Land Trusts: Ett Viktigt Instrument För Den Framgångsrika Fastighetsinvesteraren/Utvecklaren
Av: Harry Frieland, Esq.
ett Landförtroende är en enkel, enkel och billig enhet för att förvärva och behålla äganderätten till fastigheter vilket resulterar i förmågan att tillhandahålla en källa för ytterligare tillgångsskydd och integritet.
Trusts är inte nya på fastighetsscenen och har varit på plats i många århundraden. De har använts som en metod för att skydda äganderätten till fastigheter och ge investeraren och hans/hennes tillgångar ytterligare ett lager av säkerhet och anonymitet mot stämningar, olyckliga hyresgäster, frånskilda makar, missnöjda tidigare anställda och myndigheter.
innan du kan förstå och fullt ut förstå fördelarna och nyanserna i samband med ett Landförtroende är det viktigt att du gör dig medveten om instrumentets allmänna operativa struktur. Ett Landförtroende etablerar en form av fastighetsägande genom ett privat avtal. Enligt detta arrangemang samtycker en förvaltare till att ta äganderätt till egendom till förmån för en tredje part som kallas ”mottagaren”. Vanligtvis skapas förtroendet av den nuvarande fastighetsägaren eller en part som vill köpa fastigheten (”investeraren”). Investeraren blir därefter mottagaren av förtroendet. Mottagaren styr och kontrollerar förvaltarens handlingar och får förmåner och intäkter från förtroendetillgången.
förvaltarens och mottagarens rättigheter och skyldigheter anges i detalj i ett förtroendeavtal. Avtalet skapar ett förhållande där förvaltaren endast har de befogenheter som mottagaren ger honom, och hans enda funktion är att agera enligt mottagarens anvisningar. Förtroendet kan återkallas av investeraren som etablerade det och kan ändras, modifieras eller avslutas efter investerarens eget gottfinnande. Enligt lagarna i de flesta stater, och om instrumentet är strukturerat ordentligt, ådrar sig förvaltaren inget personligt ansvar i sin förvaltningskapacitet och någon fordringsägare till en förvaltare har ingen kapacitet att pantsätta eller på annat sätt påverka förtroendeegenskapen.
att skapa ett Landförtroende innebär att skapa två (2) juridiska dokument:
- en handling från investeraren eller nuvarande fastighetsägaren till förvaltaren som förvaltare för förtroendet.
- ett förtroendeavtal mellan förvaltaren och investeraren eller fastighetsägaren som anger befogenheter, skyldigheter och rättigheter för förvaltaren, mottagaren och den part som bildar förtroendet.
efter att förtroendeavtalet formellt har undertecknats av alla parter och gärningen till fastigheten har registrerats korrekt, kommer fastigheten att ha titeln under namnet på förtroendet och inte under namnet på investeraren eller fastighetsägaren. Förtroendeavtalet i sig registreras inte offentligt och förtroendet krävs inte för att få ett identifikationsnummer från någon federal eller statlig skattemyndighet. Alla skatter betalas av mottagaren som tar emot vinsten från förtroendetillgången. För maximalt skydd bör varje fastighet inrättas i ett separat och distinkt förtroende.
Markförtroendearrangemanget ger investeraren ett kraftfullt rättsligt instrument för att ta äganderätt till egendom och bör användas om en investerare eller fastighetsägare söker en eller alla av följande fördelar:
- eventuella fordringar eller panträtter mot Trust-egendomen påverkar inte mottagaren personligen eller andra tillgångar hos mottagaren. Eventuella domar, utmätningar eller andra verkställighetsåtgärder kan endast uppfyllas av den specifika förtroendetillgången.
- eftersom titeln registreras i trustens namn offentliggörs inte den verkliga ägaren av fastigheten, mottagaren. Därför blir det svårt för den genomsnittliga personen att fastställa vem som verkligen äger och kontrollerar fastigheten.
det bör noteras att om någon vill ta sig tid att göra en fullständig titelsökning, kan mottagarens namn upptäckas om det finns ett inspelat dokument som anger personlig information om mottagaren. I de flesta fall söker människor bara posterna om vem som äger fastigheten och denna begränsade undersökning kommer sällan, om någonsin, att ge den sanna ägarens identitet. Det rekommenderas starkt att en investerare skapar ett företag eller aktiebolag för att vara den namngivna förtroendemottagaren för att ytterligare säkerställa att det finns ett ytterligare lager av integritet och potentiell isolering från ansvar.
- i de flesta stater kan det inte finnas någon upplysning om någon förmånstagares intresse utan ett beslut från en domstol som har rätt behörighet.
- eventuella domar mot någon mottagare kommer inte att påverka titeln på trust-egendomen och kommer inte att förhindra att trust-egendomen säljs.
