5 manieren om voor het eerst in UK Property Development te komen

je bent klaar om je aan te sluiten bij de 2,5 miljoen vastgoedbeleggers in het Verenigd Koninkrijk en je eigen aandeel te bouwen in een sector die al 20 jaar betrouwbaar rendement oplevert.

de aantrekkingskracht van materiële bakstenen en mortel is duidelijk voor beginnende ontwikkelaars: de vraag van potentiële huiseigenaren en vastgoedbeleggers blijft het aanbod overtreffen, en de ontwikkeling van onroerend goed biedt twee duidelijke, maar dwingende prikkels voor ondernemers die bereid zijn de sprong te wagen.:

• waardevermeerdering: de waarde van uw vastgoed stijgt in de loop van de tijd. Op een later moment kunt u uw vastgoed individueel of als geheel verkopen en een aanzienlijke meerwaarde realiseren.
• inkomstengeneratie: als u besluit uw eigendom aan te houden en te verhuren, verkrijgt u een vast inkomen van de huurder.

De 5 meest populaire accommodatie ontwikkeling van strategieën voor onze klanten:

1. het Kopen van woningen te renoveren: voor verkoop of verhuur
2. het Kopen van commercieel vastgoed om te zetten naar residentiële
3. het Bouwen van een tweede huis of bedrijfspand in of rond uw huis
4. grond te Kopen om een ground-up ontwikkeling
5. grond te Kopen om bouwvergunning en verkopen aan een andere ontwikkelaar

1. Woning te renoveren kopen: Te koop of te huur

Would-be ontwikkelaars worden onweerstaanbaar aangetrokken door de vervallen, verouderde huizen en flats die schreeuwen om een snelle opknapbeurt en cosmetische make-over.

residentieel vastgoed is een uitstekend uitgangspunt voor beginnende ontwikkelaars: het bouwt voort op uw eigen ervaring met het kopen en renoveren van woningen, zonder dat hiervoor gespecialiseerde marktkennis nodig is op het gebied van commercieel vastgoed, opslagunits, kantoren of studentenwoningen.

• Plan om een winstmarge: ten minste 20% op een fix-and flip.
• wees bereid weg te lopen als de winstmarge niet goed genoeg is.
• dezelfde mogelijkheden die voor u duidelijk zijn, zullen ook de mum-and-dad doer-uppers aanspreken die zullen concurreren om de prijzen op te drijven.
• de winst wordt aan het begin van uw aankoopprijs bepaald: U kunt bepalen hoeveel u betaalt; de markt bepaalt uw verkoopprijs.

Top advies voor beginnende ontwikkelaars:

• elke woning heeft een” plafondwaarde”: het hoogste bedrag waarvoor de woning op de open markt kan worden verkocht.
• zelfs de meest hoogwaardige armaturen en afwerkingen zullen geen prijs boven het plafond bereiken.
• in plaats van de spreekwoordelijke slechtste-huis-in-beste-straat te kopen, identificeer de volgende beste straat, de volgende up-and-coming gebied.
• neem advies aan van makelaars: open woonruimtes kunnen meer waarde toevoegen dan een uitbreiding.
• wees vanaf het begin duidelijk over uw beleggingsdoel: verkopen of verhuren.

verhuring van het onroerend goed

als u van plan bent het onroerend goed te behouden, tenzij er ingrijpende structurele renovaties nodig zijn, zult u waarschijnlijk op zoek zijn naar een buy-to-let-hypotheek om de aankoop te financieren.

het gebied waarin u hebt gekocht en uw verwachte huurinkomsten zullen uw ontwikkelingsbeslissingen bepalen:

• aantal slaapkamers
• is dit een eigenschap die gezinnen / studenten / jonge professionals zal aanspreken

Single payment

de meest populaire keuze voor beginnende investeerders: een contract met een enkele huurder, een paar of familie groep.

• maandelijkse huurinkomsten betalen voor uw koop om hypotheek en andere beheers-en onderhoudskosten te verhuren, met enige winst bovenop voor u.
• een huurder relatie te beheren, lage beheerskosten en een goede kans dat ze op lange termijn blijven.
• risico van nietige perioden wanneer het onroerend goed leeg is en u geen inkomen ontvangt-wat uw jaarlijkse winstgevendheid kan wegvagen.

huis met meerdere bewoning (HMO)

verhuur van individuele kamers in een huis waar de woonkamer, badkamer en keuken gedeeld worden door de bewoners.

