Leitfaden für Vermieter zur Abnutzung und Ersatzentlastung

Abnutzung und Ersatzentlastung

Steve Sims erklärt, was Abnutzung ist und wie sich das Gesetz für Vermieter geändert hat, die Steuererleichterungen beanspruchen.

• Was ist Verschleiß?
• Wie sich die Abnutzungsregeln im Jahr 2016 ändern
• Abnutzungszulage bis 5. April 2016
• Die 10% ige Abnutzungszulage
• Abnutzungszulage für unmöblierte Immobilien
• Ersatzentlastung ab 6. April 2016
• Beanspruchung der Abnutzungszulage oder Ersatzentlastung
• Mietkaution Verschleiß
• Fair Wear and Tear Allowance für Vermieter erklärt

In diesem Handbuch wird erläutert, wie Verschleißregeln funktionieren und wie Vermieter Steuererleichterungen für den Austausch von Gegenständen in ihren Mietobjekten geltend machen können sowohl die neuen als auch die alten Regeln.

Das alte Gesetz 10% Verschleißpauschale wurde durch Ersatzentlastung vom 6. April 2016 ersetzt.

Vermieter sollten die 10% Wear and Tear Regeln für ihre Januar 2017 Self-Assessment-Steuererklärung befolgen und ab dem 6. April 2017 für ihre Januar 2018 und nachfolgende Steuererklärungen auf die neuen Ersatzentlastungsregeln umstellen.

Dieser Artikel befasst sich auch mit ‚fair wear and tear‘ und ‚Betterment‘. Diese Konzepte unterscheiden sich von der Steuererleichterung, sind jedoch in der Tat Regeln, die Vermieter befolgen müssen, wenn sie Geld aus Mietereinlagen ausgeben, um beschädigte Gegenstände zu ersetzen oder zu reparieren.

Was ist Verschleiß?

Verschleiß ist ein Wertberichtigungsanspruch, um die Kosten für den Ersatz beweglicher Vermögenswerte auszugleichen, wenn sie das Ende ihrer Nutzungsdauer erreicht haben.

HM Revenue & Customs (HMRC) listet diese Vermögenswerte wie folgt auf:

• Möbel wie Betten, Sofas, Tische und Stühle, die nicht montiert sind und leicht bewegt werden können.
• Standalone-Geräte wie Fernseher, Kühlschränke, Gefrierschränke, Waschmaschinen, Herde und Geschirrspüler.
• Teppiche und Fußbodenbeläge, einschließlich Laminat- oder Holzböden.
• Polstermöbel wie Bettwäsche, Vorhänge oder Kissen.
• Geschirr oder Besteck.
• Stühle, Tische, Regale und andere Möbel.

Die Liste enthält nicht alle möglichen Elemente, gibt jedoch eine Vorstellung davon, was in einen Anspruch aufgenommen werden soll.

Vermieter können nicht für die Bereitstellung oder den Austausch von Armaturen oder Armaturen, wie Bäder, Waschbecken oder Kessel unter Verschleiß Regeln behaupten. Das bedeutet nicht, dass die Kosten für die Lieferung oder den Ersatz nicht geltend gemacht werden können, aber Vermieter sollten Kapitalzuschussregeln auf diese Gegenstände anwenden.

Wie sich die Abnutzungsregeln im Jahr 2016 geändert haben

Wie Vermieter Abnutzung gegen Immobiliengewinne geltend machen, hat sich ab April 2016 geändert.

Im Jahr 2016 hatten Vermieter zwei Regeln für die Verrechnung der Reparatur- und Wartungskosten mit ihren Gewinnen. Ein Satz legte die Regeln bis zum 5. April und ein anderer ab dem 6. April fest.

Seit dem 6. April 2016, als die Abnutzungsregeln zuletzt aktualisiert wurden, hängt es davon ab, ob das von ihnen vermietete Haus möbliert oder unmöbliert war.

