Trusts: Um Instrumento Importante Para O Sucesso Do Investidor Imobiliário/Desenvolvedor
Por: Harry Frieland, Esq.
um Land Trust é um dispositivo simples, fácil e barato para adquirir e reter títulos de imóveis, o que resulta na capacidade de fornecer uma fonte para maior proteção e privacidade de ativos.
Trusts não são novos no cenário imobiliário e estão em vigor há muitos séculos. Eles têm sido usados como um método para proteger o título de imóveis e dar ao investidor e seus ativos uma camada adicional de segurança e anonimato contra ações judiciais, inquilinos infelizes, cônjuges divorciados, ex-funcionários descontentes e agências governamentais.
Antes de entender e compreender plenamente os benefícios e nuances relacionados a uma confiança na terra, é essencial que você se conscientize da estrutura operacional geral do próprio instrumento. Um Land Trust estabelece uma forma de propriedade por meio de um acordo privado. De acordo com este Acordo, um administrador concorda em assumir o título de propriedade em benefício de um(s) terceiro (s) chamado (S) “beneficiário”. Normalmente, a confiança é criada pelo atual proprietário do imóvel ou por uma parte que deseja comprar o imóvel (o “investidor”). O investidor, posteriormente, torna-se o beneficiário do trust. O beneficiário dirige e controla as ações do administrador e recebe os benefícios e receitas do ativo fiduciário.
os direitos e obrigações do administrador e do beneficiário são explicitados em detalhes em um contrato de confiança. O Acordo cria uma relação em que o administrador tem apenas os poderes que o beneficiário lhe dá, e sua única função é agir conforme as instruções do beneficiário. O trust é revogável pelo investidor que o estabeleceu e pode ser alterado, modificado ou rescindido a critério do investidor. De acordo com as leis da maioria dos estados, e se o instrumento está estruturado corretamente, o administrador não incorre em responsabilidade pessoal em sua capacidade fiduciária e a qualquer credor, de um administrador não tem capacidade para garantia ou de outra forma afetar a propriedade fiduciária.
formar um Land Trust envolve a criação de dois (2) documentos legais:
- uma escritura do investidor ou atual proprietário do imóvel para o administrador como fiduciário do trust.
- um Acordo de confiança entre o administrador e o investidor ou proprietário que estabelece os poderes, obrigações e direitos do administrador, do beneficiário e da parte que forma o trust.
após o Acordo de confiança ter sido formalmente assinado por todas as partes e a escritura da propriedade ter sido devidamente registrada, a propriedade será intitulada sob o nome do trust e não sob o nome do investidor ou proprietário da propriedade. O contrato de confiança em si não é registrado publicamente e o trust não é obrigado a obter um número de identificação de qualquer autoridade tributária federal ou estadual. Todos os impostos são pagos pelo beneficiário que recebe os lucros do ativo fiduciário. Para proteção máxima, cada propriedade deve ser configurada em uma confiança separada e distinta.
O Terra, acordo de Confiança apresenta o investidor com um poderoso instrumento legal para tomar o título de propriedade e deve ser usado se um investidor ou proprietário de propriedade procura um ou todos os seguintes benefícios:
- quaisquer reclamações ou garantias contra a propriedade fiduciária não afetarão o beneficiário pessoalmente ou outros ativos do beneficiário. Quaisquer julgamentos, Execuções Hipotecárias ou outras atividades de execução só podem ser satisfeitos com o ativo fiduciário específico.
- porque o título é registrado em nome do trust, o verdadeiro proprietário do imóvel, o beneficiário, não é tornado público. Portanto, será difícil para a pessoa média determinar quem realmente possui e controla a propriedade.
deve ser observado que, se alguém quer tomar o tempo para fazer uma completa pesquisa do título, o nome do beneficiário pode ser descoberto, se não é registrado um documento que estabelece as informações pessoais sobre o beneficiário. Na maioria dos casos, as pessoas pesquisam apenas os registros sobre quem possui a propriedade e essa investigação limitada raramente, se alguma vez, fornecerá a identidade do verdadeiro proprietário. É altamente recomendável que um investidor crie uma corporação ou sociedade de Responsabilidade Limitada para ser o beneficiário fiduciário nomeado, de modo a garantir ainda mais que haja uma camada adicional de Privacidade e potencial isolamento da responsabilidade.
- Na maioria dos estados, não pode haver divulgação do interesse de qualquer beneficiário, sem uma Ordem de um Tribunal com jurisdição adequada.
- quaisquer julgamentos contra qualquer beneficiário não afetarão o título da propriedade fiduciária e não impedirão que a propriedade fiduciária seja vendida.
