Bygglov förklaras: hur och när du ska ansöka

bygglov är en i stort sett oundviklig del av processen när det gäller att förlänga ditt hus, bygga ett kontor i trädgården eller bygga ett nytt hus/

du måste antingen göra en planeringsansökan eller, om ditt system är för en liten förlängning eller uthus, kanske du kan undvika att ansöka om tillstånd om du bygger inom specifika gränser som kallas tillåten utveckling.

att förstå hur planeringssystemet fungerar innan du skickar in en ansökan hjälper dig att bättre navigera i processen. Förutom ändringar för att hålla koll på finns det olika typer av applikationer tillgängliga, som alla har olika försiktighetsåtgärder, kostnader och detaljer som krävs, så det lönar sig att veta vilken applikation som bäst passar ditt projekt.

här är vad du behöver veta om planeringsansökningar innan du skickar in en, hur du ansöker och hur du bestämmer om ditt projekt behöver bygglov i första hand.

Vad är bygglov?

bygglov avser samtycke från din lokala myndighet för en föreslagen byggnad, som är på plats för att avskräcka olämplig utveckling. Det krävs vanligtvis när man bygger en ny bostad eller gör omfattande förändringar i en befintlig.

bygglov är också ofta nyckeln som förvandlar en bit jordbruksmark till en livskraftig byggnad tomt.

beslut om att bevilja bygglov fattas i enlighet med nationell vägledning (i form av den nationella Planeringspolitiska ramen) och den lokala planeringspolitiken som fastställts av kommunen.

vilka är de olika typerna av bygglov?

det finns flera typer av bygglov tillgängliga, var och en bäst lämpad för vissa projekt och bygger:

• Full bygglov ger samtycke till ett projekt baserat på en detaljerad utformad tillhandahålls. Ditt projekt måste dock visas för att uppfylla de planeringsvillkor som bifogas tillståndet för att godkännandet ska vara giltigt. Dessa måste släppas formellt genom brev av kommunen för att börja arbeta.
• disposition bygglov innehåller inga detaljer i designen, men erbjuder en ’tillstånd i princip’. Skisseringstillstånd ger dig inte samtycke till att börja arbetet, det används oftare för att undersöka om en byggnad skulle vara livskraftig. En ansökan om reserverade frågor — som kan inkludera storleken på det föreslagna huset, utseendet, positionen, landskapsarkitekturen och tillgången-måste lämnas in och godkännas innan arbetet kan äga rum. Om dina detaljerade planer avviker avsevärt från det ursprungliga dispositionstillståndet kommer du sannolikt att behöva skicka in för fullständig planering.
• Holder bygglov används för tillstånd att ändra eller förlänga ett enskilt hus inom gränsen för fastigheten.

hur mycket kostar en ansökan om bygglov?

att göra en planeringsansökan är ett riskabelt företag och det är inte billigt, och det blir mer riskfyllt ju mindre du är beredd att spendera. Detta beror på att exakta undersökningsritningar och korrekt teknisk information inte är billiga, men de är en förutsättning för att både få tillstånd och kunna bygga det du får tillstånd för.

skärande hörn kan spara några pund för att få samtycke, men om det visar sig finns det fel som gör att det inte kan byggas eller utvecklas kan det vara mycket dyrare på längre sikt.

kostnaden för att lämna in en planeringsansökan varierar i Storbritannien, men det här är de aktuella avgifterna:

• £462 för en fullständig ansökan om en ny enskild bostad eller skissera bygglov per 0.1 hektar i England
• 206 för en hushållsansökan i England
• 460 för en fullständig ansökan om en ny enda bostad eller skissera bygglov per 0,1 hektar i Wales
• 230 för en hushållsansökan i Wales
• 401 för en fullständig ansökan om en ny enda bostad eller skissera bygglov per 0,1 hektar i Skottland
• 202 för en hushållsansökan i England

om du beviljas bygglov med förbehåll för planeringsvillkor, kommer ytterligare kostnader att uppstå vid godkännande av detaljer och material, till en kostnad av 116 år per ansökan (även om flera villkor kan kombineras i en enda ansökan).

