RISCHIO e la RICOMPENSA di Acquisto della Proprietà Pignorate su “palazzo di giustizia Procedura”
Samuel L. Feldman
settembre 2012
Sviluppi nel settore Immobiliare
avete mai guidato da un tribunale di contea, il primo martedì del mese e ho notato un sacco di gente ad affluire sui gradini? Quel giorno è giorno di preclusione nello Stato della Georgia. Lo Stato della Georgia consente preclusione non giudiziale che significa che la vendita effettiva della proprietà avviene sotto forma di un’asta sui gradini del tribunale della contea in ogni contea in Georgia il primo Martedì del mese. Mentre l’acquisto di proprietà sui gradini del tribunale può essere redditizio e presenta una grande opportunità per ottenere un “buon affare”, ci sono molte considerazioni da valutare prima di saltare alla cieca e senza fare i compiti. Qualsiasi potenziale acquirente deve prendere il tempo per cercare i record fiscali e record di proprietà prima di fare un’offerta sui gradini del palazzo di giustizia.
Ci sono una miriade di problemi da considerare prima di acquistare proprietà sui gradini del tribunale. Ecco alcuni dei rischi da considerare:
La vendita è “COSÌ com’è” per contanti: (Assegno certificato) – Questo significa che il tuo denaro è a rischio immediatamente; potresti essere superato; e, i professionisti possono provare ad aumentare il prezzo per approfittare di essere un dilettante. LA VENDITA È DEFINITIVA sui GRADINI DEL TRIBUNALE!
Non è consentita alcuna ispezione formale: nella migliore delle ipotesi, è possibile ottenere un’ispezione “drive by”.
Mutuatario può distruggere casa: La condizione della casa è sicuramente una preoccupazione. In alcuni casi, ex mutuatari strappare infissi prima della preclusione. Vagabondi possono anche aver rimosso le tubazioni di rame e altri oggetti di valore dalla casa.
Nessun contratto: Non hai alcun ricorso con il venditore / prestatore.
Nessun diritto statutario di riscatto: ciò significa che la vendita è DEFINITIVA e il mutuatario (ex proprietario) non ha una seconda possibilità di “riscattare” o riavere la proprietà.
Deficiency suit: Questo potrebbe contenere qualsiasi rivendita rapida o rifinanziare la proprietà e mettere a repentaglio il titolo. Una tuta carenza è dove un creditore ha intentato una causa contro il mutuatario originale per raccogliere i soldi che non ha o non riceverà da precludere sulla proprietà. Si tratta di una causa aperta e quindi “nuvole” il titolo se si acquista la proprietà. Il cloud dovrebbe essere rimosso prima di poter rivendere la proprietà o ottenere un criterio di titolo su di esso. Mentre il vostro denaro non è direttamente come rischio, una vendita di preclusione potrebbe potenzialmente essere invertito per ordine del tribunale e un’azione di conferma sarebbe certamente costare un acquirente a tempo di preclusione e denaro.
Ricerca titolo: È necessario condurre questo da soli (utilizzando un servizio di avvocato titolo come il servizio la nostra azienda in grado di fornire) per eseguire titolo sulla proprietà prima della vostra offerta sulla proprietà. Titolo vi mostrerà quali tasse, gravami, ingombri e altri elementi possono influenzare la proprietà. Ad esempio, esiste una servitù o un buffer che rende parte della proprietà non sviluppabile o inutilizzabile? Titolo rivelerà anche se le tasse sono dovute, se ci sono acquirenti pegno di terze parti, e se eventuali sentenze sono nella catena del titolo che non sono stati spazzati via da preclusione. I costi di due diligence, ricerche di titolo da esaminatori di titolo indipendenti, e avvocati possono essere costosi e si dovrebbe pagare per che in anticipo di tasca tua e non sarebbe rimborsato per esso quando si acquista la proprietà. In genere, titolo di assicurazione non è offerto dall’ufficio del procuratore precludere.
Nessun periodo di Due Diligence: Ancora una volta, questo significa che non si ha diritto a un controllo formale e NON hanno il diritto di avere un sondaggio della proprietà fatto prima di preclusione. Dal momento che normalmente non si avrà un sondaggio corrente della proprietà, non sarà in grado di controllare un nuovo sondaggio contro la descrizione legale della proprietà che si riceverà sui gradini. Pertanto, non saprai se la descrizione legale che stai ricevendo è ciò che è effettivamente sul terreno.
Requisiti procedurali soddisfatti? Il creditore deve aver seguito procedure di preclusione adeguate per quanto riguarda avviso, accelerazione e pubblicità. Inoltre, se c’è un pegno fiscale federale, l’avvocato del creditore deve dare un avviso adeguato all’IRS che avrà quindi un diritto di riscatto di 120 giorni. Se in seguito si scopre che ci sono irregolarità procedurali, ci potrebbe essere una pretesa di commerciabilità del titolo e, eventualmente, la preclusione potrebbe essere invertito e svolto. Come minimo, sarete stati legati con la proprietà per qualche tempo senza la possibilità di disporre della vostra proprietà.
Valore: Dovrai fare i compiti ed essere sicuro del valore della proprietà. Se la tua valutazione o valutazione è sbagliata e intendi capovolgere o affittare la proprietà, puoi facilmente perdere il tuo investimento prima ancora di acquistarlo.
Posizione: Cattiva posizione di una proprietà può rovinare il vostro investimento. Per esempio, è vicino a una ferrovia, a una pista di volo o a una discarica di rifiuti; o è in un quartiere con alta criminalità, suddiviso in zone per scuole indesiderabili, o in un’area contaminata dall’ambiente? Posizione, posizione, posizione è ancora fondamentale anche sui gradini del tribunale.
Forte concorrenza per buone proprietà: Molte proprietà” buone ” cadono dalla lista di preclusione prima di preclusione a causa di reintegro del mutuo, problemi di titolo sulla proprietà, o dove un mutuatario file per il fallimento.
Prestiti intermedi, crediti di surroga: Si potrebbe essere l’acquisto di proprietà con privilegi di intervento o superiori riservate. Si potrebbe anche essere l’acquisto di proprietà coinvolti in una causa e di essere, come minimo, legato in contenzioso, o al massimo, perdere la proprietà appena acquistato.
In breve, l’acquisto di proprietà sui gradini del tribunale può essere un’area difficile, quindi è importante conoscere i rischi che corrono nell’avventura. Con l’opportunità c’è il rischio. Se sei determinato a comprare sui gradini, una strada è quella di collaborare o investire con qualcuno che già lo fa come un business a tempo pieno ed è disposto a condividere il rischio e la ricompensa. Gli acquirenti di preclusione professionale conoscono i loro valori e sanno quando andare avanti e quando fare marcia indietro. Acquisto di proprietà di preclusione dopo preclusione quando è elencato per la rivendita è una valida opzione per i dilettanti. Si mantengono i normali diritti di contratto e di due diligence, ma ancora possibile acquistare una proprietà affare.
