Land Trusts: Důležitý Nástroj Pro Úspěšného Investora/Developera V Oblasti Nemovitostí
Autor: Harry Frieland, Esq.
Land Trust je jednoduché, snadné a levné zařízení pro získání a udržení vlastnictví k nemovitostem, které má za následek schopnost poskytnout zdroj pro další ochranu aktiv a soukromí.
trusty nejsou na realitní scéně nové a jsou zavedeny po mnoho staletí. Byly použity jako metoda pro ochranu vlastnictví k nemovitostem a dává investorovi a jeho / její majetek další vrstvu bezpečnosti a anonymity proti soudním sporům, nešťastní nájemníci, rozvedení manželé, nespokojení bývalí zaměstnanci a vládní agentury.
než pochopíte a plně pochopíte výhody a nuance související s pozemkovou důvěrou, je nezbytné, abyste si uvědomili obecnou provozní strukturu samotného nástroje. Pozemkový fond stanoví formu vlastnictví majetku prostřednictvím soukromé dohody. Podle tohoto ujednání Správce souhlasí s převzetím vlastnictví majetku ve prospěch třetí strany(třetích osob) nazývané „příjemce“. Obvykle je důvěra zřízena současným vlastníkem nemovitosti nebo stranou, která si přeje koupit nemovitost („investor“). Investor se poté stává příjemcem důvěry. Příjemce řídí a kontroluje činnost správce a získává výhody a příjmy ze svěřenského aktiva.
práva a povinnosti správce a příjemce jsou podrobně popsány ve Smlouvě o důvěře. Dohoda vytváří vztah, kdy správce má pouze ty pravomoci, které mu příjemce dává, a jeho jedinou funkcí je jednat podle pokynů příjemce. Důvěra je odvolatelná investorem, který ji založil, a může být změněna, změněna nebo ukončena podle uvážení investora. Podle zákonů většiny států, a pokud je nástroj správně strukturován, Správce nevzniká žádná osobní odpovědnost ve své svěřenecké funkci a jakýkoli věřitel správce nemá žádnou schopnost zástavního práva nebo jinak ovlivnit svěřenecký majetek.
vytvoření pozemkové důvěry zahrnuje vytvoření dvou (2) právních dokumentů:
- listina od investora nebo současného vlastníka nemovitosti správci jako zmocněnce pro důvěru.
- dohoda o důvěře mezi správcem a investorem nebo vlastníkem nemovitosti, která stanoví pravomoci, povinnosti a práva správce, příjemce a strany tvořící důvěru.
poté, co byla smlouva o důvěře formálně podepsána všemi stranami a Listina k nemovitosti byla řádně zaznamenána, bude nemovitost nazvána pod jménem důvěry a nikoli pod jménem investora nebo vlastníka nemovitosti. Samotná dohoda o důvěře není veřejně zaznamenána a důvěra není povinna získat identifikační číslo od jakéhokoli federálního nebo státního daňového úřadu. Všechny daně platí příjemce, který obdrží zisky ze svěřeneckého majetku. Pro maximální ochranu by měla být každá nemovitost zřízena v samostatné a odlišné důvěře.
ujednání o důvěře v pozemky představuje investorovi silný právní nástroj pro převzetí vlastnictví k nemovitosti a mělo by být použito, pokud investor nebo vlastník nemovitosti usiluje o jednu nebo všechny následující výhody:
- jakékoli pohledávky nebo zástavní práva vůči svěřeneckému majetku neovlivní příjemce osobně ani jiná aktiva příjemce. Jakékoli rozsudky, zabavení, nebo jiné donucovací činnosti mohou být uspokojeny pouze z konkrétního svěřenského aktiva.
- protože název je zaznamenán ve jménu důvěry, skutečný vlastník nemovitosti, příjemce, není zveřejněn. Proto bude pro průměrného člověka obtížné zjistit, kdo skutečně vlastní a ovládá majetek.
je třeba poznamenat, že pokud si někdo chce udělat čas na úplné vyhledávání titulů, může být jméno příjemce objeveno, pokud existuje zaznamenaný dokument, který uvádí osobní údaje o příjemci. Ve většině případů, lidé prohledávají pouze záznamy o tom, kdo vlastní nemovitost, a toto omezené vyšetřování bude zřídka, jestli někdy, poskytnout totožnost skutečného vlastníka. Důrazně se doporučuje, aby investor vytvořil společnost nebo společnost s ručením omezeným, která bude jmenovaným příjemcem důvěry, aby se dále zajistilo, že existuje další vrstva soukromí a potenciální izolace od odpovědnosti.
- ve většině států nelze zveřejnit zájem jakéhokoli příjemce bez příkazu soudu, který má příslušnou jurisdikci.
- jakékoli rozsudky proti jakémukoli příjemci neovlivní nárok na svěřenecký majetek a nezabrání prodeji svěřeneckého majetku.