sedan April 2008 använder alla lokala planeringsavdelningar samma ansökningsblankett, känd som 1APP, du kan hitta rätt formulär för ditt område och slutföra ansökningsprocessen online på Planeringsportalen.

förutom avgiften att betala för själva ansökan finns det andra kostnader att ta hänsyn till. Det är svårt att citera siffror, men din genomsnittliga specialistkonsultens rapport är normalt ett par tusen pund, och planeringsritningar för ett nytt hus är osannolikt att vara mindre än 3 000 3 000 och kan sträcka sig till 10 000+ 10 000 + för ett stort nytt hus.”

det är osannolikt att du gör en planerings ansökan om en enda bostad för mindre än 25,000 xnumx xnumx xnumx. En ansökan om en blygsam inhemsk förlängning kommer att vara mycket mindre, runt 2 000-3 000.

Hur Länge Varar Bygglov?

bygglov löper ut efter en viss tidsperiod — normalt tre år från det datum då fullständigt samtycke beviljas, om inte ditt tillstånd säger något annat.

om ditt planeringsgodkännande håller på att löpa ut finns det flera alternativ öppna för dig. Först kan du göra det som kallas en materiell start på projektet, eftersom du bara behöver starta projektet, inte avsluta det, inom treårsperioden.

men om du behöver mer tid att planera effektivt kan du ansöka igen för att säkerställa att ingenting rusas. Det finns inte längre ett alternativ att helt enkelt förnya bygglov, så du måste skicka in en ny ansökan. Tänk på att du inte är garanterad att få planeringsgodkännande en andra gång, och du kan ansöka mot en helt annan planeringspolitisk bakgrund tre år senare.

bygglov för ett projekt är knuten till marken, så en tomt kan köpas eller säljas utan bygglov löper ut. Bygglov kommer sannolikt att lägga till värdet av marken för en potentiell Utvecklare.

med det i åtanke, undvik att köpa en tomt med bygglov som håller på att löpa ut — samtycket löper ut innan du har chans att komma igång och du kan betala över oddsen. Detta är särskilt relevant för samtycke som var hårt kämpade eller där planeringspolitiken kan ha förändrats.

Hur vet jag om jag behöver bygglov?

fråga dig själv ’ behöver jag bygglov?’Om ditt projekt innebär skapandet av en ny bostad (antingen en själv bygga eller dela upp ett befintligt hem), då bygglov krävs normalt.

större uthus eller bygga en förlängning, eller byggnader/förbättringar i utsedda områden eller Med listade byggnader, kommer sannolikt också att kräva bygglov.

Vad Kan Jag Bygga Utan Bygglov?

mindre tillägg och förbättringar kan normalt göras under tillåten utveckling, ett underförstått samtycke för byggnader som uppfyller kraven. De måste dock omfattas av vissa begränsningar för att kvalificera sig. Kontrollera alltid med din lokala myndighet innan du startar ett projekt utan bygglov, och sök ett lagligt Utvecklingscertifikat som bevis på att utvecklingen var laglig vid byggtiden.

när behöver jag bygglov för en förlängning?

anledningar till att en förlängning kanske inte är möjlig under tillåten utveckling inkluderar (men är inte begränsad till):

• för fristående fastigheter kräver envåningsförlängningar över 4 meter från baksidan av ditt hus bygglov, medan detta är över 3 meter för radhus och parhus. Större förlängning på 8 meter för småhus och 6 meter för parhus kan dock byggas under förhandsgodkännande. Olika regler gäller också för maisonetter och bottenvåningslägenheter.
• förlängningen är över hälften av det ursprungliga husets mark (som det stod från 1948)
• de använda materialen skiljer sig visuellt från resten av huset.
• en två våningar förlängning är närmare än 7 meter till gränsen.
• förlängningen är framför huvud-eller sidohöjden mot en motorväg
• den maximala höjden på din envåningsförlängning är mer än 4 meter eller högre än den högsta delen av taket.
• du vill inkludera en balkong eller veranda i designen

hur lång tid tar det att få bygglov?

