riziko a odměna nákupu zabavených nemovitostí na „Courthouse Steps“
Samuel L. Feldman
září 2012
vývoj v oblasti nemovitostí
už jste někdy řídili Okresní soud v první úterý v měsíci a všimli jste si, že se na schodech shromažďuje spousta lidí? Ten den je den uzavření trhu ve státě Georgia. Stát Gruzie umožňuje mimosoudní uzavření trhu, což znamená, že ke skutečnému prodeji nemovitosti dochází ve formě aukce na schodech okresního soudu v každém kraji v Gruzii první úterý v měsíci. Zatímco nákup nemovitosti na schodech soudu může být ziskový a představuje skvělou příležitost získat „dobrý obchod“, existuje mnoho úvah, které je třeba vyhodnotit, než slepě skočíte a aniž byste dělali domácí úkoly. Každý potenciální kupující musí mít čas prohledat daňové záznamy a majetkové záznamy, než se ucházejí o kroky soudu.
existuje nesčetné množství otázek, které je třeba zvážit před nákupem nemovitosti na schodech soudní budovy. Zde jsou některé z rizik, aby zvážila:
prodej je „jak je“ v hotovosti: (certifikovaný šek) – to znamená, že vaše peníze jsou ohroženy okamžitě; můžete být přeplatit; a odborníci se mohou pokusit nabídnout cenu využít vás, že Amatér. Prodej je konečný na schodech soudu!
není povolena žádná formální kontrola: v nejlepším případě můžete získat kontrolu“ drive by“.
dlužník může zničit dům: stav domu je určitě obava. V některých případech bývalí dlužníci vytrhávají příslušenství před uzavřením. Tuláci mohli také odstranit měděné potrubí a další cenné předměty z domu.
žádná smlouva: u prodávajícího/věřitele nemáte žádný postih.
žádné zákonné právo na odkup: to znamená, že prodej je konečný a dlužník (bývalý majitel) nemá druhou šanci „vykoupit“ nebo získat nemovitost zpět.
nedostatek oblek: to by mohlo pojmout jakýkoli rychlý prodej nebo refinancování majetku a ohrozit svůj titul. Nedostatek oblek je, když věřitel podal žalobu proti původnímu dlužníkovi inkasovat žádné peníze, které neměl nebo nebude dostávat od zabavení na majetku. Jedná se o otevřený soudní proces, a proto „zatemňuje“ váš titul, pokud si koupíte nemovitost. Cloud bude muset být odstraněn, než budete moci nemovitost znovu prodat nebo na ní získat zásady názvu. Zatímco vaše peníze nejsou přímo jako riziko, uzavření prodeje by mohly být zvráceny soudním příkazem a potvrzovací akce by jistě stála kupujícího v době uzavření trhu a peníze.
Hledání Názvu: Musíte to provést sami (pomocí služby právního zástupce, jako je služba, kterou může naše firma poskytnout), abyste mohli spustit titul na nemovitosti před vaší nabídkou na nemovitost. Název vám ukáže, jaké daně, zástavní práva, břemena a další položky mohou mít vliv na majetek. Existuje například věcné břemeno nebo vyrovnávací paměť, která činí část nemovitosti nevyvinutelnou nebo nepoužitelnou? Titul také odhalí, zda jsou dluženy daně, pokud existují kupující zástavního práva třetích stran, a pokud jsou v řetězci vlastnictví nějaké rozsudky, které nebyly vymazány uzavřením. Náklady na due diligence, vyhledávání titulů od nezávislých zkoušejících titulů, a právníci mohou být drahé a museli byste za to zaplatit z kapsy a při koupi nemovitosti by vám to nebylo hrazeno. Pojištění titulu obvykle nenabízí úřad pro zabavování právního zástupce.
No Due Diligence Period: opět to znamená, že nemáte právo na formální kontrolu a nemáte právo na průzkum majetku provedeného před uzavřením trhu. Vzhledem k tomu, že obvykle nebudete mít aktuální přehled o nemovitosti, nebudete moci zkontrolovat nový průzkum proti právnímu popisu nemovitosti, který obdržíte na schodech. Proto nebudete vědět, zda právní popis, který dostáváte, je to, co je skutečně na zemi.
procesní požadavky splněny? Věřitel musí dodržovat řádné uzavření postupy týkající se oznámení, zrychlení a reklama. Navíc, pokud je Federální daňové zástavní právo, věřitel právník musí dát řádné oznámení IRS, který pak bude mít 120-denní právo na odkup. Pokud se později zjistí, že existují nějaké procesní nesrovnalosti, mohlo by dojít k nároku na prodejnost vašeho titulu a případné uzavření trhu by mohlo být obráceno a odvíjeno. Minimálně budete s majetkem nějakou dobu svázáni bez možnosti nakládat s majetkem.
hodnota: budete muset udělat domácí úkoly a být si jisti hodnotou nemovitosti. Pokud je vaše hodnocení nebo ocenění špatné a máte v úmyslu nemovitost převrátit nebo pronajmout, můžete snadno ztratit svou investici ještě předtím, než ji koupíte.
umístění: Špatné umístění nemovitosti může zničit vaši investici. Například, je to v blízkosti železnice, letová cesta nebo skládka odpadu; nebo je to v sousedství s vysokou kriminalitou, zóny pro nežádoucí školy, nebo v ekologicky kontaminované oblasti? Umístění, umístění, umístění je stále klíčové i na schodech soudní budovy.
silná konkurence pro dobré vlastnosti: Mnoho“ dobré “ vlastnosti spadnou ze seznamu uzavření před uzavření kvůli obnovení hypotéky, titul problémy na majetku, nebo kde dlužník soubory pro bankrot.
intervenční úvěry, subrogační pohledávky: Mohli byste kupovat nemovitost s nezveřejněnými zásahy nebo nadstandardními zástavními právy. Mohli byste také kupovat nemovitost zapojenou do soudního řízení a být, minimálně, svázaný v soudním sporu, nebo maximálně, ztratit právě zakoupený majetek.
Stručně řečeno, nákup nemovitosti na schodech soudu může být složitá oblast, takže je důležité, abyste věděli, rizika jít do dobrodružství. S příležitostí existuje riziko. Pokud jste odhodláni nakupovat na schodech, jednou z cest je partnerství nebo investice s někým, kdo to již dělá jako podnikání na plný úvazek a je ochoten sdílet riziko a odměnu. Profesionální uzavření kupující znát jejich hodnoty a vědět, kdy se pohnout kupředu a kdy ustoupit. Nákup uzavření nemovitosti po uzavření trhu, když je uveden pro další prodej, je životaschopnou možností pro amatéry. Zachováváte si běžná práva na smlouvu a due diligence, ale stále si můžete koupit výhodnou nemovitost.