- Probate kan undvikas när det gäller förtroendefastigheten genom att ha en följd av ägande som specifikt anges i förtroendeavtalet.
- det fördelaktiga intresset i ett Landförtroende anses vara personlig egendom som gör det möjligt för mottagaren/ägaren av förtroendet att ändras utan att registrera en titeländring i de offentliga dokumenten. Detta är mycket användbart när ett köpeavtal inte kan tilldelas eller där det finns en grund på försäljning klausul i någon inteckning.
genom att ingå avtal eller ta titel i ett trusts namn frigör det mottagaren att tilldela sitt intresse till en tredje part utan att utlösa någon standardbestämmelse i ett köpeavtal eller inteckning. I huvudsak kan en icke-överlåtbar inteckning antas eftersom tilldelningen av ett fördelaktigt intresse inte kommer att uppmärksammas av en långivare på grund av att det är en tilldelning av personlighet och inte behöver spelas in med något offentligt inspelningskontor.
- ett Landförtroende är ett utmärkt fordon för att strukturera tydlig och koncis riktning för fastighetsföretag som involverar flera ägare och kan användas för att underlätta enkel överföring av fördelaktiga intressen.
- vanligtvis kommer en överföring av titel till ett Landförtroende att resultera i en icke-beskattningsbar händelse eftersom IRS tenderar att behandla fastigheten som ägd av mottagaren för skattemässiga ändamål och de flesta stater bedömer inte några överföringsavgifter när en fastighetsägare överför sitt intresse till ett återkalleligt förtroende.
som tidigare har angivits, under ett Landförtroendearrangemang har förvaltaren titeln till fastigheten men makten att styra och förvalta fastigheten ligger i mottagaren.
ett Landförtroende bör inte betraktas som ett instrument som ger absolut tillgångsskydd och det garanterar inte alltid fullständig integritet när det gäller fastighetsägande.
användningen av ett Landförtroende har emellertid effekten av att avskräcka potentiella tvister som kommer att stöta på svårigheter och kostnader för att försöka avlägsna de lager av integritet som skapats av förtroendet och denna integritet kan förbättras genom att en enhet tjänar som mottagaren (LLC eller Corporation). Stödmottagarens tillgångar enligt ett korrekt utarbetat förtroendeavtal bör vara säkra från räckhåll för alla borgenärer eller innehavare av lien i själva förtroendet.
en majoritet av staterna har inga stadgar som reglerar Markförtroende och tenderar att förlita sig på befintlig rättspraxis som involverar förtroende i allmänhet när de ställs inför juridiska frågor som rör Markförtroende. Delstaterna Florida, Hawaii, Illinois, Indiana, North Dakota och Virginia har dock specifika stadgar eller rättspraxis avseende bildandet och efterföljande användning av Markförtroenden i fastighetstransaktioner.
du bör överväga att använda denna fantastiska enhet när du investerar i någon typ av fastigheter. Med ett Landförtroende i din kontroll kommer ingen att enkelt kunna upptäcka vilken fastighet du äger, och vid din död kan du undvika bouppteckning och omfattande förseningar i distributionen av din egendom till dina arvingar.
genom att anställa ett Landförtroende kan du skapa en mekanism som kommer att vara en effektiv sköld för dina tillgångar som ligger utanför förtroendefastigheten och möjliggör överföring av intressen i fastigheter med minimal komplexitet.
om du är en fastighetsinvesterare eller utvecklare och vill lära dig mer om Markförtroende och hur de kan användas till din fördel, kontakta Harry Frieland, Esq. vid (973) 538-4700 Ext. 3394 eller e-post till [email protected].
HARRY FRIELAND är rådgivare till advokatbyrån Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. och koncentrerar sin praxis inom affärs -, företags-och fastighetsrätt och eventuella transaktionsfrågor inom dessa områden. Mr. Frieland har varit en frekvent föreläsare och paneldeltagare före offentliga och privata grupper inom affärs-och fastighetsbranschen, inklusive skapandet av affärs-och investeringsstrukturer, hur man investerar i kommersiella och bostadsfastigheter, investeringar i skatteförsäljning och utmätningar och sätt att skydda fastighetstillgångar.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. är en allmän praxis advokatbyrå med mer än 50+ advokater som betjänar kunder i New Jersey och New York. För nästan 30 år företaget har erbjudit innovativa lösningar för företag och privatpersoner inom områdena tillgångsskydd affärsplanering, tvistemål, borgenär representation inom områdena avskärmning, konkurs och samlingar, äldre lag, familjerätt, personskada, skatt, och truster och dödsbon. För mer information, gå till www.fskslaw.com.
denna artikel utgör inte juridisk rådgivning eller skapar en advokat-klientrelation.