du bör ta reda på om din ansökan har godkänts efter åtta veckor — även om mer komplexa system kan ta längre tid.

ett tecken läggs ut utanför adressen för den föreslagna utvecklingen och alla grannar som sannolikt kommer att påverkas skrivs till och uppmanas att se planerna och kommentera. Detta kallas den offentliga samrådsprocessen och det tar tre till åtta veckor. Myndigheten kommer att göra lagstadgade samråd med den lokala Motorvägsavdelningen, och vid behov miljöbyrån såväl som andra.

realistiskt, om du måste göra mer än en ansökan (efter ändringar eller ändringar i designen), bör du överväga att avsätta 18 månader för processen.

att säkra bygglov betyder inte nödvändigtvis att du kan börja arbeta direkt. Se till att du tittar på de planeringsvillkor som bifogas samtycket — till exempel kan du behöva söka godkännande för din valda beklädnad eller takmaterial.

ska jag använda en konsult för bygglov?

många kommer att utse en planeringskonsult innan de ens köper en tomt för att ta reda på potentialen i en utveckling. Detta råd före ansökan kan spara tusentals pund på att köpa ett projekt som visar sig inte vara genomförbart.

Planeringskonsulter har full kunskap om de ständigt föränderliga planeringspolicyer som alla projekt kommer att omfattas av. Så oavsett om du utökar, renoverar eller bygger ett nytt hem, kan deras hjälp vara oumbärlig — särskilt om ditt projekt befinner sig i ett särskilt område som innehåller begränsningar som ett bevarandeområde eller AONB.

Vad behöver du inkludera i en ansökan om bygglov?

i allmänna termer bör din ansökan innehålla:

• fem kopior av ansökningsblanketter
• det signerade ägarcertifikatet
• en platsplan, blockplan, höjder av både befintliga och föreslagna platser, även om du rivar och bygger om huset
• en Design-och Åtkomstförklaring. Detta krävs vanligtvis inte för hushållsapplikationer, men kan vara användbart i vissa fall. Detta förklarar skälen bakom utformningen och placeringen av det nya huset och det beskriver de policyer som gäller och hur det överensstämmer med dem.
• dräneringsinformation. I en stad kan detta vara mycket enkelt, i ett landsbygdsområde, med avsaknad av nätdränering till exempel, kan du behöva visa exakt och tekniskt hur du kommer att hantera foul vattenavlopp på plats.
• rätt avgift

dessa uttalanden måste åtfölja alla planeringsansökningar förutom hushållsbyggnadsarbeten i oskyddade områden och ändringar av användningen. Uttalanden används för att motivera ett förslags designkoncept och tillgången till det. Detaljnivån beror på projektets omfattning och dess känslighet.

de flesta myndigheter kommer att ha vägledningsanvisningar tillgängliga för att hjälpa dig, men tyvärr, om du inte ser till att du har inkluderat ett uttalande i ditt bidrag, kan planeringsmyndigheterna vägra att registrera din planeringsansökan.

det finns andra kompletterande dokument som du kan behöva tillhandahålla. Dessa inkluderar:

• Trädundersökning som visar rotskyddszon
• en ekologisk undersökning, om du rivar eller renoverar en byggnad som rymmer fladdermöss eller utvecklar mark av ekologiskt värde
• community Infrastructure Levy forms, om du bygger 100m2 eller mer

behöver jag specialundersökningar för att ansöka om bygglov?

vissa undersökningar måste göras innan du kan skicka in en ansökan.

du kan till exempel behöva tillhandahålla tekniska bevis för att du kan tillfredsställa foul-och ytvattendränering, och detta kan behöva filtreringstester på plats innan ansökan lämnas in.

du måste tänka på om några träd eller skyddade arter (som fladdermöss) påverkas. Du kan behöva anställa specialistkonsulter för att hantera dessa frågor. Dessa konsultledda rapporter bör beställas från början, så utformningen av huset eller förlängningen tar hänsyn till någon av dessa tekniska frågor.

