istnieje wiele powodów, dla których właściciel firmy może być zmotywowany do wcześniejszego zakończenia umowy najmu komercyjnego. Najczęstszym powodem jest to, że firma nie radzi sobie wystarczająco dobrze, aby nadążyć za płatnościami leasingowymi. Inne powody to zmiany na lokalnym rynku, potrzeba większej lub mniejszej powierzchni lub prosta chęć przejścia do innych przedsięwzięć. Niezależnie od okoliczności, najemca pragnący wcześniej zakończyć swoją komercyjną dzierżawę staje przed trudną bitwą. Właściciele nieruchomości komercyjnych liczą na najemców w celu utrzymania zobowiązań najmu. Zawierają długoterminowe umowy najmu, aby uniknąć kosztów związanych z ciągłym poszukiwaniem nowych wykwalifikowanych najemców, a co ważniejsze, aby uniknąć utraty przychodów związanych z pustą powierzchnią. Z tego powodu właściciele zazwyczaj wymagają silnego języka najmu zniechęcającego najemców do wcześniejszego rozwiązania umowy. Patrz „klauzule cesji i warunki powiązane w leasingu komercyjnym”.
gdy najemca zdecyduje, z jakiegokolwiek powodu, że chce wcześniej wypowiedzieć umowę najmu, powinien postępować ostrożnie. Najlepszym podejściem jest oczywiście skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika w San Diego commercial lease. Niezależnie od tego, czy konsultujesz się z prawnikiem, ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z warunkami najmu, aby mieć jasne zrozumienie dostępnych opcji i/lub konsekwencji wcześniejszego rozwiązania umowy. Jakie są niezbędne kroki do przeniesienia najmu na nowego najemcę? Czy umowa najmu daje właścicielowi nieograniczoną swobodę w podejmowaniu decyzji, czy przyjąć cesjonariusza (nowego najemcę)? Jak umowa najmu określa odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie Umowy? Czy istnieje klauzula recapture (klauzula, która pozwala wynajmującemu na rozwiązanie umowy najmu tylko dlatego, że najemca prosi Wynajmującego o zatwierdzenie cesji). Oczywiście najemcy mogą również szukać innych sposobów uniknięcia wcześniejszego rozwiązania umowy, takich jak proponowanie elastycznych opcji płatności, aby nadrobić zaległości w czynszu, proponowanie tymczasowego obniżonego czynszu, Prośba o przeniesienie do mniejszej powierzchni na tej samej nieruchomości lub uzyskanie zgody na przydział. Oczywiście najlepiej będzie, jeśli uda się skutecznie uniknąć wcześniejszego rozwiązania umowy poprzez jedną z tych propozycji. Jednak łatwiej o nich mówić niż osiągnąć.
w większości przypadków najemca rozwiązujący umowę najmu przedterminowo odpowiada za niezapłacony czynsz, a niezapłacony czynsz należny za pozostałą część okresu najmu pomniejszony o kwotę. Mitygacja to kwota, którą najemca może udowodnić, że można było racjonalnie uniknąć, gdyby właściciel podjął wysiłek ponownego najmu powierzchni. Z praktycznego punktu widzenia najemcy bez środków niezbędnych do zatrudnienia adwokata i prowadzenia postępowania sądowego najczęściej stoją w obliczu niewywiązania się z wyroków za PEŁNĄ KWOTĘ żądanych odszkodowań bez żadnych ograniczeń. Dlatego ignorowanie problemu nie wchodzi w grę. Jednocześnie spory sądowe są niezwykle kosztowne. Jednak wynajmujący czasami są skłonni nieformalnie omówić warunki wcześniejszego rozwiązania Umowy, które mają wpływ na łagodzenie, o ile najemcy komunikują zamiar znalezienia uczciwego rozwiązania. Uczciwe rozwiązanie niestety nie oznacza, że najemcy spodoba się wynik. Obiektywnie, uczciwość wymagałaby od najemcy ponoszenia rzeczywistych kosztów związanych z poszukiwaniem nowego Najemcy (zaległe czynsze, w tym koszty utrzymania powierzchni wspólnej („CAMS”), wszystkie czynsze i Kamery w dniu zawarcia ostatecznej umowy, wszystkie koszty związane ze znalezieniem nowego Najemcy, koszty wynajmu i CAMS przy pustym pomieszczeniu oraz jeśli nowy najemca płaci mniejszy czynsz, różnica, którą właściciel zarobiłby, gdyby otrzymał wyższy czynsz. Koszty te mogą być znaczne. Co więcej, właściciele nie zawsze wiedzą, jak długo to potrwa i błądzą po stronie korzyści, negocjując warunki wcześniejszego rozwiązania umowy.
