există o serie de motive pentru care un proprietar de afaceri ar putea fi motivați să se încheie un contract de leasing comercial devreme. Cel mai frecvent motiv este că o afacere nu se descurcă suficient de bine pentru a ține pasul cu plățile de leasing. Alte motive includ schimbările de pe piața locală, nevoia de spațiu mai mare sau mai mic sau dorința simplă de a trece la alte eforturi. Oricare ar fi circumstanțele, un chiriaș care dorește să-și rezilieze contractul de închiriere comercială se confruntă cu o bătălie ascendentă. Proprietarii comerciali se bazează pe chiriași pentru a-și menține obligațiile de închiriere. Acestea intră în contracte de leasing pe termen lung pentru a evita costurile asociate cu căutarea continuă de noi chiriași calificați și, mai important, pentru a evita pierderea veniturilor asociate cu spațiul gol. Din acest motiv, proprietarii cer de obicei un limbaj puternic de închiriere care descurajează chiriașii de la încetarea anticipată. A se vedea „clauze de atribuire și condiții conexe în Leasing comercial”.
odată ce un chiriaș decide, indiferent de motiv, că dorește să rezilieze un contract de închiriere mai devreme, ar trebui să procedeze cu prudență. Cea mai bună abordare, desigur, este de a solicita asistență de un avocat de leasing comercial cu experiență San Diego. Indiferent dacă vă consultați sau nu cu un avocat, este important să vă revizuiți cu atenție condițiile de închiriere, astfel încât să aveți o înțelegere clară a opțiunilor disponibile și/sau a consecințelor rezilierii anticipate. Care sunt pașii necesari pentru atribuirea contractului de închiriere unui nou chiriaș? Contractul de închiriere oferă proprietarului o discreție neîngrădită în a decide dacă să accepte un cesionar (un nou chiriaș)? Cum definește contractul de închiriere daunele pentru rezilierea anticipată? Există o clauză de recuperare (o clauză care permite proprietarului să rezilieze contractul de închiriere doar pentru că chiriașul îi cere proprietarului să aprobe o cesiune). Desigur, chiriașii pot căuta și alte modalități de a evita încetarea anticipată, cum ar fi propunerea de opțiuni de plată flexibile pentru a recupera chiria, propunerea de chirie redusă temporar, solicitarea de a fi mutat într-un spațiu mai mic pe aceeași proprietate sau solicitarea aprobării cesiunii. Desigur, este mai bine dacă puteți evita cu succes încetarea anticipată prin intermediul uneia dintre aceste propuneri. Cu toate acestea, ele sunt mai ușor de vorbit decât realizate.
în majoritatea cazurilor, un chiriaș care încheie un contract de închiriere mai devreme este răspunzător pentru orice chirie neplătită și chiria neplătită datorată pentru soldul termenului de leasing mai puțin atenuarea. Atenuarea este suma pe care un chiriaș o poate dovedi că ar fi putut fi evitată în mod rezonabil dacă proprietarul ar fi făcut un efort de a re-închiria spațiul. Din punct de vedere practic, chiriașii fără resursele necesare pentru a angaja un avocat și a contesta cazul se confruntă cel mai adesea cu judecăți implicite pentru întreaga sumă a daunelor solicitate fără nicio atenuare. De aceea, ignorarea problemei nu este o opțiune. În același timp, litigiile sunt extrem de costisitoare. Cu toate acestea, proprietarii sunt uneori dispuși să discute informal termenii de reziliere anticipată care contribuie la atenuare, atâta timp cât chiriașii comunică intenția de a găsi o rezoluție corectă. O rezoluție corectă, din păcate, nu înseamnă că chiriașul va dori rezultatul. Obiectiv, corectitudinea ar necesita ca un chiriaș să fie responsabil pentru costurile reale asociate cu căutarea de către proprietari a unui nou chiriaș (chiriile restante datorate, inclusiv cheltuielile de întreținere a zonei comune („CAMS”), toate chiriile și CAMS până la data unui acord final, toate costurile asociate cu găsirea unui nou chiriaș, costurile chiriei și CAMS în timp ce spațiul este gol și dacă noul chiriaș plătește mai puțină chirie, diferența pe care proprietarul ar fi câștigat-o dacă ar fi primit chiria mai mare. Aceste costuri pot fi considerabile. În plus, proprietarii nu știu întotdeauna cât timp va dura și greșesc pe partea de a beneficia ei înșiși atunci când negociază termenii de reziliere anticipată.
