit sein, die Miete vorübergehend zu senken, um einem langjährigen Mieter zu helfen, über den Buckel zu kommen. In den meisten Fällen werden Vermieter jedoch harte vorzeitige Kündigungsbedingungen anstreben, um zu erwartende Verluste zu überkompensieren. Besprechen Sie mögliche Optionen, einschließlich der vorübergehenden Fortsetzung des Mietvertrags, wie oben beschrieben. Was auch immer Deal erreicht wird, Mieter sollten bereit sein, eine Prämie für die vorzeitige Kündigung zu zahlen. Wenn die Nachfrage des Vermieters zu hoch ist, um sofort zu zahlen, prüfen Sie, ob der Vermieter Zahlungsoptionen in Betracht zieht. Je kürzer die Rückzahlungsfrist ist, desto wahrscheinlicher wird der Vermieter zustimmen.
- Mieter, die in der Miete zurückbleiben, haben weniger Verhandlungsmacht. Die meisten Vermieter sind schnell dabei, den Räumungsprozess voranzutreiben (rechtswidrige Inhaftierungsmaßnahmen). Dennoch ist eine offene Kommunikationslinie der beste Weg, um eine Räumung zu vermeiden. Sehen Sie, ob es eine Möglichkeit gibt, die Miete mit einem vereinbarten Zahlungsplan nachzuholen und / oder eine vorzeitige Kündigungsvereinbarung auszuarbeiten, mit der der Vermieter leben kann.
Denken Sie bei Ihren Verhandlungen daran, dass es den Vermietern darum geht, die richtige Geschäftsentscheidung zu treffen, und obwohl sie möglicherweise Sympathie für langjährige zuverlässige Mieter haben, sind die meisten am Ende nicht daran interessiert, wie Sie dorthin gekommen sind, wo Sie sind. Sie denken nicht an Fairness. Sie wollen ganz gemacht werden. Die Konzentration auf praktische Lösungen, die für den Vermieter funktionieren, bietet den Mietern die beste Hoffnung, eine vernünftige Lösung zu finden.
In der Kanzlei Donald R. Oder verhandeln wir für Sie die vorzeitige Beendigung Ihres gewerblichen Mietverhältnisses gegen eine einmalige Pauschale. Wenn Sie eine kostenlose Beratung vereinbaren möchten, wenden Sie sich an den erfahrenen San Diego Commercial Lease Lawyer Donald R. Oder unter (888) 900-9002.
