há uma série de razões pelas quais um empresário pode ser motivado a encerrar um contrato de arrendamento comercial com antecedência. O motivo mais comum é que uma empresa não está indo bem o suficiente para acompanhar os pagamentos do arrendamento. Outras razões incluem mudanças no mercado local, a necessidade de espaço maior ou menor, ou o simples desejo de passar para outros empreendimentos. Quaisquer que sejam as circunstâncias, um inquilino desejoso de encerrar seu contrato comercial enfrenta uma batalha difícil. Os proprietários comerciais contam com inquilinos para manter suas obrigações de arrendamento. Eles entram em arrendamentos de longo prazo para evitar os custos associados à procura contínua de novos inquilinos qualificados e, mais importante, para evitar a perda de receita associada ao espaço vazio. Por esse motivo, os proprietários normalmente exigem uma linguagem de arrendamento forte, desencorajando os inquilinos de rescisão antecipada. Consulte “cláusulas de Cessão e termos relacionados em Leasing comercial”.
uma vez que um inquilino decide, por qualquer motivo, que deseja rescindir um contrato de arrendamento mais cedo, deve proceder com cautela. A melhor abordagem, é claro, é procurar a ajuda de um experiente advogado de arrendamento comercial de San Diego. Quer você consulte ou não um advogado, é importante revisar seus termos de Locação com cuidado para que você tenha uma compreensão clara das opções disponíveis para você e/ou das consequências da rescisão antecipada. Quais são as etapas necessárias para a atribuição do arrendamento a um novo inquilino? O arrendamento dá ao senhorio discrição irrestrita ao decidir se aceita um cessionário (um novo inquilino)? Como a locação define os danos por rescisão antecipada? Existe uma cláusula de recaptura (uma cláusula que permite ao senhorio rescindir o contrato apenas porque o inquilino pede ao senhorio que aprove uma atribuição). É claro que os inquilinos também podem procurar outras maneiras de evitar a rescisão antecipada, como propor opções de pagamento flexíveis para recuperar o aluguel, propor aluguel temporário reduzido, pedir para ser transferido para um espaço menor na mesma propriedade ou solicitar a aprovação da atribuição. É claro que é melhor se você puder evitar com sucesso a rescisão antecipada por meio de uma dessas propostas. No entanto, eles são mais fáceis de falar do que realizar.
na maioria dos casos, um inquilino que encerra um contrato de arrendamento antecipado é responsável por qualquer aluguel não pago e pelo aluguel não pago devido ao saldo do prazo de Locação menos mitigação. Mitigação é o valor que um inquilino pode provar que poderia ter sido razoavelmente evitado se o senhorio fizesse um esforço para re-arrendar o espaço. Do ponto de vista prático, os inquilinos sem os recursos necessários para contratar um advogado e litigar o caso na maioria das vezes se encontram enfrentando julgamentos por inadimplência pelo valor total dos danos solicitados sem qualquer mitigação. É por isso que ignorar o problema não é uma opção. Ao mesmo tempo, o litígio é extremamente caro. No entanto, os proprietários às vezes estão dispostos a discutir informalmente os Termos de rescisão antecipada que influenciam a mitigação, desde que os inquilinos estejam comunicando a intenção de encontrar uma resolução justa. Uma resolução justa, infelizmente, não significa que o inquilino vai gostar do resultado. Objetivamente, a justiça exigiria um inquilino para ser responsável para os custos reais associados com a senhorios busca de um novo inquilino (vencidas de rendas em dívida, incluindo a manutenção da área comum despesas (“CAMS”), todas as rendas e CAMS para a data de um acordo final, todos os custos associados com a descoberta de um novo inquilino, os custos de aluguel e CAMS enquanto o espaço é vazio e se o novo inquilino paga menos alugar, a diferença que o proprietário teria ganhado tinha recebido o maior renda. Esses custos podem ser consideráveis. Além disso, os proprietários nem sempre sabem quanto tempo levará e erram ao lado de se beneficiarem ao negociar os Termos de rescisão antecipada.
