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Wie können Vermieter neue Vermieter gewinnen und bestehende Vermieter halten?

Turbulente Zeiten für Makler

Dies sind turbulente Zeiten für Makler; Traditionelle Betreiber stehen vor mehreren Herausforderungen, die mit einem chaotischen Wohnungsmarkt, einer verschärften Gesetzgebung und einem wachsenden Online-Wettbewerb verbunden sind. Hinzu kommt, dass Pläne, Mietgebühren für Mieter im Jahr 2019 zu verbieten, die Gewinnmargen einiger Makler wahrscheinlich noch weiter einschränken werden. Und jetzt neue Forschung unterstreicht, was viele bereits vorhergesagt – eine Zunahme der Vermieter verkaufen.

Vermieter verlassen den Markt

Mehrere neuere Studien haben gezeigt, dass die Zahl der Buy-to-Let-Vermieter in der Branche steigt. Laut einem gemeinsamen Bericht von Reapit und Dataloft, einer Marktintelligenzberatung für Wohnimmobilien, verzeichnet der Vermietungsmarkt eine erhebliche Aktivität und einen Anstieg der Mieternachfrage, obwohl das Angebot um 6,9 Prozent zurückgegangen ist.

Nach der Einführung der höheren Stempelsteuer für Zweitwohnungen im Jahr 2016 wurde das Angebotsproblem durch die seit April 2017 schrittweise Rücknahme der Steuererleichterungen für Hypothekarkredite verschärft. Dies, argumentieren viele, zusammen mit einer Reihe von steuerlichen und regulatorischen Änderungen, ermutigt Vermieter, entweder zu verkaufen, wenn ihre Gewinne zu sinken beginnen, oder Mieten zu erhöhen.

Gibt es trotz turbulenter Zeiten Chancen für Makler?

Angesichts knapper werdender Margen für Vermieter, die sich für den Verbleib im privaten Vermietungssektor (PRS) entscheiden, scheint die Entscheidung für die Selbstverwaltung eine attraktive und kostengünstige Lösung zu sein, um schwindenden Gewinnen entgegenzuwirken.

Mit einer Vielzahl von regulatorischen Änderungen, die es zu beachten gilt, müssen Vermieter jedoch zunehmend professioneller mit der Vermietung einer Immobilie umgehen. Sie müssen sicherstellen, dass sie ein fundiertes Verständnis dafür haben, wie sich Rechtsvorschriften auf ihr Geschäft und ihre Mieter auswirken können. Für gute Vermieter stellt diese Situation eine Chance dar.

Die Mehrheit der Vermieter besitzt nur ein oder zwei Immobilien und viele von ihnen sind ‚zufällige Vermieter‘ mit Vollzeitjobs und wenig Zeit für die Verwaltung ihres Mietobjekts. Hinzu kommt, dass die Mieter länger in Immobilien bleiben, die vollständig von einem Makler verwaltet werden, wodurch Leerzeiten minimiert werden, und dass Mieter oft lieber mit Maklern als mit Vermietern zu tun haben, und es ist nicht schwer, den Wert zu erkennen, den ein guter Makler dem Kauf- und Vermietungserlebnis hinzufügen kann.

Aber wie können Vermieter in einer PRS, die durch ein abnehmendes Angebot an Vermietern gekennzeichnet ist, neue Vermieter gewinnen und bestehende Vermieter behalten?

Paul Shamplina, Direktor bei Hamilton Fraser und Gründer von Landlord Action, verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Betreuung von Vermietern und Vermietern. In seinem jüngsten Webinar für Right Move gab Paul einige Tipps für Vermieter, die im heutigen herausfordernden Klima erfolgreich sein wollen, und untersuchte, wie sie neue Vermieter gewinnen und bestehende Vermieter behalten können.

