slitage ersättning och ersättning lättnad Guide för hyresvärdar

slitage ersättning och ersättning lättnad

Steve Sims förklarar vad slitage är och hur lagen ändras för hyresvärdar hävdar skattelättnad.

• Vad är slitage?
• hur slitage regler ändras i 2016
• slitage ersättning till 5 April 2016
• 10% slitage ersättning
• slitage ersättning för omöblerade egenskaper
• ersättning befrielse från 6 April 2016
• hävdar slitage ersättning eller ersättning lättnad
• tenancy deposition slitage
• fair wear and tear ersättning för hyresvärdar förklarade

denna guide förklarar hur slitage regler fungerar och hur hyresvärdar kan kräva skattelättnader för att ersätta objekt i sina hyresfastigheter under både nya och gamla regler.

den gamla lagen 10% slitage ersättning ersattes av ersättning lättnad från 6 April 2016.

hyresvärdar bör följa 10% slitage regler för deras januari 2017 självbedömning självdeklaration och byta till de nya ersättnings Relief regler från 6 April 2017 för deras januari 2018 och efterföljande skattedeklarationer.

den här artikeln tittar också på ’fair wear and tear’ och ’betterment’. Dessa begrepp skiljer sig från skattelättnader men är i själva verket regler hyresvärdar måste följa när spendera pengar från hyresgästen insättningar att ersätta eller reparera skadade objekt.

Vad är slitage?

slitage är en ersättning hyresvärdar anspråk på att kompensera kostnaden för att ersätta rörliga tillgångar när de har nått slutet av sin livslängd.

Hm intäkter & tull (HMRC) listar dessa tillgångar som inklusive:

• möbler, såsom sängar, soffor, bord och stolar som inte är monterade och lätt kan flyttas.
• fristående apparater som TV, kylskåp, frysar, tvättmaskiner, spisar och diskmaskiner.
• Mattor och golvbeläggningar, inbegripet laminatgolv eller trägolv.
• mjuka möbler, såsom linne, gardiner eller kuddar.
• porslin eller bestick.
• stolar, bord, hyllor och andra möbler.

listan innehåller inte alla möjliga objekt, men det ger en uppfattning om vad som ska inkluderas i ett krav.

hyresvärdar kan inte göra anspråk på att tillhandahålla eller byta ut armaturer eller beslag, såsom bad, handfat eller pannor enligt slitageregler. Det betyder inte att kostnaden för leverans eller ersättning inte kan hävdas, men hyresvärdar bör tillämpa kapitalbidragsregler för dessa poster.

hur slitageregler ändrades 2016

hur hyresvärdar hävdar slitage mot fastighetsvinster ändrats från April 2016.

år 2016 hade hyresvärdar två uppsättningar regler för att kompensera kostnaderna för reparationer och underhåll mot sina vinster. En uppsättning fastställde reglerna fram till 5 April och en annan från 6 April och framåt.

sedan den 6 April 2016, när slitagereglerna senast uppdaterades, beror vad hyresvärdar kunde kompensera på om bostaden de hyrde ut var möblerad eller omöblerad.

• möblerade fastighetsägare kan kräva 10% slitage ersättning varje år oavsett om de spenderade några pengar på att ersätta möbler eller apparater.
• omöblerade fastighetsägare kunde inte göra några anspråk på att tillhandahålla eller byta ut dessa föremål om de inte var integrerade apparater – till exempel ett inbyggt kylskåp, spis eller diskmaskin.
• byte av integrerade artiklar behandlas som en reparation.
• hyresvärdar kan kräva kostnaden för reparationer och underhåll för båda typerna av hyresfastigheter.

många hyresvärdar och skattepersonal ansåg att detta var en ojämn spelplan och lobbade för rättvisare slitage regler. Som ett resultat ändrade regeringen lagen från 6 April 2016.

10% slitage ersättning skrotades och ersättning lättnad tog sin plats, men den nya lagen ändrar också hur hyresvärdar kan kompensera slitage mot skatt.

slitage ersättning till 5 April 2016

de gamla reglerna innebar vad hyresvärdar hävdar som slitage berodde på den kategori av egendom som hyrs ut.

det första steget är att förstå skillnaden mellan möblerade och omöblerade hem.

ohjälpligt är ett möblerat hem inte definierat i lag men anses allmänt vara ett hem ’låt med tillräckligt med möbler, inredning och utrustning för normal bostadsbruk’.

för praktiska ändamål innebär detta att ett hem utrustat med allt en hyresgäst skulle behöva sova, sitta, laga mat och äta. Att leverera vitvaror, Mattor och gardiner räckte inte. Ett möblerat rum eller hem är mer som ett hotellrum, där en hyresgäst kan flytta in och leva bekvämt med bara sina personliga tillhörigheter.

