det finns ett antal skäl till varför en företagare kan motiveras att avsluta ett kommersiellt leasingavtal tidigt. Den vanligaste orsaken är att ett företag inte gör tillräckligt bra för att hålla jämna steg med leasingbetalningarna. Andra orsaker är förändringar på den lokala marknaden, behovet av större eller mindre utrymme eller den enkla önskan att gå vidare till andra ansträngningar. Oavsett omständigheterna, en hyresgäst som önskar avsluta sitt kommersiella hyresavtal tidigt står inför en uppförsbacke. Kommersiella hyresvärdar räknar med hyresgäster att behålla sina leasingförpliktelser. De går in i långsiktiga hyresavtal för att undvika kostnaderna för att ständigt leta efter nya kvalificerade hyresgäster och ännu viktigare för att undvika förlust av intäkter i samband med tomt utrymme. Av denna anledning kräver hyresvärdar vanligtvis starkt leasingspråk som avskräcker hyresgäster från tidig uppsägning. Se ”Tilldelningsklausuler och relaterade villkor i kommersiell Leasing”.
när en hyresgäst beslutar, av någon anledning, att den vill säga upp ett hyresavtal tidigt, bör det gå försiktigt. Det bästa sättet är naturligtvis att söka hjälp av en erfaren San Diego kommersiell hyresadvokat. Oavsett om du rådgör med en advokat eller inte, är det viktigt att granska dina hyresvillkor noggrant så att du har en klar förståelse för de alternativ som är tillgängliga för dig och/eller konsekvenserna av förtida uppsägning. Vilka är de nödvändiga stegen för tilldelning av hyresavtalet till en ny hyresgäst? Ger hyresavtalet hyresvärden obehindrat utrymme för att besluta om att acceptera en förvärvare (en ny hyresgäst)? Hur definierar hyresavtalet skador för tidig uppsägning? Finns det en återtagningsklausul (en klausul som tillåter hyresvärden att säga upp hyresavtalet bara för att hyresgästen ber hyresvärden att godkänna ett uppdrag). Naturligtvis kan hyresgäster också söka andra sätt att undvika tidig uppsägning, till exempel att föreslå flexibla betalningsalternativ för att komma ikapp hyran, föreslå tillfällig reducerad hyra, be om att flyttas till ett mindre utrymme på samma fastighet eller söka uppdragsgodkännande. Det är naturligtvis bäst om du framgångsrikt kan undvika förtida uppsägning via ett av dessa förslag. Men de är lättare talade om än fullbordade.
i de flesta fall är en hyresgäst som avslutar ett leasingavtal tidigt ansvarig för eventuell obetald hyra och den obetalda hyran som ska betalas för saldot på leasingperioden mindre begränsning. Mitigation är det belopp som en hyresgäst kan bevisa kunde ha varit rimligt undvikas hade hyresvärden gjort ett försök att åter hyra utrymmet. Ur praktisk synvinkel, hyresgäster utan de resurser som krävs för att anställa en advokat och processa fallet oftast befinner sig inför standard domar för hela beloppet av de begärda skadorna utan någon begränsning. Det är därför att ignorera problemet inte är ett alternativ. Samtidigt är tvister extremt dyra. Hyresvärdar är emellertid ibland villiga att informellt diskutera tidiga uppsägningsvillkor som påverkar begränsningen så länge hyresgästerna kommunicerar en avsikt att hitta en rättvis lösning. En rättvis upplösning betyder tyvärr inte att hyresgästen kommer att gilla resultatet. Objektivt skulle rättvisa kräva att en hyresgäst ansvarar för de faktiska kostnaderna i samband med hyresvärdens strävan efter en ny hyresgäst (förfallna hyror inklusive underhållskostnader för gemensamt område (”CAMS”), alla hyror och kammar till datumet för ett slutligt avtal, alla kostnader i samband med att hitta en ny hyresgäst, kostnaderna för hyra och CAMS medan utrymmet är tomt och om den nya hyresgästen betalar mindre hyra, skulle skillnaden hyresvärden ha tjänat om den fick den högre hyran. Dessa kostnader kan vara betydande. Dessutom vet hyresvärdar inte alltid hur lång tid det tar och de felar på sidan av att dra nytta av sig själva när de förhandlar om tidiga uppsägningsvillkor.