• individuele huurovereenkomsten.
• mogelijkheid voor veel hogere maandelijkse huuropbrengsten.
• maar met hogere beheers-en onderhoudskosten.
• een grote HMO die aan vijf of meer individuele huurders wordt verhuurd, biedt een nog grotere winstgevendheid (met grotere managementverantwoordelijkheden).
• met een HMO of een grote HMO, zelfs als het huis niet volledig bezet is, blijft u enige huurinkomsten ontvangen.
• maar het regelen van noodzakelijke reparaties en upgrades kan ingewikkelder zijn.

de verkoop van het gerenoveerde onroerend goed

hypotheekleningen op lange termijn is niet geschikt als u van plan bent het onroerend goed te verkopen nadat u het hebt gerenoveerd. Vervroegde aflossingskosten (ercs) als u de hypotheek vroegtijdig verlaat, kunnen veel van uw winst worden weggevaagd.

u bent op zoek naar kortlopende financiering in de vorm van een overbruggingskrediet of overbruggingsfinanciering, die op elk moment kan worden terugbetaald – zodra uw werkzaamheden zijn voltooid.

financiering van woningrenovatieprojecten

succesvolle ontwikkeling houdt in dat u zich evenveel op uw leningen moet richten als op uw bouwwerken.

in veel gevallen zullen er geen grote banken worden opgericht om dit soort projecten te financieren.: u bent waarschijnlijk aanzienlijk hogere rente in rekening gebracht en ze zullen niet in staat zijn om zo flexibel in hun kredietcriteria als particuliere en gespecialiseerde kredietverstrekkers.

een ervaren finance broker zal in staat zijn om u de juiste lening te vinden voor wat u doet – kijkend naar de opties die over de hele markt beschikbaar zijn, inclusief van particuliere banken die niet beschikbaar zijn voor benaderingen rechtstreeks van leners.

het kopen van commercieel onroerend goed om te converteren naar zakelijk onroerend goed

commercieel onroerend goed is elk type gebouw dat wordt of is gebruikt voor zakelijke doeleinden: alles van kantoorruimtes tot fabrieken.

verbouwingen van commercieel onroerend goed voor residentieel gebruik zijn populair bij zowel de centrale als de lokale overheid, vooral wanneer het onroerend goed al een tijdje leegstaat: momenteel (in 2019) hebben ze minder kans op bouwvergunningen dan andere vormen van verbouwing.

dit soort verbouwingen bieden ontwikkelaars interessante mogelijkheden om een veel groter aantal wooneenheden te creëren vanwege de grootte van de betrokken gebouwen.

een afgedankte fabriek gekocht voor £1.25M zou kunnen worden ontwikkeld tot 10 residentiële appartementen ter waarde van £ 300.000 elk.

het grotere aantal eenheden biedt ook meer zekerheid voor kredietverstrekkers, en een kans om meer betaalbare financiering aan te trekken.

het bouwen van een tweede woning of bedrijfspand op uw eigendom

Als u over de beschikbare ruimte beschikt, kunt u mogelijk een extra woning op uw eigen grond bouwen – een andere woning of een kantoor of commerciële ruimte.

onderverdeling zou de waarde van uw bestaande woning niet significant moeten verminderen als u een groter dan gemiddelde tuin heeft (vuistregel: ongeveer drie keer de grootte van uw woning).

de grote voordelen van dit type ontwikkeling:

• u kunt tot £100.000 of meer besparen op de kosten van de aankoop van land: geld dat u kunt besteden aan de ontwikkeling.
• u kunt een deel van de kosten van het aansluiten van diensten op de tweede eigenschap vermijden: nutsbedrijven hoeven geen wegen op te graven voor toegang tot water-en gasleidingen.

de levensvatbaarheid hangt uiteraard af van het verkrijgen van een bouwvergunning.

en neem advies van een ervaren vastgoedadvocaat over eventuele bestaande convenanten op uw huis.

het kopen van grond om een ground-up ontwikkeling te doen

het is de ogen-op-de-prijs van elke ontwikkelaar: een leegstaand perceel dat een klein blok van appartementen, of een paar executive woningen zou kunnen nemen, met een spannend winstpotentieel.

voor een eerste ontwikkelaar-en de geldschieter die de aanvraag overweegt-is dit een ambitieus eerste project. De potentiële voordelen weerspiegelen het grotere risico voor beide.

het aanvinken van de vakjes op de belangrijkste criteria zorgt ervoor dat uw project van de grond komt in plaats van jarenlang achter een hamsteren te blijven zitten.

