RISICO en de BELONING van het Kopen Afgeschermd Eigenschappen op de “Rechtbank Stappen”
Samuel L. Feldman
September 2012
Ontwikkelingen in de onroerend goed
Heb je ooit gereden door een county courthouse op de eerste dinsdag van de maand en gemerkt dat veel mensen congregating op het werk? Die dag is de dag van de afscherming in de staat Georgia. De staat Georgia staat niet-gerechtelijke afscherming toe, wat betekent dat de daadwerkelijke verkoop van het onroerend goed plaatsvindt in de vorm van een veiling op de trappen van de county courthouse in elke county in Georgia op de eerste dinsdag van de maand. Terwijl de aankoop van onroerend goed op de trappen van het gerechtsgebouw winstgevend kan zijn en een geweldige kans biedt om een “goede deal” te krijgen,zijn er veel overwegingen te evalueren voordat u blindelings en zonder uw huiswerk te doen. Elke potentiële koper moet de tijd nemen om de belastinggegevens en onroerend goed records te doorzoeken voordat ze bieden op de rechtbank stappen.
er zijn een groot aantal problemen om te overwegen voordat u onroerend goed koopt op de trappen van het gerechtsgebouw. Hier zijn enkele van de risico ‘ s die u moet overwegen:
verkoop is “zoals het IS” voor contant geld: (gecertificeerde cheque) – dit betekent dat uw geld onmiddellijk in gevaar is; U kunt worden overboden; en, professionals kunnen proberen om de prijs te verhogen om te profiteren van u als amateur. De verkoop is definitief op de trappen van het gerechtsgebouw!
formele inspectie is niet toegestaan: in het beste geval kunt u een “drive by” – inspectie verkrijgen.
kredietnemer kan huis vernietigen: de toestand van het huis is zeker een zorg. In sommige gevallen, voormalige leners scheuren uit armaturen voorafgaand aan de afscherming. Vrijlevers kunnen ook de koperen leidingen en andere waardevolle items uit het huis hebben verwijderd.
geen contract: u kunt geen beroep doen op de verkoper / kredietgever.
geen wettelijk recht op terugbetaling: dit betekent dat de verkoop definitief is en de kredietnemer (voormalige eigenaar) geen tweede kans heeft om het onroerend goed te “inwisselen” of terug te krijgen.
Deficiency suit: dit kan een snelle wederverkoop of herfinanciering van het onroerend goed vertragen en uw eigendom in gevaar brengen. Een deficiëntiezaak is wanneer een geldschieter een rechtszaak heeft aangespannen tegen de oorspronkelijke lener om geld te verzamelen dat hij niet heeft ontvangen of niet zal ontvangen van het afschermen van het onroerend goed. Het is een open rechtszaak en daarom “clouds” uw titel als u het pand te kopen. De cloud zou moeten worden verwijderd voordat u de woning kon doorverkopen of het verkrijgen van een titel beleid op het. Terwijl uw geld is niet direct als risico, een afscherming verkoop kan mogelijk worden teruggedraaid door een gerechtelijk bevel en een bevestiging actie zou zeker kosten een koper bij afscherming tijd en geld.
Titel Zoeken: U moet dit uitvoeren op uw eigen (met behulp van een titel advocaat dienst, zoals de dienst die onze firma kan bieden) om de titel op het pand uit te voeren voorafgaand aan uw bod op het pand. Titel zal u laten zien welke belastingen, pandrechten, lasten en andere zaken van invloed kunnen zijn op het pand. Is er bijvoorbeeld een erfpacht of buffer die een deel van het onroerend goed onontwikkeld of onbruikbaar maakt? Titel zal ook onthullen of belastingen verschuldigd zijn, of er derden pandrecht kopers, en als eventuele uitspraken zijn in de keten van de titel die niet werden weggevaagd door afscherming. De kosten van due diligence, titel zoekopdrachten van onafhankelijke titel examinatoren, en advocaten kunnen duur zijn en je zou moeten betalen voor dat vooraf uit uw zak en zou niet worden vergoed voor het wanneer u het onroerend goed te kopen. Typisch, titel verzekering wordt niet aangeboden door de executing attorney ‘ s office.
geen Due Diligence-periode: nogmaals, dit betekent dat u geen recht hebt op een formele inspectie en geen recht hebt om een onderzoek van het onroerend goed te laten doen vóór de verkoop. Omdat u normaal gesproken geen actuele enquête van het pand heeft, kunt u een nieuwe enquête niet vergelijken met de wettelijke beschrijving van het pand die u op de stappen ontvangt. Daarom zult u niet weten of de juridische beschrijving die u krijgt is wat er eigenlijk op de grond.
aan procedurele vereisten voldaan? De kredietgever moet de juiste afschermingsprocedures hebben gevolgd met betrekking tot kennisgeving, versnelling en reclame. Bovendien, als er een federale fiscale pandrecht, de advocaat van de geldschieter moet de juiste kennisgeving aan de IRS die dan zal hebben een 120-dagen recht op verlossing te geven. Als later wordt ontdekt dat er sprake is van procedurele onregelmatigheden, kan er sprake zijn van een claim van verhandelbaarheid van uw eigendom en mogelijk kan de afscherming worden teruggedraaid en afgewikkeld. Op zijn minst zult u enige tijd gebonden zijn geweest aan het pand zonder de mogelijkheid om van uw eigendom te beschikken.
waarde: u moet uw huiswerk maken en zeker zijn van de waarde van de woning. Als uw beoordeling of waardering verkeerd is, en u van plan bent om het onroerend goed om te draaien of te verhuren, kunt u gemakkelijk uw investering verliezen voordat u het zelfs koopt.
locatie: De slechte locatie van een woning kan uw investering ruïneren. Bijvoorbeeld, is het in de buurt van een spoorlijn, vliegroute of vuilnisbelt; of is het in een buurt met een hoge criminaliteit, zoned voor ongewenste scholen, of in een milieu verontreinigd gebied? Locatie, locatie, locatie is nog steeds de sleutel, zelfs op de trappen van het gerechtsgebouw.
sterke concurrentie om goede eigendommen: veel “goede” eigendommen vallen van de afschermingslijst vóór de afscherming als gevolg van het herstel van de hypotheek, eigendomsproblemen op het onroerend goed, of wanneer een kredietnemer faillissement aanvraagt.
intermediaire leningen, subrogatievorderingen: Je zou onroerend goed kunnen kopen met geheime tussenliggende of superieure pandrechten. U kunt ook het kopen van onroerend goed betrokken bij een rechtszaak en worden, op zijn minst, vastgebonden in een rechtszaak, of op een maximum, verliest het onroerend goed dat u net gekocht.
kortom, het kopen van onroerend goed op de trappen van het gerechtsgebouw kan een lastig gebied zijn, dus het is belangrijk dat u de risico ‘ s kent die het avontuur in gaan. Met kansen is er risico. Als u vastbesloten bent om te kopen op de stappen, een avenue is om samen te werken of te investeren met iemand die dit al doet als een fulltime bedrijf en is bereid om het risico en de beloning te delen. Professionele afscherming kopers kennen hun waarden, en weten wanneer vooruit te gaan en wanneer terug te trekken. Het kopen van afscherming onroerend goed na afscherming wanneer het is genoteerd voor wederverkoop is een haalbare optie voor amateurs. U behoudt de normale rechten van contract en due diligence, maar kan nog steeds een koopje onroerend goed te kopen.