när en hyresgäst har en klar förståelse för sina alternativ under hyresavtalet kan den överväga om det är möjligt att söka hyresvärdens godkännande av ett uppdrag. Att sälja verksamheten eller hitta en ersättningshyresgäst kräver hyresvärdens godkännande så uppdragsspråket i hyresavtalet är kritiskt. Om ett uppdrag efter noggrann utvärdering är genomförbart och hyresgästen har hittat en lämplig ersättningshyresgäst, bör den utarbeta ett detaljerat förslag i enlighet med hyresavtalets uppdragsklausul. Som nämnts ovan är det viktigt att hyresgästen vet om en återtagningsklausul är i fråga. Uppdrag är särskilt viktiga för hyresgäster med livskraftiga företag som de tror kan säljas för värde.
om att sälja ditt företag inte är ett alternativ och du helt enkelt behöver stoppa blödningen, är följande några riktlinjer för att närma sig din hyresvärd om uppsägning av tidigt leasingavtal:
- även utanför ramen för denna artikel, det första steget i någon analys är att överväga alternativet konkurs. I de flesta fall garanterar hyresgäster personligen hyresavtalet. Konkurs kan vara det bästa alternativet för insolventa hyresgäster. Kontakta en advokat för att avgöra om detta är ett alternativ för dig.
- Tänk på om verksamheten kan hålla sig flytande under en längre tid och fortsätta att uppfylla sina hyresförpliktelser. Att erbjuda hyresvärden möjlighet att fortsätta hyresrätten samtidigt som man söker en ny hyresgäst sänker skadorna avsevärt. I sådana fall kan hyresvärdar komma överens om tidiga uppsägningsvillkor som kräver att en hyresgäst endast betalar de faktiska kostnaderna för att skaffa en ny hyresgäst (vanligtvis inkluderar detta reklamkostnader, mäklaravgifter, advokatkostnader, luckor i hyran under övergången och andra kostnader som är förknippade med att få en ny hyresgäst inklusive eventuella incitament som krävs för att locka en ny hyresgäst). Även om dessa poster är förhandlingsbara, hyresvärdar är oftast fast beslutna att göras hela. Kort sagt, de vill inte drabbas av några förluster till följd av att du släpper ut hyresavtalet tidigt.
- om du fortfarande är aktuell på din hyra, kontakta din hyresvärd och ha en öppen diskussion om din situation. Informera hyresvärden att verksamheten helt enkelt inte kan överleva längre under den nuvarande marknaden och att fortsätta med hyresavtalet oundvikligen kommer att driva dig i konkurs vilket inte är bra för någon sida. I sällsynta fall kan vissa hyresvärdar till och med vara villiga att sänka hyran tillfälligt för att hjälpa en lång hyresgäst att komma över puckeln. I de flesta fall kommer hyresvärdar dock att söka hårda villkor för tidig uppsägning för att överkompensera för eventuella förväntade förluster. Diskutera potentiella alternativ inklusive att fortsätta hyresavtalet tillfälligt som diskuterats ovan. Oavsett överenskommelse nås, hyresgäster bör vara beredda att betala några premie för förtida uppsägning. Om hyresvärdens efterfrågan är för hög för att betala på en gång, se om hyresvärden kommer att överväga betalningsalternativ. Ju kortare perioden för återbetalning, desto mer sannolikt kommer hyresvärden att komma överens.
- hyresgäster bakom i hyran har mindre förhandlingsstyrka. De flesta hyresvärdar är snabba att gå vidare med vräkningsprocessen (olagliga fångståtgärder). Ändå är en öppen kommunikationslinje det bästa sättet att undvika vräkning. Se om det finns något sätt du kan komma ikapp på hyran med en överenskommen betalningsplan och/eller utarbeta ett avtal om tidig uppsägning som hyresvärden kan leva med.
i dina förhandlingar, kom ihåg att hyresvärdar är intresserade av att göra rätt affärsbeslut, och medan de kan ha lite sympati för lång tid pålitliga hyresgäster, i slutändan är de flesta inte intresserade av hur du kom dit du är. De tänker inte på rättvisa. De vill bli hela. Att fokusera på praktiska lösningar som kommer att fungera för hyresvärden som erbjuds via tydliga och koncisa förslag ger hyresgästerna det bästa hoppet om att utarbeta en rimlig lösning.
på advokatbyrån Donald R. Oder kommer vi att förhandla om ditt tidiga leasingavtal för uppsägning av ditt kommersiella leasingavtal för en engångsavgift. Om du vill schemalägga en kostnadsfri konsultation , kontakta erfarna San Diego commercial lease advokat Donald R. Oder på (888) 900-9002.