- dědici se lze vyhnout, pokud jde o majetek důvěry, tím, že má posloupnost vlastnictví výslovně stanovenou ve Smlouvě o důvěře.
- skutečný zájem o Pozemkový fond se považuje za osobní majetek, který umožňuje změnu příjemce / vlastníka svěřenského fondu bez zaznamenání změny vlastnického práva ve veřejných záznamech. To je velmi užitečné tam, kde kupní smlouva nemůže být přidělena nebo kde je splatná doložka o prodeji v jakékoli hypotéce.
uzavřením smlouvy nebo převzetím titulu jménem důvěry osvobozuje příjemce, aby převedl svůj zájem na třetí stranu, aniž by spustil jakékoli ustanovení o prodlení v kupní smlouvě nebo hypotéce. V podstatě lze předpokládat nepřenosnou hypotéku, protože postoupení výhodného úroku nepřijde do pozornosti věřitele kvůli skutečnosti, že se jedná o postoupení osobnosti a nemusí být zaznamenáno u žádného veřejného záznamového úřadu.
- Land Trust je vynikajícím prostředkem pro strukturování jasného a stručného směru pro realitní podniky zahrnující více vlastníků a může být použit k usnadnění snadného přenosu prospěšných zájmů.
- obvykle převod vlastnického práva do pozemkového fondu bude mít za následek nezdanitelnou událost, protože IRS má tendenci zacházet s majetkem jako s majetkem příjemce pro daňové účely a většina států neposuzuje žádné poplatky za převod, když vlastník nemovitosti převede svůj zájem na odvolatelnou důvěru.
jak již bylo dříve uvedeno, v rámci ujednání o důvěře v pozemky má správce nárok na nemovitost, ale pravomoc řídit a spravovat nemovitost spočívá na příjemci.
Pozemkový fond by neměl být považován za nástroj poskytující absolutní ochranu majetku a ne vždy zaručuje úplné soukromí, pokud jde o vlastnictví nemovitosti.
použití pozemkové důvěry však má za následek odrazování potenciálních sporných osob, které se při pokusu o odloupnutí vrstev soukromí vytvořených důvěrou setkají s obtížemi a náklady, a toto soukromí může být zvýšeno tím, že subjekt bude sloužit jako příjemce (LLC nebo korporace). Majetek příjemce na základě řádně vypracované Smlouvy o důvěře by měl být zajištěn z dosahu jakéhokoli věřitele nebo zástavního držitele samotného svěřenského fondu.
většina států nemá žádné stanovy upravující pozemkové fondy a má tendenci spoléhat se na stávající judikaturu zahrnující trusty obecně, když čelí právním otázkám týkajícím se pozemkových trustů. Státy Florida, Havaj, Illinois, Indiana, Severní Dakota a Virginie, nicméně, mají zvláštní zákony nebo judikaturu týkající se tvorby a následného využití pozemkových fondů v transakcích s nemovitostmi.
měli byste zvážit použití tohoto úžasného zařízení při investování do jakéhokoli typu nemovitostí. S důvěrou země ve vaši kontrolu, nikdo nebude schopen snadno zjistit, jaké nemovitosti vlastníte, a, po vaší smrti, můžete se vyhnout dědictví a rozsáhlým zpožděním při rozdělování vašeho majetku svým dědicům.
zaměstnáním Land Trust můžete vytvořit mechanismus, který bude účinným štítem pro vaše aktiva, která jsou mimo trust property, a umožní převod podílů na nemovitostech s minimální složitostí.
pokud jste investorem nebo developerem v oblasti nemovitostí a chcete se dozvědět více o pozemkových fondech a o tom, jak je lze využít ve svůj prospěch, kontaktujte Harryho Frielanda, Esq. at (973) 538-4700 Ext. 3394 nebo e-mailem na adresu [email protected].
HARRY FRIELAND je poradcem advokátní kanceláře Fein, such, Kahn & Shepard, P. C. a soustředí svou praxi v oblasti obchodního, korporátního a nemovitostního práva a veškerých transakčních záležitostí v těchto oblastech. Mr. Frieland byl častým přednášejícím a Panelistou před veřejnými a soukromými skupinami v oblasti podnikání a nemovitostí, včetně vytváření obchodních a investičních struktur, jak investovat do komerčních a rezidenčních nemovitostí, investice do daňových prodejů a exekucí, a způsoby ochrany nemovitostí.
Fein, takový, Kahn & Shepard, P. C. je obecná praxe advokátní kancelář více než 50 + advokáti sloužící klientům v New Jersey a New Yorku. Téměř 30 let firma nabízí inovativní řešení pro podniky a jednotlivce v oblasti ochrany majetku obchodní plánování, občanskoprávní spory, Zastupování věřitelů v oblasti uzavření trhu, bankrot a sbírky, starší právo, rodinné právo, zranění, daň, a trusty a majetky. Pro více informací přejděte na www.fskslaw.com.
tento článek nepředstavuje právní poradenství ani nevytváří vztah právník-klient.