uma vez que um inquilino tenha uma compreensão clara de suas opções sob o contrato de arrendamento, ele pode considerar se a busca pela aprovação do senhorio de uma atribuição é viável. Vender o negócio ou encontrar um inquilino substituto requer a aprovação do proprietário para que a linguagem de atribuição no arrendamento seja crítica. Se, após uma avaliação cuidadosa, uma atribuição for viável e o inquilino encontrar um inquilino substituto adequado, ele deve preparar uma proposta detalhada em conformidade com a cláusula de atribuição do arrendamento. Como mencionado acima, é importante que o inquilino saiba se uma cláusula de recaptura está em questão. As atribuições são particularmente importantes para inquilinos com negócios viáveis que eles acreditam que podem ser vendidos por valor.
se vender o seu negócio não é uma opção e você simplesmente precisa parar o sangramento, a seguir estão algumas diretrizes para se aproximar do seu senhorio sobre a rescisão antecipada do contrato:
- embora além do escopo deste artigo, o primeiro passo em qualquer análise é considerar a opção de falência. Na maioria dos casos, os inquilinos garantem pessoalmente o arrendamento. A falência pode ser a melhor opção para inquilinos insolventes. Entre em contato com um advogado para determinar se esta é uma opção para você.
- considere se a empresa pode permanecer à tona por qualquer período de tempo e continuar a cumprir suas obrigações de aluguel. Oferecer ao senhorio a opção de continuar o arrendamento enquanto procura um novo inquilino reduz consideravelmente os danos. Em tais casos, os proprietários podem concordar em caso de rescisão antecipada termos que exigem um inquilino a pagar apenas os custos reais de aquisição de um novo inquilino (normalmente, isso inclui os custos de publicidade, honorários do corretor, os honorários do advogado, lacunas na alugar durante o período de transição e quaisquer outros custos associados com a ativação em um novo inquilino, incluindo quaisquer incentivos necessários para atrair um novo inquilino). Embora esses itens sejam negociáveis, os proprietários geralmente estão determinados a serem inteiros. Em suma, eles não querem sofrer perdas como resultado de deixá-lo sair do contrato cedo.
- se você ainda está atualizado sobre o aluguel, entre em contato com o proprietário e tenha uma discussão franca sobre sua situação. Informe ao proprietário que o negócio simplesmente não pode sobreviver mais sob o mercado atual e que continuar com o arrendamento inevitavelmente o levará à falência, o que não é bom para nenhum dos lados. Em raras circunstâncias, alguns proprietários podem até estar dispostos a baixar o aluguel temporariamente para ajudar um inquilino de longa data a superar a corcunda. Na maioria dos casos, no entanto, os proprietários buscarão Termos severos de rescisão antecipada para compensar as perdas antecipadas. Discuta opções potenciais, incluindo continuar o contrato temporariamente, conforme discutido acima. Seja qual for o acordo alcançado, os inquilinos devem estar preparados para pagar algum prêmio pela rescisão antecipada. Se a demanda dos proprietários for muito alta para pagar de uma vez, veja se o proprietário considerará as opções de pagamento. Quanto menor o período de retorno, maior a probabilidade de o proprietário concordar.
- os inquilinos por trás do aluguel têm menos poder de barganha. A maioria dos proprietários é rápida em seguir em frente com o processo de despejo (ações ilegais de detenção). No entanto, uma linha aberta de comunicação é a melhor maneira de evitar o despejo. Veja se há alguma maneira de recuperar o aluguel com um plano de pagamento acordado e/ou elaborar um contrato de rescisão antecipada com o qual o proprietário possa conviver.
em suas negociações, lembre-se de que os proprietários estão preocupados em tomar a decisão certa de negócios e, embora possam ter alguma simpatia por inquilinos confiáveis há muito tempo, no final a maioria não está interessada em como você chegou onde está. Eles não estão pensando em justiça. Eles querem ser inteiros. Concentrar-se em soluções práticas que funcionarão para o proprietário oferecido por meio de propostas claras e concisas oferece aos inquilinos a melhor esperança de elaborar uma resolução razoável.
no escritório de advocacia de Donald R. Oder, negociaremos sua rescisão antecipada do contrato de locação comercial por uma taxa única. Se você gostaria de agendar uma consulta gratuita, entre em contato com o experiente advogado de locação comercial de San Diego Donald R. Oder em (888) 900-9002.