• Vermieter von möblierten Immobilien könnten jedes Jahr eine Verschleißpauschale von 10% geltend machen, unabhängig davon, ob sie Geld für den Austausch von Möbeln oder Geräten ausgegeben haben.
• Unmöblierte Immobilien Vermieter konnten keinen Anspruch auf Bereitstellung oder Ersatz dieser Gegenstände geltend machen, es sei denn, es handelte sich um integrierte Geräte – wie einen eingebauten Kühlschrank, Herd oder Geschirrspüler.
• Das Ersetzen integrierter Elemente wird als Reparatur besteuert.
• Vermieter könnten die Kosten für Reparaturen und Wartung für beide Arten von Mietobjekten geltend machen.

Viele Vermieter und Steuerfachleute hielten dies für ein ungleiches Spielfeld und setzten sich für fairere Abnutzungsregeln ein. Infolgedessen hat die Regierung das Gesetz vom 6. April 2016 geändert.

Die 10% Verschleißzulage wurde abgeschafft und Ersatzentlastung trat an ihre Stelle, aber das neue Gesetz ändert auch, wie Vermieter Verschleiß gegen Steuern ausgleichen können.

Abnutzungszulage bis 5. April 2016

Die alten Regeln bedeuteten, dass das, was Vermieter als Abnutzung bezeichnen, von der Kategorie der vermieteten Immobilie abhängt.

Der erste Schritt besteht darin, den Unterschied zwischen möblierten und unmöblierten Häusern zu verstehen.

Wenig hilfreich ist, dass ein möbliertes Haus nicht gesetzlich definiert ist, sondern allgemein als ein Haus angesehen wird, das mit genügend Möbeln, Einrichtungsgegenständen und Geräten für den normalen Wohngebrauch vermietet ist.

Für praktische Zwecke bedeutet dies ein Haus, das mit allem ausgestattet ist, was ein Mieter zum Schlafen, Sitzen, Kochen und Essen benötigt. Die Versorgung mit weißer Ware, Teppichen und Vorhängen reichte nicht aus. Ein möbliertes Zimmer oder Haus ist eher wie ein Hotelzimmer, in dem ein Mieter einziehen und bequem mit nur seinen persönlichen Sachen leben kann.

Die 10% Verschleißzulage

Nach den alten Regeln war die Berechnung der 10% Verschleißzulage nicht so einfach, wie die meisten Vermieter denken.

Der korrekte Anspruch war für 10% der Nettomieten von möblierten Immobilien nach Abzug aller Rechnungen an den Mieter, die vom Vermieter bezahlt werden. Zum Beispiel könnten diese Rechnungen Satellitenfernsehen, Breitband oder Versorgungsunternehmen abgedeckt haben. Diese Zulage wurde ab dem 6. April 2016 abgeschafft.

Ersatzentlastung ab 6. April 2016

Ab 6. April 2016 wurde die 10%ige Verschleißzulage verschrottet und durch Ersatzentlastung ersetzt. Diese Erleichterung gilt für alle Mietobjekte, nicht nur für möblierte Wohnungen.

Vermieter können Anspruch:

• die Kosten für den Ersatz sind auf Kosten eines modernen Äquivalents begrenzt, wenn der neue Artikel den alten Artikel verbessert. Dies deckt den Ersatz alter Technologie durch billigere, neue Technologie ab

Plus

• die Kosten für die Entsorgung des alten Artikels und den Transport und die Installation des Ersatzes

Minus

• jeder Betrag, der bei der Entsorgung des alten Artikels in bar oder in Form von Sachleistungen eingeht

Zu merkende Punkte

• Nur Hausbesitzer, die ein Immobiliengeschäft betreiben, können Ersatzleistungen in Anspruch nehmen.
• Der Kauf muss sich auf den Kauf eines Artikels für den alleinigen Gebrauch eines Mieters beziehen.
• Die Ersatzentlastung gilt nicht für Wohnungen, die einer Rent-A-Room-Entlastung unterliegen, Ferienvermietungen oder unkommerzielle Vermietungen (eine Immobilie, die nicht zum Marktpreis vermietet wird).
• Die neuen Regeln verbieten Vermietern auch, die Kosten für Ersatzwerkzeuge für ein Immobiliengeschäft geltend zu machen.

Abnutzung für unmöblierte Immobilien

Die alten Regeln besagten, dass Vermieter keinen Anspruch auf Bereitstellung oder Ersatz von beweglichen Vermögenswerten in unmöblierten Immobilien geltend machen konnten, indem sie die Abnutzungszulage von 10% oder eine andere Steuererleichterung in Anspruch nahmen.

Das neue Gesetz gilt für Vermieter mit unmöblierten, teilmöblierten und möblierten Immobilien. Wenn ein Vermieter zum ersten Mal Möbel in der Immobilie zur Verfügung stellt, kann er keine Ersatzentlastung geltend machen.

Beanspruchung von Verschleißzulage oder Ersatzentlastung

Vermieter beanspruchen 10% Verschleißzulage, indem sie die entsprechenden Felder auf den Immobilienseiten ihrer Selbsteinschätzungssteuererklärung für das Steuerjahr 2015-16 ausfüllen. Die HMRC wird die Formulare für die Inanspruchnahme der Ersatzentlastung im Steuerjahr 2016-17 aktualisieren.

Wenn ein Anspruch wegen Verschleiß oder Ersatzentlastung ausgeschlossen ist, können Sie stattdessen einen Kapitalzulagenanspruch geltend machen.

Mietkautionsverschleiß

Die Inanspruchnahme der Kosten für die Abnutzung von Einrichtungsgegenständen, Geräten und anderen Gegenständen, die Mietern in möblierten Mietwohnungen zur Verfügung gestellt werden, ist verwirrend für Vermieter, die zwischen ‚Fair Wear and Tear‘ und der Abnutzungserstattung für Steuern unterscheiden müssen.

Lesen Sie HMRC Guidance on Replacement Relief, um detailliertere Informationen zu erhalten.

Fair Wear and Tear für Vermieter erklärt

Das Konzept der fairen Abnutzung hat nichts mit Steuern zu tun. Es bezieht sich tatsächlich auf die Verpflichtung eines Mieters, ein Haus an einen Vermieter im selben Zustand zurückzugeben, wenn er das Haus verlässt, wie wenn er das Eigentum übernommen hat, unter Berücksichtigung von Verschleiß.

Fair Wear and Tear berücksichtigt mehrere Faktoren in Bezug auf eine Immobilie oder einen beweglichen Vermögenswert oder eine Einrichtung oder Ausstattung.

• Das Alter, die Qualität und den Zustand der Reparatur zu Beginn des Mietverhältnisses.
• Die übliche erwartete Lebensdauer des Artikels und etwaige Wertminderung.
• Verwendung
• Anzahl und Kategorie der Mieter – Beispielsweise ist es unwahrscheinlich, dass ein einzelner Rentner einen Gegenstand so stark abnutzt wie eine Familie mit Haustieren oder kleinen Kindern.
• Die Länge des Mandats.

Wenn der Gegenstand am Ende des Mietverhältnisses beschädigt ist, werden die Kosten für den Austausch oder die Reparatur auf der Grundlage des angemessenen Verschleißes berechnet.

Also, wenn ein Vermieter vor einer Vermietung renoviert, sollten ein paar Schrammen und Schrammen als faire Abnutzung erwartet werden. Wenn jedoch große Lackflächen aufgrund des Missbrauchs der Immobilie durch den Mieter gerissen sind und sich ablösen, kann der Vermieter die Reparaturkosten von seiner Kaution verlangen.

Was ist Verbesserung?

Verbesserung ist ein gesetzlicher Grundsatz, der besagt, dass ein Vermieter nicht erwarten kann, dass ein Mieter die vollen Kosten für den Austausch, die Reparatur oder die Reinigung eines Gegenstands in einer Immobilie trägt, wenn er zu Beginn eines Mietverhältnisses bereits verschmutzt oder gut genutzt wurde.

Das Ziel ist, dass ein Vermieter nicht erwarten sollte, dass der Mieter für einen besseren Artikel als den ursprünglich gelieferten bezahlt.

Ist Ihre Immobilie versichert? Erfahren Sie hier mehr über unsere Hausratversicherung.

Steve Sims Blog

• Teilen
• Tweet
• Teilen
• E-Mail

Zuletzt aktualisiert: 27. Februar 2019