Top-Tipps, um Vermietern zu helfen, neue Vermieter zu gewinnen und bestehende Vermieter zu behalten:

1. Verstehen Sie die Motivationen und Ängste der Vermieter

Für Agenten ist es wichtig, den Vermietern, sowohl bestehenden als auch potenziellen Kunden, unter die Haut zu gehen. Warum wollen sie ein Vermieter sein? Sie können zum Beispiel ein zufälliger Vermieter sein, der nur einen lauwarmen Wunsch hat, ein Vermieter zu sein, oder ein Pensionsvermieter, der seinen Kauf als langfristige Investition nutzen möchte. Was hält sie nachts wach? Die Chancen stehen gut, dass sie sich am meisten um Themen wie verspätete / Nichtzahlung der Miete, Finanzierung der Instandhaltung und Reparatur von Immobilien, Nichtigkeitsfristen, Steueränderungen und Einhaltung der Gesetzgebung kümmern. Nehmen Sie sich Zeit, um mit Vermietern zu sprechen, ihnen Fragen zu stellen, zuzuhören und sich in ihre spezifischen Umstände einzufühlen. In letzter Zeit gab es viele neue Gesetze, aber viele Vermieter versäumen es immer noch, die Kaution ihrer Mieter zu schützen (die vor über zehn Jahren obligatorisch wurde). Wenn Sie die Motivationen und Ängste eines Vermieters identifizieren, können Sie Ihre Nachrichten effektiver an seine Bedürfnisse anpassen, was wiederum die Kundenbindung und die Rekrutierung erhöhen sollte.

2. Seien Sie ein Experte

Ob Sie bestehende Kunden halten oder neue Vermieter für Ihr Unternehmen gewinnen, es ist wichtig, dass Sie mit dem, was im PRS passiert, auf dem Laufenden sind. Abonnieren Sie Websites wie rightmove und landlordzone, um sicherzustellen, dass Sie verstehen, was auf dem Markt passiert. Sie müssen auch Informationen für potenzielle Kunden zur Hand haben, wie schnell Sie Immobilien vermieten und was sie tun können, um den potenziellen Ertrag und den Markt für ihr spezifisches Mietobjekt zu erhöhen. Pflegen Sie eine Beziehung mit Ihrer lokalen Zeitung, so dass Sie die ‚Go-to‘ Vermietung Agent sind, wenn es um einen Experten Blick auf den lokalen Mietmarkt kommt. Netzwerk auf Branchenveranstaltungen. Schreiben Sie Blogs für Ihre Website und Social Media. Nehmen Sie an Vermieterversammlungen und Gemeinderatsforen teil. Untersuchen Sie Partnerunternehmen, mit denen Sie zum gegenseitigen Nutzen beider Parteien zusammenarbeiten können. Bieten Sie kostenlose Seminare für Vermieter an, um sie zu erziehen. Denken Sie vor allem daran, dass Vermieter andere Vermieter empfehlen; Mundpropaganda ist wahrscheinlich das mächtigste Werkzeug von allen.

3. Verwandeln Sie let only instructions in Full Management

Es ist eine akzeptierte Tatsache, dass die Rekrutierung neuer Kunden viel kostspieliger und zeitaufwändiger ist als die Bindung bestehender Kunden. Die Umwandlung von Let-Only-Anweisungen in eine vollständige Verwaltung sollte daher eine vorrangige Strategie für Vermieter sein, die in turbulenten Zeiten ihr Einkommen maximieren und bestehende Vermieter behalten möchten.