gdy najemca ma jasne zrozumienie swoich opcji w ramach umowy najmu, może rozważyć, czy uzyskanie zgody Wynajmującego na cesję jest możliwe. Sprzedaż firmy lub znalezienie najemcy zastępczego wymaga zgody właściciela, więc język przypisania w umowie najmu ma kluczowe znaczenie. Jeśli po dokładnej ocenie zlecenie jest wykonalne i najemca znalazł odpowiedniego najemcę zastępczego, powinien przygotować szczegółową propozycję zgodnie z klauzulą cesji najmu. Jak wspomniano powyżej, ważne jest, aby najemca wiedział, czy chodzi o klauzulę zwrotu. Zlecenia są szczególnie ważne dla najemców z rentownymi firmami, które ich zdaniem mogą zostać sprzedane za wartość.
jeśli sprzedaż Twojej firmy nie jest opcją i po prostu musisz powstrzymać krwawienie, poniżej przedstawiono kilka wskazówek, jak zwrócić się do właściciela o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu:
- chociaż poza zakresem tego artykułu, pierwszym krokiem w jakiejkolwiek analizie jest rozważenie opcji upadłości. W większości przypadków najemcy osobiście gwarantują wynajem. Bankructwo może być najlepszym rozwiązaniem dla niewypłacalnych najemców. Skontaktuj się z prawnikiem, aby ustalić, czy jest to opcja dla ciebie.
- zastanów się, czy firma może pozostać na powierzchni przez dłuższy czas i nadal wywiązywać się z zobowiązań dotyczących wynajmu. Oferowanie wynajmującemu możliwości kontynuowania najmu przy jednoczesnym poszukiwaniu nowego Najemcy znacznie obniża szkody. W takich przypadkach właściciele mogą zgodzić się na warunki wcześniejszego rozwiązania Umowy, które wymagają od najemcy zapłaty tylko rzeczywistych kosztów pozyskania nowego Najemcy (zwykle obejmuje to koszty reklamy, opłaty maklerskie, opłaty adwokackie, luki w czynszu podczas przejścia i wszelkie inne koszty związane z pozyskaniem nowego Najemcy, w tym wszelkie zachęty niezbędne do zwabienia nowego Najemcy). Podczas gdy te przedmioty są do negocjacji, właściciele są zwykle ustalani na całość. Krótko mówiąc, nie chcą ponosić żadnych strat w wyniku wcześniejszego zwolnienia z umowy najmu.
- jeśli nadal jesteś na bieżąco z czynszem, skontaktuj się z właścicielem i porozmawiaj szczerze o swojej sytuacji. Poinformuj właściciela, że firma po prostu nie może przetrwać dłużej na obecnym rynku i że kontynuacja dzierżawy nieuchronnie doprowadzi Cię do bankructwa, co nie jest dobre dla obu stron. W rzadkich przypadkach niektórzy właściciele mogą nawet być skłonni do tymczasowego obniżenia czynszu, aby pomóc najemcy przez długi czas przejść przez garb. W większości przypadków jednak właściciele będą dążyć do surowych warunków wcześniejszego rozwiązania umowy, aby zrekompensować wszelkie przewidywane straty. Omów potencjalne opcje, w tym tymczasowe kontynuowanie dzierżawy, jak omówiono powyżej. Niezależnie od porozumienia, najemcy powinni być przygotowani do zapłaty premii za wcześniejsze rozwiązanie Umowy. Jeśli popyt właścicieli jest zbyt wysoki, aby zapłacić od razu, zobacz, czy właściciel rozważy opcje płatności. Im krótszy okres spłaty, tym większe prawdopodobieństwo, że właściciel się zgodzi.
- najemcy zalegający w czynszu mają mniejszą siłę przetargową. Większość właścicieli są szybkie, aby przejść do przodu z procesem eksmisji (Bezprawne Działania zatrzymanych). Niemniej jednak otwarta linia komunikacji jest najlepszym sposobem na uniknięcie eksmisji. Sprawdź, czy istnieje jakiś sposób, aby nadrobić zaległości w czynszu z uzgodnionym planem płatności i / lub wypracować umowę o wcześniejszym rozwiązaniu umowy, z którą właściciel może żyć.
w negocjacjach pamiętaj, że właściciele są zainteresowani podjęciem właściwej decyzji biznesowej i chociaż mogą mieć pewną sympatię dla niezawodnych najemców od dawna, w końcu większość nie jest zainteresowana tym, jak dotarłeś do miejsca, w którym jesteś. Nie myślą o uczciwości. Chcą być całością. Skupienie się na praktycznych rozwiązaniach, które będą skuteczne dla wynajmującego, oferowanych poprzez jasne i zwięzłe propozycje, daje najemcom najlepszą nadzieję na wypracowanie rozsądnego rozwiązania.
w Kancelarii Donalda R. Odra wynegocjujemy wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu za jednorazową opłatą ryczałtową. Jeśli chcesz umówić się na bezpłatną konsultację, skontaktuj się z doświadczonym prawnikiem San Diego commercial lease Donald R. Oder pod numerem (888) 900-9002.