- o inventário pode ser evitado quanto à propriedade fiduciária, tendo uma sucessão de propriedade especificamente estabelecida no contrato fiduciário.
- o interesse benéfico em um Land Trust é considerado propriedade pessoal que permite que o beneficiário/proprietário do trust seja alterado sem registrar uma mudança de Título nos registros públicos. Isso é extremamente útil quando um contrato de venda não pode ser atribuído ou quando há uma cláusula de venda devida em qualquer hipoteca.
ao contratar ou assumir o título em nome de um trust, libera o beneficiário para atribuir seus juros a terceiros sem desencadear qualquer provisão de inadimplência em um contrato de venda ou hipoteca. Em essência, uma hipoteca não atribuível pode ser assumida porque a atribuição de um interesse benéfico não chamará a atenção de um credor devido ao fato de que é uma atribuição de personalidade e não precisa ser registrada em nenhum escritório público de gravação.
- um Land Trust é um excelente veículo para estruturar uma direção clara e concisa para empreendimentos imobiliários envolvendo vários proprietários e pode ser usado para facilitar a fácil transferência de interesses benéficos.
- Geralmente uma transferência de título em uma Land Trust vai resultar em um nontaxable evento desde o IRS tende a tratar a propriedade como sendo de propriedade do beneficiário para fins de imposto e a maioria dos estados não avaliar todas as taxas de transferência quando um proprietário transfere o seu interesse em uma revogável confiança.
como foi estabelecido anteriormente, sob um Acordo de Land Trust, o administrador detém o título do imóvel, mas o poder de dirigir e gerenciar o imóvel cabe ao beneficiário.
um Land Trust não deve ser considerado como um instrumento que fornece proteção absoluta de ativos e nem sempre garante total privacidade quanto à propriedade.
no entanto, o uso de um Land Trust tem o efeito de desencorajar potenciais litigantes que encontrarão dificuldade e despesa na tentativa de descascar as camadas de Privacidade criadas pelo trust e, essa Privacidade pode ser aprimorada por ter uma entidade como beneficiária (LLC ou corporação). Os ativos do beneficiário ao abrigo de um acordo fiduciário devidamente redigido devem estar protegidos do alcance de qualquer credor ou fiador do próprio fideicomisso.
a maioria dos estados não tem quaisquer estatutos que regem os fundos fundiários e tendem a confiar na jurisprudência existente envolvendo fundos em geral quando confrontados com questões legais envolvendo fundos fundiários. Os estados da Flórida, Havaí, Illinois, Indiana, Dakota do Norte e Virgínia, no entanto, têm estatutos específicos ou jurisprudência relativa à formação e uso subsequente de fundos fundiários em transações imobiliárias.
você deve considerar o uso deste dispositivo incrível ao investir em qualquer tipo de imóvel. Com uma confiança de terra em seu controle, ninguém será capaz de descobrir facilmente quais imóveis você possui e, após sua morte, você pode evitar sucessões e extensos atrasos na distribuição de sua propriedade aos seus herdeiros.
ao empregar um Land Trust, você pode criar um mecanismo que será um escudo eficaz para seus ativos que estão fora da propriedade trust e permitir a transferência de interesses em imóveis com complexidade mínima.
se você é um investidor imobiliário ou desenvolvedor e deseja saber mais sobre fundos de terra e como eles podem ser usados a seu favor, entre em contato com Harry Frieland, Esq. em (973) 538-4700 Ext. 3394 ou e-mail para [email protected].
HARRY FRIELAND é De um Advogado para o escritório de advocacia de Fein, Como, Kahn & Shepard, P. C. e concentra sua atuação nas áreas de comercial, societário e direito imobiliário e qualquer transacional matéria nesses campos. Sr. Frieland tem sido palestrante e palestrante frequente em grupos públicos e privados nas áreas de negócios e imóveis, incluindo a criação de estruturas de negócios e investimentos, como investir em imóveis comerciais e residenciais, investimentos em vendas fiscais e execuções hipotecárias e formas de proteger ativos imobiliários.
Fein, tal, Kahn & Shepard, P. C. É um escritório de advocacia de prática geral de mais de 50 advogados que atendem clientes em Nova Jersey e Nova York. Por quase 30 anos, a empresa oferece soluções inovadoras para empresas e indivíduos nas áreas de planejamento de negócios de proteção de ativos, Contencioso civil, representação de credores nas áreas de encerramento, falência e cobrança, direito de idosos, direito da família, danos pessoais, impostos e trusts e propriedades. Para mais informações, vá para www.fskslaw.com.
este artigo não constitui aconselhamento jurídico nem cria uma relação advogado-cliente.