Wenn Sie Zeit investiert haben, um die Gründe Ihres Kunden als Vermieter zu verstehen, ein klares Gespür für seine spezifischen Anliegen und ein solides Verständnis des PRS haben, sind Sie in der Lage, alle Möglichkeiten zum Upselling optimal zu nutzen. Zum Beispiel kann ein zufälliger Vermieter, der eine Immobilie geerbt hat, einen Vollzeitjob und eine junge Familie hat, denken, dass er mit einer reinen Mietvereinbarung auskommen kann und somit eine niedrigere Gebühr zahlt, aber möglicherweise nicht über die Realität nachgedacht hat wie man mit der Nichtzahlung von Miete und Nichtigkeitszeiten umgeht, geschweige denn, wie man immer strengere Gesetze einhält. Für diese Art von Kunden, die Zeit arm ist, sollte die Vermietung Agent auf die Zeit konzentrieren und möglicherweise Geld, das mit einem Full-Management-Service eingespart werden könnte. Möchte dieser Kunde um 4 Uhr morgens Anrufe von seinem Mieter erhalten, der seine Schlüssel verloren hat?

Es ist klar, dass ein effektives Management des Wechsels von der reinen Vermietung zu einem vollständig verwalteten Service entscheidend für den Erfolg ist. Eine sorgfältige Prüfung der Anreize für das Personal und der Zeitrahmen der Kommission ist von entscheidender Bedeutung, um sicherzustellen, dass sie mit den Gesamtzielen der Agentur in Einklang stehen.

4. Stellen Sie sicher, dass sich Ihr Management-Service abhebt

Wenn Sie in einem zunehmend wettbewerbsintensiven Klima neue Vermieter gewinnen und bestehende Vermieter behalten möchten, müssen Sie unbedingt sicherstellen, dass sich Ihr Management-Service abhebt. Was können Sie anbieten, was Ihre Konkurrenten nicht können? Einige zu berücksichtigende Bereiche sind:

Welchen Online-Zugang bieten Sie Vermietern, um sie bei der Verwaltung ihrer Immobilie auf dem Laufenden zu halten?

– Bieten Sie regelmäßige Inspektionen mit detaillierten Berichten einschließlich Fotos und Videobeweisen über den Zustand der Immobilie an (Berichterstattung ist sehr wichtig für Vermieter, die sich für den vollständig verwalteten Service entscheiden)

– Stellen Sie einen dedizierten Account Manager zur Verfügung?

– Bieten Sie eine Mietversicherung an, falls der Mieter mit der Miete in Verzug gerät?

– Wie schnell erhält der Vermieter seine Miete – ist Ihr Kontosystem auf dem neuesten Stand?

– Wie detailliert ist Ihre Referenzierung – Halten Sie sich über die sich möglicherweise ändernden Umstände des Mieters auf dem Laufenden?

– Welchen Check-out-Service bieten Sie an – Wenn der Mieter räumt, kümmern Sie sich um das Inventar und die Bearbeitung potenzieller Kautionsstreitigkeiten?

– Bieten Sie mindestens zwei Testimonials von anderen Vermietern an, die mit Ihrem Service zufrieden sind und an die sich potenzielle Vermieter wenden können?

5. Seien Sie auf die fünf wichtigsten Fragen vorbereitet, die ein Vermieter stellen wird

Um diese Fragen zu beantworten, müssen Sie selbst darüber nachdenken, was für Ihre Region realistisch ist. Berücksichtigen Sie andere Aktien in der Region, mit denen Sie konkurrieren, wenn Sie die wahrscheinlichen Mietrenditen / die Zeit angeben, die benötigt wird, um einen guten Mieter zu finden. Stellen Sie sicher, dass Sie beruhigende, realistische Antworten auf die folgenden Fragen parat haben:

1. Wie viel Miete kann ich für meine Immobilie bekommen?

2. Wie schnell können Sie es mieten?

3. Haben Sie Mieter, die darauf warten, schnell einzuziehen?

4. Wie viel berechnen Sie?

5. Was genau ist in Ihrem vollständig verwalteten vs let Only-Service enthalten?

6. Kennen Sie Ihre Unique Selling Points (USPs)

Wenn es darum geht, bestehende Vermieter zu halten und neue Vermieter zu gewinnen, ist es wichtig, einen ‚Elevator Pitch‘ im Ärmel zu haben; einige nützliche USPs, die Sie schnell vermitteln können, wenn die Zeit knapp ist und die Einsätze hoch sind. Hier sind einige Beispiele, die Sie an Ihr Unternehmen anpassen können:

1. Wir kennen die Gegend und können mit Mietern von guter Qualität die bestmögliche Miete erzielen (einschließlich einiger Anekdoten über die Gegend, die auf den jeweiligen Vermieter zugeschnitten sind, z. B. lokale Schulen, Verkehrsanbindungen usw.)