men det är ingen mening att instruera människor att lämna en rapport till stöd för ett system om det verkligen strider mot deras professionella råd.

det kanske borde vara självklart men du måste ha en fullt fungerande webbplats med säker åtkomst in och ut ur fastigheten med god sikt splays (sightlines). Eftersom synlighet splays är olika på olika platser, du behöver prata med din arkitekt och kanske en motorvägar konsult.

vilka Planeringsapplikationsritningar behöver jag leverera?

din lokala Planeringsmyndighet kanske inte accepterar planeringsritningar om de inte uppfyller vissa krav, inklusive att innehålla tillräckligt med detaljer om förslaget och webbplatsen, och vara på en igenkännbar metrisk skala.

du måste skicka in följande som en del av din planeringsansökan:

en platsplan

• skalad med ett mått på 1: 1250 eller 1:2500, men också helst till A4-storlek
• visar alla byggnader och vägar på mark som gränsar till platsen
• Application site och all mark som krävs för åtkomst för byggnaden måste skisseras eller skuggas i rött
• någon annan mark som gränsar till dig äger eller kontrollerar skisserad eller skuggad i blått

en plats/blockplan

• en närmare titt på platsen för utvecklingen, i en skala från 1:100, 1:200 eller 1:500
• visa utvecklingen med hänvisning till platsgränser och andra byggnader, med mätningar
• inkludera detaljer om byggnader, vägar, gångstigar, offentliga rättigheter för vägar och träd, såvida inte påverkas av utvecklingen
• inkluderar hård ytbeläggning mängd och typ, och behandlingar för gränsväggar eller staket

båda dessa typer av planer kan skapas och köpas online. Planeringsportalens rekommenderade tjänst kallas ReQuestaPlan, men det är också möjligt att använda Ordnance Survey mapping.

höjder och planritningar

om du arbetar med en arkitekt eller design och bygga företag, bör de ha erfarenhet av att producera dessa ritningar; men om projektet är egendesignade eller arbetar med en entreprenör, kan du behöva anlita hjälp av en extern källa för att producera planer

höjder visar hur varje sida av byggnaden kommer att se ut, anger storlek och typ av fönster och dörrar och externa byggmaterial. Om planeringsansökan är för en förlängning, bör denna del markeras.

planritningarna är en fågelperspektiv av fastigheten, som beskriver layouten och dimensionerna för det föreslagna projektet. När du lägger till en förlängning, bör detta markeras, och du behöver bara inkludera den befintliga byggnaden planlösning av golvet förlängningen är ansluten till (dvs. Bottenvåning för en envånings förlängning).

vilka faktorer påverkar beviljandet av bygglov?

att arbeta ut hur man får planeringsgodkännande är inte en exakt vetenskap. Kommunen kommer att basera sitt beslut på så kallade materiella överväganden, som kan inkludera (men inte begränsas till):

• med utsikt över/förlust av integritet
• förlust av ljus eller överskuggning
• parkering
• motorvägssäkerhet
• trafik
• buller
• påverkan på kulturmärkt byggnad och bevarandeområde
• Layout och täthet av byggnaden
• design, utseende och material
• regeringens politik
• disabled access
• förslag i utvecklingsplanen
• tidigare planeringsbeslut
• naturvård

behöver jag meddela mina grannar när jag gör en ansökan om bygglov?

det finns inget lagkrav för dig att låta dina grannar veta när du gör en planeringsansökan. Grannar kommer dock att konsulteras och uppmanas att kommentera tillsammans med församlingsråd (i England och Wales), men endast de invändningar som bygger på materiella överväganden beaktas.

om grannarna inte invänder och officerarna rekommenderar godkännande, kommer de vanligtvis att bevilja bygglov för en hushållsansökan med hjälp av så kallade delegerade befogenheter.

gilla det eller inte, när du bygger saker riskerar du att störa människor. Det kanske inte är rationellt, men människor blir väldigt känslomässiga om förändringar som de fruktar kommer att påverka deras hem, deras syn eller deras egendoms värde — eller till och med bara gatan de bor på.