10% slitage ersättning

enligt de gamla reglerna, beräkning av 10% slitage ersättning var inte så enkelt som de flesta hyresvärdar tror.

det korrekta kravet var för 10% av nettorytorna från möblerade fastigheter efter avdrag för eventuella räkningar på grund av hyresgästen som betalas av hyresvärden. Till exempel, dessa räkningar kunde ha täckt satellit-TV, bredband eller verktyg. Denna ersättning skrotades från 6 April 2016.

Ersättningslättnad från 6 April 2016

från 6 April 2016 skrotades 10% Slitbidrag och ersattes med Ersättningslättnad. Denna lättnad gäller alla hyrda fastigheter, inte bara möblerade hem.

hyresvärdar kan hävda:

• kostnaden för ersättningen begränsas till kostnaden för en modern ekvivalent om den nya artikeln förbättrar den gamla. Detta täcker att ersätta gammal teknik med billigare, ny teknik

Plus

• kostnaderna för bortskaffande av den gamla artikeln och transport och installation av ersättningen

Minus

• eventuellt belopp som mottagits kontant eller in natura vid bortskaffande av den gamla artikeln

poäng att komma ihåg

• endast husägare som driver en fastighetsverksamhet kan kräva ersättningslättnad.
• köpet måste relatera till att köpa en vara för ensam användning av en hyresgäst.
• Replacement Relief gäller inte bostäder som omfattas av Rent-A-Room Relief, holiday lets eller uncommercial lets (en fastighet som inte hyrs ut till marknadsräntan).
• de nya reglerna hindrar också hyresvärdar från att kräva kostnaden för ersättningsverktyg för en fastighetsverksamhet.

slitage för omöblerade fastigheter

de gamla reglerna uppgav att hyresvärdar inte kunde göra anspråk på att tillhandahålla eller ersätta rörliga tillgångar i omöblerade fastigheter genom att kräva 10% slitage eller någon annan skattelättnad.

den nya lagen gäller hyresvärdar med omöblerade, delvis möblerade och möblerade fastigheter. Om en hyresvärd tillhandahåller inredning i fastigheten för första gången, kan de inte kräva Ersättningslättnad.

hävdar slitage ersättning eller ersättning lättnad

hyresvärdar hävdar 10% slitage ersättning genom att fylla i de relevanta rutorna på fastighetssidorna i deras självbedömning skattedeklarationer för 2015-16 skatteår. HMRC kommer att uppdatera blanketterna för att kräva Ersättningslättnad under skatteåret 2016-17.

om ett krav är spärrat för slitage eller Ersättningslättnad, kan du istället titta på att göra ett kapitaltillägg.

hyres deposition slitage

anspråk på kostnaderna för slitage på möbler, apparater och andra objekt som tillhandahålls för hyresgäster i möblerade hyresbostäder är förvirrande för hyresvärdar som måste skilja mellan ’fair wear’ och slitage ersättning för skatt.

Läs HMRC-vägledning om Ersättningslättnad för att ta reda på mer detaljerad information.

rättvist slitage för hyresvärdar förklarade

begreppet rättvist slitage har inget att göra med skatt. Det gäller faktiskt en hyresgästs skyldighet att återvända ett hem till en hyresvärd i samma tillstånd när de lämnar som när de tog på fastigheten, med hänsyn till slitage.

Fair wear and tear beaktar flera faktorer om en fastighet eller någon rörlig tillgång eller fixtur eller montering.

• ålder, kvalitet och skick i början av hyresavtalet.
• den vanliga förväntade livslängden för posten och eventuella värdeminskningar.
• användning
• antal och kategori av hyresgäster – till exempel är det osannolikt att en enskild pensionär utsätts för lika mycket slitage som en familj med husdjur eller småbarn.
• längden på hyresavtalet.

om objektet är skadat i slutet av hyresavtalet, beräknas kostnaden för utbyte eller reparation på grundval av rättvist slitage.

så, om en hyresvärd redecorates före en låt, bör några scuffs och scrapes förväntas som rättvist slitage. Men om stora ytor av lackering är knäckta och peeling på grund av hyresgästens missbruk av fastigheten, kan hyresvärden kräva reparationskostnaden från deras insättning.

Vad är förbättring?

förbättring är en juridisk princip som säger att en hyresvärd inte kan förvänta sig att en hyresgäst ska betala hela kostnaden för att byta ut, reparera eller städa ett föremål i en fastighet om det redan var smutsigt eller väl använt i början av en hyresrätt.

målet är att en hyresvärd inte ska förvänta sig att hyresgästen betalar för en bättre artikel än den som ursprungligen levererades.

är din buy-to-let egendom försäkrad? Läs om vår hyresvärdsförsäkring här.

Steve Sims blogg

• dela
• Tweet
• dela
• e-post

Senast uppdaterad: 27 februari 2019