2. Wir verstehen, dass Leerzeiten den Cashflow von Vermietern beeinflussen, unsere durchschnittliche Leerzeit beträgt nur xxx (es liegt an Ihnen, sicherzustellen, dass dies niedrig ist und daher ein Alleinstellungsmerkmal ist)

3. Wir sind Mitglieder eines Rechtsbehelfssystems wie dem PRS (dies bedeutet, dass wir einen eskalierten Beschwerdedienst haben)

4. Wir haben eine Kundengeldschutzversicherung wie Client Money Protect, was bedeutet, dass Sie Ihr Geld zurückbekommen, wenn uns etwas passiert

5. Unsere Gebühren für die Vermietung sind nur xxx, dies beinhaltet xxx, aber für nur einen zusätzlichen xxx% oder xxx Betrag pro Monat kümmern wir uns um die Immobilie bei voller Verwaltung. Sie müssen Ihren lokalen Markt erforschen, Ihre Preise wettbewerbsfähig festlegen und erklären, was dies beinhaltet. Denken Sie daran, dass es steuerlich absetzbar ist. Wenn Ihr Vermieter Vollzeit arbeitet, ist dies kommerziell sinnvoll, aber es liegt an Ihnen, ihnen zu zeigen, wie.

6. Stellen Sie sicher, dass Ihr Vermieter weiß, dass es jetzt über 150 Regeln und Vorschriften gibt, die mit der Vermietung Ihrer Immobilie verbunden sind. Es liegt an Ihnen, Ihren Vermieter zu verstehen und zu erklären, warum für ihn die Selbstverwaltung schwierig wäre und dass er beispielsweise eine Geldstrafe von £ 3000 wegen Nichteinhaltung der Mietrechtsgesetze riskiert.

7. Erklären Sie genau, was Ihre vollständige Liste der Dienstleistungen beinhaltet – zum Beispiel Mieterreferenzierung, Mieterkorrespondenz, Einhaltung staatlicher Regeln und Vorschriften …

8. Haben Sie Mystery shoppen? Nehmen Sie sich die Zeit, Ihre Konkurrenten zu recherchieren, damit Sie Ihren eigenen USP

9 identifizieren können. Erklären Sie, dass Sie regelmäßige Inspektionen durchführen, um sicherzustellen, dass die Immobilie in gutem Zustand ist, und dass Sie Reparaturen und Streitigkeiten im Namen des Vermieters behandeln

7. Seien Sie ein guter Kommunikator

Die Messlatte wurde für alle Stakeholder im PRS höher gelegt. Vermieter und Makler müssen sicherstellen, dass sie sich zunehmend professionell verhalten, im Einklang mit den Erwartungen und rechtlichen Verpflichtungen, die jetzt für sie gelten. Gute Kommunikation ist das wichtigste Element der Vermieter / Mieter / Agent-Beziehung. Das Property Redress Scheme, eine von der Regierung genehmigte Organisation, die sich mit eskalierten Beschwerden gegen Immobilienmakler befasst, zählt mangelnde Kommunikation zu den Gründen für eine Beschwerde. Viele Vermieter beschweren sich, dass Makler bei der Vereinbarung der Erstvermietung sehr aufmerksam sind, aber weniger, wenn es später Probleme gibt. Wenn es Probleme gibt, teilen Sie diese frühzeitig Ihrem Vermieter mit und helfen Sie ihm, falls erforderlich, einen Anspruch geltend zu machen, wenn er eine Vermieterversicherung hat.