med detta i åtanke kan du överväga att det är värt att samråda med dina grannar om planerna, låta dem veta med dina egna ord och i en vänlig miljö vad dina planer är för byggnaden. Detta kan mildra alla farhågor de har när de sedan samarbetar med rådet.

om det finns invändningar eller ansökan kallas in i ett utskott av en av kommunfullmäktige, kommer beslutet att fattas med majoritetsröstning av den lokala planeringsutskottet. Vid planeringsmötet får du eller din agent möjlighet att tala till planeringsutskottet, men denna tid är begränsad till högst tre minuter.

(mer: 14 hemligheter för att säkerställa planerings framgång)

ansikte mot ansikte möten kan vara till hjälp i stryk ut motiveringen för invändningar. Begäran om ändringar bör baseras på planeringspolitiken och de bör vara förenliga med andra nyligen fattade beslut på området.

kan jag göra ändringar i min Design när bygglov är på plats?

innan en dom har fattats på din planeringsansökan kan du dra tillbaka den när som helst — så om du tror att du kommer att få ett avslag kan du dra tillbaka det när som helst fram till dagen själv och skicka in det gratis igen.

när bygglov har godkänts kan du göra mindre ändringar genom att ansöka om en icke-materiell ändring. Stora förändringar kan dock innebära en ytterligare ansökan om fullständigt bygglov, så diskutera dina planer med yourlocal planning authority först.

hur sannolikt är det att min Planeringsansökan kommer att godkännas?

enligt MyJobQuote beviljas cirka 86% av ansökningarna i England. Bygglov vägrade? du kan antingen ändra och skicka in igen efter att ha behandlat skälen till vägran, eller du kan överklaga till planeringsinspektionen.

cirka 40% av hushållsansökningarna som avslås beviljas senare vid överklagande.

vad händer om du bygger utan bygglov?

även om det inte är olagligt att utveckla mark utan bygglov, det är inte lagligt och, följaktligen, om du har misslyckats med att få samtycke till ditt projekt, då den lokala planeringsmyndigheten kan vidta åtgärder för att få arbetet ändras eller rivas. I det här fallet kan du göra en retrospektiv planeringsansökan och om detta avslås kan du överklaga beslutet. Om du förlorar, det kan visa sig mycket kostsamt.

att ändra en byggnad utan föregående tillstånd är ett brott, och i extrema fall kan det leda till åtal och obegränsade böter — och till och med fängelse. Så se till att du ansöker om godkännande först.

Vad är 4 årsregeln?

det finns ett lagligt kryphål: om inga verkställighetsåtgärder vidtas inom fyra år efter avslutad, blir utvecklingen immun mot verkställighetsåtgärder (10 år för en förändring av användningen).

i det här fallet kan du ansöka om ett intyg om lagenlighet om du kan bevisa att byggnaden har varit i samma användning de senaste fyra åren. Utvecklingen blir då laglig – men det är för stor risk att ta. Det är också värt att notera att förändringar som medvetet har dolts inte kommer att vara berättigade till att få samtycke genom tidens gång ’fyra års regel’.

kan jag få bygglov för ett hem på landet?

många tror att det är svårare att få bygglov om du bygger ett hem på landsbygden. Men det är verkligen inte uteslutet som vår guide till bygglov på landsbygden förklarar.

faktum är att enligt punkt 80 (tidigare både punkt 79 och punkt 55) i den nationella Planeringspolitiska ramen är det till och med möjligt att bygga in green belt land, om ditt projekt kan visas vara av särskild arkitektonisk förtjänst och värde.

(mer: 5 otroliga hem som slår tuffa Landsbygdsplaneringsregler)

kan du göra en ansökan om bygglov på Land eller ett hem du inte äger?

du kan göra en planeringsansökan på vilken mark som helst i landet — du behöver inte äga den.

du kan skicka in ett oändligt antal planeringsapplikationer på vilken webbplats som helst — och välja vilken som ska användas. Så länge det är aktuellt behöver du inte använda den senaste