• Skin in The game: Het is niet genoeg om alleen maar een kans te hebben geïdentificeerd en te verwachten dat een geldschieter al het risico draagt – ze zullen verwachten dat je zelf geld inzet.
• het kan mogelijk zijn om 100% van de bouwkosten te lenen als u de grond al bezit.
• de belangrijkste factor is de loan-to-value (LTV) die nodig is voor de verwachte bruto-ontwikkelingswaarde (GDV).
• de meeste kredietverstrekkers zullen een maximum van 65% LTV overwegen voor een beginnende Ontwikkelaar – soms meer als al het andere in uw voordeel is.

grond met bouwvergunning of zonder?

• een speculatieve aankoop van grond zonder bouwvergunning is een aanzienlijk risico, ongeacht hoeveel vooronderzoek u hebt gedaan met de plaatselijke planningsautoriteit.
• zeer weinig geldschieters zullen u willen vergezellen in de wachtperiode voor een planningsapplicatie.
• grond waarvoor reeds een bouwvergunning is verleend, zal duurder zijn, maar zal gewoonlijk de prijspremie waard zijn voor een grotere beschikbaarheid van ontwikkelingsfinanciering.

nadat de ontwerpen zijn voltooid en de planning is goedgekeurd, zal de bouwtijd de grootste impact hebben op de kosten van uw financiering.

• als u weinig of geen ervaring hebt met het beheer van bouwprojecten, neem dan een ervaren projectmanager in uw team.
• Hands-on coördinatie van contractanten en het bouwschema zal betalen voor de vergoedingen in kostenbesparingen en het beheer van begrotingsoverschrijdingen.

dit zijn complexe financieringsregelingen en de beste manier om de meest geschikte financiering voor uw project te verkrijgen is door een private financieringsspecialist in te schakelen.

grond kopen om een bouwvergunning te krijgen en verkopen aan een ontwikkelaar

dit is een gedurfde strategie die potentieel hoge rendementen biedt voor een aanzienlijk risico. De potentieel aanzienlijke vermogenswinst wordt gedreven door ontwikkelaars voortdurend op zoek naar het opbouwen van hun “Landbank” van sites met bouwvergunning ze kunnen bouwen op in de toekomst.

waar moet je op letten?:

• u kunt vragen stellen over mogelijke toestemming voor de planning voordat u grond koopt, maar de eigenaar zal worden gewaarschuwd voor uw aanvraag.
• zodra u een perceel grond heeft verworven, kan het proces van het verkrijgen van bouwvergunning vele maanden en zelfs jaren duren – gedurende welke tijd u de financiering van uw aankoop betaalt (of de alternatieve kosten van dat kapitaal).
• de bereidheid van de lokale autoriteiten om een bouwvergunning te verlenen varieert van land tot land en wordt sterk beïnvloed door lokale politiek, lokale en regionale plannen en overeengekomen ontwikkelingsprioriteiten.

succes hangt af van:

• lokale kennis: in staat zijn om een potentiële kans te herkennen en een grondeigenaar te overtuigen om te verkopen
• een grondige kennis van het planningsproces
• een vermogen om uw (aanzienlijke) potentiële winst later in plaats van eerder vast te houden

vind de juiste financieringspartner voor uw project voor vastgoedontwikkeling

snelheid, kosten en flexibiliteit van uw financiering zullen een belangrijke factor zijn voor uw succes.

• de financieringskosten zijn duurder voor beginnende ontwikkelaars, wat de begrijpelijke voorzichtigheid van kredietverstrekkers weerspiegelt wanneer u geen gevestigde staat van dienst heeft.
• het doel van dit eerste project is de kosten goed onder controle te houden en een redelijke winst te maken waarmee u bij uw volgende ontwikkeling goedkopere financiering kunt kopen.
• een goede Finance broker zal uw aanvraag finesse en vindt u de beste finance deal beschikbaar voor u in de markt.

Clifton Private Finance heeft ruime ervaring in het inkopen en veiligstellen van financiering voor onervaren ontwikkelaars. We werken samen met toonaangevende banken, particuliere kredietverstrekkers en gespecialiseerde instellingen in de financiële markt in het Verenigd Koninkrijk, en zullen in staat zijn om de meest betaalbare en flexibele financiering voor uw project te regelen. Bel ons voor een gratis eerste gesprek over wat u nodig hebt: