Land Trusts: Ein wichtiges Instrument für den erfolgreichen Immobilieninvestor / Entwickler
Von: Harry Frieland, Esq.
Ein Land Trust ist ein einfaches, einfaches und kostengünstiges Gerät für den Erwerb und die Beibehaltung des Eigentums an Immobilien, was dazu führt, dass eine Quelle für den weiteren Schutz von Vermögenswerten und die Privatsphäre bereitgestellt werden kann.
Trusts sind in der Immobilienszene nicht neu und bestehen seit vielen Jahrhunderten. Sie wurden als Methode verwendet, um das Eigentum an Immobilien zu schützen und dem Investor und seinem Vermögen eine zusätzliche Ebene der Sicherheit und Anonymität gegen Klagen, unglückliche Mieter, geschiedene Ehepartner, verärgerte ehemalige Angestellte und Regierungsbehörden zu geben.
Bevor Sie die Vorteile und Nuancen eines Landtrusts verstehen und vollständig verstehen können, ist es wichtig, dass Sie sich der allgemeinen Betriebsstruktur des Instruments selbst bewusst sind. Ein Land Trust begründet eine Form des Eigentums durch eine private Vereinbarung. Im Rahmen dieser Vereinbarung erklärt sich ein Treuhänder damit einverstanden, Eigentum zugunsten eines Dritten zu übernehmen, der als „Begünstigter“ bezeichnet wird. In der Regel wird der Trust vom derzeitigen Eigentümer oder einer Partei, die die Immobilie erwerben möchte (der „Investor“), eingerichtet. Der Anleger wird danach zum Begünstigten des Trusts. Der Begünstigte leitet und kontrolliert die Handlungen des Treuhänders und erhält die Vorteile und Einnahmen aus dem Treuhandvermögen.
Die Rechte und Pflichten des Treuhänders und des Begünstigten sind in einem Treuhandvertrag detailliert festgelegt. Die Vereinbarung schafft eine Beziehung, in der der Treuhänder nur die Befugnisse hat, die ihm der Begünstigte gibt, und seine einzige Funktion besteht darin, gemäß den Anweisungen des Begünstigten zu handeln. Der Trust kann vom Anleger, der ihn gegründet hat, widerrufen und nach Ermessen des Anlegers geändert, modifiziert oder gekündigt werden. Nach den Gesetzen der meisten Staaten, und wenn das Instrument ordnungsgemäß strukturiert ist, Der Treuhänder übernimmt in seiner treuhänderischen Eigenschaft keine persönliche Haftung, und jeder Gläubiger eines Treuhänders ist nicht in der Lage, das Treuhandvermögen zu pfänden oder anderweitig zu beeinträchtigen.
Die Bildung eines Land Trust beinhaltet die Erstellung von zwei (2) rechtlichen Dokumenten:
- Eine Urkunde vom Investor oder aktuellen Eigentümer an den Treuhänder als Treuhänder für das Vertrauen.
- Eine Treuhandvereinbarung zwischen dem Treuhänder und dem Investor oder Eigentümer, die die Befugnisse, Pflichten und Rechte des Treuhänders, des Begünstigten und der den Trust bildenden Partei festlegt.
Nachdem der Treuhandvertrag von allen Parteien formell unterzeichnet und die Urkunde für die Immobilie ordnungsgemäß erfasst wurde, wird die Immobilie unter dem Namen des Trusts und nicht unter dem Namen des Investors oder Eigentümers betitelt. Die Treuhandvereinbarung selbst wird nicht öffentlich aufgezeichnet und der Trust muss keine Identifikationsnummer von einer Bundes- oder Landessteuerbehörde erhalten. Alle Steuern werden vom Begünstigten gezahlt, der die Gewinne aus dem Treuhandvermögen erhält. Für maximalen Schutz sollte jede Immobilie in einem separaten und eindeutigen Trust eingerichtet werden.
Das Land Trust Arrangement stellt dem Investor ein mächtiges Rechtsinstrument zur Verfügung, um Eigentum zu erwerben, und sollte verwendet werden, wenn ein Investor oder Eigentümer einen oder alle der folgenden Vorteile anstrebt:
- Ansprüche oder Pfandrechte gegen das Treuhandvermögen haben keinen Einfluss auf den Begünstigten persönlich oder auf andere Vermögenswerte des Begünstigten. Urteile, Zwangsvollstreckungen oder andere Vollstreckungsmaßnahmen können nur aus dem spezifischen Treuhandvermögen erfüllt werden.
- Da der Titel im Namen des Trusts eingetragen ist, wird der wahre Eigentümer der Immobilie, der Begünstigte, nicht veröffentlicht. Daher wird es für die durchschnittliche Person schwierig sein festzustellen, wer die Immobilie wirklich besitzt und kontrolliert.
Es sollte angemerkt werden, dass, wenn jemand sich die Zeit nehmen möchte, eine vollständige Titelsuche durchzuführen, der Name des Begünstigten entdeckt werden kann, wenn es ein aufgezeichnetes Dokument gibt, das persönliche Informationen über den Begünstigten enthält. In den meisten Fällen suchen die Leute nur die Aufzeichnungen darüber, wem die Immobilie gehört, und diese begrenzte Untersuchung wird selten, wenn überhaupt, die Identität des wahren Eigentümers liefern. Es wird dringend empfohlen, dass ein Investor eine Aktiengesellschaft oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung als benannten Treuhandbegünstigten gründet, um sicherzustellen, dass eine zusätzliche Ebene der Privatsphäre und eine potenzielle Isolierung von der Haftung besteht.
- In den meisten Staaten kann es keine Offenlegung der Interessen eines Begünstigten ohne eine Anordnung eines Gerichts mit angemessener Zuständigkeit geben.
- Urteile gegen einen Begünstigten haben keinen Einfluss auf das Eigentum an der Treuhandeigenschaft und verhindern nicht, dass die Treuhandeigenschaft verkauft wird.
- Probate kann in Bezug auf das Treuhandvermögen vermieden werden, indem eine Eigentumsnachfolge speziell in der Treuhandvereinbarung festgelegt wird.
- Das wirtschaftliche Interesse an einem Land Trust gilt als persönliches Eigentum, das es ermöglicht, den Begünstigten / Eigentümer des Trusts zu ändern, ohne eine Änderung des Titels in den öffentlichen Aufzeichnungen aufzuzeichnen. Dies ist äußerst nützlich, wenn ein Kaufvertrag nicht abgetreten werden kann oder wenn in einer Hypothek eine Verkaufsklausel enthalten ist.
Durch den Abschluss oder die Übernahme von Eigentumsrechten im Namen eines Trusts kann der Begünstigte seine Zinsen an einen Dritten abtreten, ohne eine Verzugsbestimmung in einem Kaufvertrag oder einer Hypothek auszulösen. Im Wesentlichen kann von einer nicht abtretbaren Hypothek ausgegangen werden, da die Abtretung eines wirtschaftlichen Interesses einem Kreditgeber nicht zur Kenntnis kommt, da es sich um eine Abtretung der Persönlichkeit handelt und nicht bei einem öffentlichen Aufzeichnungsamt registriert werden muss.
- Ein Land Trust ist ein hervorragendes Instrument zur Strukturierung einer klaren und präzisen Richtung für Immobilienunternehmen mit mehreren Eigentümern und kann verwendet werden, um die einfache Übertragung von wirtschaftlichen Interessen zu erleichtern.
- Normalerweise führt eine Eigentumsübertragung in einen Land Trust zu einem nicht steuerpflichtigen Ereignis, da der IRS dazu neigt, die Immobilie steuerlich als Eigentum des Begünstigten zu behandeln, und die meisten Staaten erheben keine Überweisungsgebühren, wenn ein Eigentümer überträgt seine Zinsen in einen widerruflichen Trust.
Wie bereits dargelegt, hält der Treuhänder im Rahmen einer Land Trust-Vereinbarung das Eigentum an der Immobilie, aber die Befugnis, die Immobilie zu leiten und zu verwalten, liegt beim Begünstigten.
Ein Land Trust sollte nicht als ein Instrument betrachtet werden, das absoluten Vermögensschutz bietet, und es garantiert nicht immer vollständige Privatsphäre in Bezug auf Eigentum.
Die Verwendung eines Landtrusts hat jedoch den Effekt, potenzielle Prozessparteien zu entmutigen, die Schwierigkeiten und Kosten haben werden, die durch den Trust geschaffenen Schichten der Privatsphäre abzulösen, und diese Privatsphäre kann verbessert werden, indem eine Entität als Begünstigter (LLC oder Corporation) dient. Das Vermögen des Begünstigten im Rahmen einer ordnungsgemäß ausgearbeiteten Treuhandvereinbarung sollte vor der Reichweite eines Gläubigers oder Pfandrechtsinhabers des Trusts selbst geschützt sein.
Eine Mehrheit der Staaten hat keine Gesetze, die Landtrusts regeln, und tendiert dazu, sich auf die bestehende Rechtsprechung zu verlassen, die Trusts im Allgemeinen betrifft, wenn es um rechtliche Fragen geht, die Landtrusts betreffen. Die Staaten Florida, Hawaii, Illinois, Indiana, North Dakota und Virginia haben jedoch spezifische Gesetze oder Rechtsprechung in Bezug auf die Bildung und anschließende Nutzung von Land Trusts in Immobilientransaktionen.
Sie sollten die Verwendung dieses erstaunlichen Geräts in Betracht ziehen, wenn Sie in jede Art von Immobilien investieren. Mit einem Land Trust in Ihrer Kontrolle wird niemand in der Lage sein, leicht zu entdecken, welche Immobilien Sie besitzen, und nach Ihrem Tod können Sie Nachlass und umfangreiche Verzögerungen bei der Verteilung Ihres Eigentums an Ihre Erben vermeiden.
Durch den Einsatz eines Landtrusts können Sie einen Mechanismus schaffen, der ein wirksamer Schutz für Ihre Vermögenswerte außerhalb des Trusts ist und die Übertragung von Interessen an Immobilien mit minimaler Komplexität ermöglicht.
Wenn Sie ein Immobilieninvestor oder -entwickler sind und mehr über Land Trusts erfahren möchten und wie sie zu Ihrem Vorteil genutzt werden können, wenden Sie sich an Harry Frieland, Esq. unter (973) 538-4700 Durchwahl. 3394 oder E-Mail an [email protected] .
HARRY FRIELAND ist Counsel der Kanzlei Fein, Such, Kahn & Shepard, P.C. und konzentriert seine Praxis auf die Bereiche Wirtschafts-, Gesellschafts- und Immobilienrecht sowie alle Transaktionsangelegenheiten in diesen Bereichen. Herr. Frieland war ein häufiger Dozent und Diskussionsteilnehmer vor öffentlichen und privaten Gruppen in den Bereichen Wirtschaft und Immobilien, einschließlich der Schaffung von Geschäfts- und Investitionsstrukturen, wie man in Gewerbe- und Wohnimmobilien investiert, Investitionen in Steuerverkäufe und Zwangsvollstreckungen, und Möglichkeiten zum Schutz von Immobilienvermögen.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P.C. ist eine Anwaltskanzlei für Allgemeinmedizin mit mehr als 50 Anwälten, die Mandanten in New Jersey und New York betreuen. Seit fast 30 Jahren bietet die Kanzlei innovative Lösungen für Unternehmen und Privatpersonen in den Bereichen Vermögensschutz, Unternehmensplanung, Zivilprozessführung, Gläubigervertretung in den Bereichen Zwangsvollstreckung, Insolvenz und Inkasso, Ältestenrecht, Familienrecht, Personenschäden, Steuern sowie Trusts und Nachlässe. Weitere Informationen finden Sie unter www.fskslaw.com .
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und schafft keine Anwalts-Mandanten-Beziehung.