odată ce un chiriaș are o înțelegere clară a opțiunilor sale în cadrul contractului de închiriere, poate lua în considerare dacă solicitarea aprobării proprietarului unei cesiuni este fezabilă. Vânzarea afacerii sau găsirea unui chiriaș înlocuitor necesită aprobarea proprietarului, astfel încât limba de atribuire din contractul de închiriere este critică. Dacă, după o evaluare atentă, o cesiune este fezabilă și chiriașul a găsit un chiriaș înlocuitor adecvat, acesta ar trebui să pregătească o propunere detaliată în conformitate cu clauza de atribuire a contractului de închiriere. După cum sa menționat mai sus, este important ca chiriașul să știe dacă este în discuție o clauză de recucerire. Sarcinile sunt deosebit de importante pentru chiriașii cu afaceri viabile despre care cred că pot fi vândute pentru valoare.
dacă vânzarea afacerii dvs. nu este o opțiune și pur și simplu trebuie să opriți sângerarea, următoarele sunt câteva linii directoare pentru a vă apropia de proprietarul dvs. cu privire la rezilierea anticipată a contractului de închiriere:
- în timp ce dincolo de domeniul de aplicare al acestui articol, primul pas în orice analiză este să ia în considerare opțiunea de faliment. În majoritatea cazurilor, chiriașii garantează personal contractul de închiriere. Falimentul poate fi cea mai bună opțiune pentru chiriașii insolvabili. Contactați un avocat pentru a stabili dacă aceasta este o opțiune pentru dvs.
- luați în considerare dacă afacerea poate rămâne pe linia de plutire pentru orice perioadă de timp și continuă să își îndeplinească obligațiile de chirie. Oferind proprietarului opțiunea de a continua chiria în timp ce caută un nou chiriaș scade considerabil daunele. În astfel de cazuri, proprietarii ar putea fi de acord cu Termenii de reziliere anticipată care impun unui chiriaș să plătească doar costurile reale ale achiziționării unui nou chiriaș (de obicei, aceasta include costurile de publicitate, Comisioanele brokerului, onorariile avocaților, lacunele în chirie în timpul tranziției și orice alte costuri asociate cu aducerea unui nou chiriaș, inclusiv orice stimulente necesare pentru a atrage un nou chiriaș). În timp ce aceste elemente sunt negociabile, proprietarii sunt de obicei determinați să fie întregi. Pe scurt, ei nu doresc să sufere pierderi ca urmare a permițându-vă din contractul de închiriere mai devreme.
- dacă sunteți încă la curent cu chiria, contactați proprietarul și purtați o discuție sinceră despre situația dvs. Informați proprietarul că afacerea pur și simplu nu mai poate supraviețui sub piața actuală și că continuarea contractului de închiriere vă va conduce în mod inevitabil în faliment, ceea ce nu este bun pentru ambele părți. În circumstanțe rare, unii proprietari ar putea fi chiar dispuși să reducă temporar chiria pentru a ajuta un chiriaș de mult timp să treacă peste cocoașă. Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, proprietarii vor solicita condiții dure de reziliere anticipată pentru a supracompensa eventualele pierderi anticipate. Discutați despre opțiunile potențiale, inclusiv continuarea temporară a contractului de închiriere, așa cum s-a discutat mai sus. Indiferent de afacere se ajunge, chiriașii ar trebui să fie pregătiți să plătească o primă pentru rezilierea anticipată. Dacă cererea proprietarilor este prea mare pentru a plăti simultan, vedeți dacă proprietarul va lua în considerare opțiunile de plată. Cu cât perioada de rambursare este mai scurtă, cu atât este mai probabil ca proprietarul să fie de acord.
- chiriașii din spatele chiriei au mai puțină putere de negociere. Majoritatea proprietarilor se grăbesc să avanseze cu procesul de evacuare (acțiuni ilegale de deținere). Cu toate acestea, o linie deschisă de comunicare este cel mai bun mod de a evita evacuarea. Vedeți dacă există vreo modalitate prin care puteți recupera chiria cu un plan de plată convenit și/sau puteți încheia un acord de reziliere anticipată cu care proprietarul poate trăi.
în negocierile dvs., amintiți-vă că proprietarii sunt preocupați să ia decizia corectă de afaceri și, deși pot avea o anumită simpatie pentru chiriașii de încredere de mult timp, în cele din urmă majoritatea nu sunt interesați de modul în care ați ajuns acolo unde vă aflați. Nu se gândesc la corectitudine. Vor să fie întregi. Concentrarea pe soluții practice care vor funcționa pentru proprietar oferite prin propuneri clare și concise oferă chiriașilor cea mai bună speranță de a elabora o rezoluție rezonabilă.
la Biroul de avocatură al lui Donald R. Oder, vă vom negocia încetarea anticipată a contractului de închiriere comercială pentru o taxă forfetară unică. Dacă doriți să programați o consultație gratuită, contactați cu experiență San Diego commercial lease avocat Donald R. Oder la (888) 900-9002.
