având în vedere că autoritățile locale sunt mai flexibile în ceea ce privește planificarea și site-urile de umplere aprobate în mod obișnuit, suntem contactați în mod regulat de clienți care întreabă care ar putea fi valoarea terenului din grădina lor.
de obicei, terenul de grădină are o valoare de căsătorie; dacă terenul nu are acces, acesta va avea un număr foarte limitat de potențiali cumpărători, deoarece depinde de un proprietar vecin care dorește să-l cumpere. Terenul de grădină este pur subiectiv, fără o regulă tare și rapidă; este pur și simplu până la cât de dornici cumpărător sau vânzător este, la urma urmei, cine ar altceva ar dori o grădină care este potențial fără ieșire la mare cu nici o modalitate de a ajunge la ea? Cu toate acestea, dacă grădina dvs. ar putea oferi acces la o locuință nouă construită în grădina unei proprietăți vecine, atunci valoarea este mult mai mare.
dacă terenul dvs. are un mijloc de acces și potențial de construcție, există câteva opțiuni disponibile:
- 1) obțineți permisiunea de planificare pentru a vă dezvolta terenul
- 2) un joint-venture cu un dezvoltator imobiliar
- 3) un acord de opțiune pentru achiziționarea terenului
- 4) valoarea speranței – atunci când dezvoltatorii achiziționează terenuri fără permisiunea de planificare
- 5) Schimb condiționat de contracte (în cazul în care permisiunea de planificare pentru teren este refuzată)
1) obțineți permisiunea de planificare pentru a vă dezvolta terenul
avantajul acestei opțiuni este că puteți obține valoarea maximă pentru parcela dvs. Cu toate acestea, există multe cercuri pentru a sări prin și expunerea pentru cheltuieli, cum ar fi taxele de aplicare, desene arhitect, consultanți de planificare, topografi de teren și copac, Ecologie, Arheologie, mediu, drenaj și autostrăzi specialiști prea. Vă confruntați cu riscul de a nu obține permisiunea de planificare sau în curs de dezvoltare site-ul dvs., ceea ce înseamnă că ar putea vinde cu aprobarea de planificare pentru o locuință, doar pentru a afla mai târziu că dezvoltatorul a modificat planurile după finalizarea și are acum aprobarea pentru două!
2) un joint-venture cu un dezvoltator imobiliar
un joint-venture sau un „JV”, așa cum este cunoscut în industrie, este în cazul în care costurile asociate pentru Cererea de planificare și construcția noii proprietăți sunt împărțite între proprietar și Dezvoltator, profiturile sunt apoi împărțite odată ce noua dezvoltare a fost vândută și finalizată. Avantajul joint-venture-ului este că puteți beneficia de experiența și contactele dezvoltatorului pentru a maximiza valoarea terenului. O afacere este convenită la început, unde dezvoltatorul va plăti proprietarului o ridicare pentru fiecare unitate pe care o poate realiza planificarea, iar prețul terenului este dedus din prețul total de vânzare al dezvoltării și dat proprietarului terenului, profiturile după costurile de construcție de către dezvoltator sunt repartizate între cele două părți.
3) un acord de opțiune pentru achiziționarea terenului
un acord de opțiune este un acord încheiat de un proprietar și un dezvoltator, în cazul în care părțile sunt de acord cu o plată inițială de la dezvoltator în schimbul unei prime opțiuni obligatorii de cumpărare a terenului atunci când se obține consimțământul de planificare. Achiziția trebuie să aibă loc într-o perioadă convenită la început, care poate dura câțiva ani în funcție de mărimea dezvoltării. Acordul împiedică proprietarul să vândă proprietatea în timp ce dezvoltatorul se ocupă de aplicațiile de planificare. Terenul nu este cumpărat până când nu este exercitat de cumpărător, care este declanșat în mod normal odată ce a fost acordată permisiunea de planificare.
4) valoarea speranței – atunci când dezvoltatorii achiziționează terenuri fără permisiunea de planificare
valoarea Speranței este ceva demn de luat în considerare cu terenuri fără permisiunea de planificare, atunci când există o posibilitate probabilă de realizare a acesteia, fără ca vânzătorul să fie expus la niciun cost.
avem un exemplu în care un dezvoltator a achiziționat un garaj în teren de grădină pentru 35.000 de dolari fără permisiunea de planificare. Dezvoltatorul a plătit substanțial peste prețul pieței pentru garaj pe baza faptului că credea că poate obține permisiunea de planificare pentru o casă detașată, ceea ce a făcut. Deoarece vânzătorul dorea o vânzare rapidă, acest aranjament i se potrivea, iar dezvoltatorul și-a asumat riscul de a plăti în exces considerabil pentru un garaj, în speranța că va putea realiza planificarea și schimbul de contracte în 28 de zile,
5) Schimb condiționat de contracte (în cazul în care permisiunea de planificare pentru teren este refuzată)
recent am convenit o vânzare pe 1.5 acri de teren de grădină care nu aveau permisiunea de planificare, dar pe baza proprietăților învecinate care stabileau un precedent, credeau că consimțământul este probabil. Am găsit un cumpărător care a oferit 600.000 de euro, cu un schimb condiționat de contracte, unde s-ar putea retrage după un schimb de contracte în cazul în care permisiunea de planificare ar fi refuzată. De asemenea, a fost primită o ofertă de 300.000 de la un cumpărător pentru o vânzare necondiționată, ceea ce înseamnă că ar finaliza vânzarea fără niciun consimțământ de planificare și ar putea ajunge la un teren de grădină costisitor dacă planificarea ar fi refuzată.
dacă aveți în vedere vânzarea de terenuri, atunci vă rugăm să luați legătura pentru a vedea dacă oricare dintre aceste opțiuni ar putea funcționa pentru dvs., pentru mai multe studii de caz consultați pagina noastră de case noi.
uitați-vă la terenul nostru de vânzare.
