5 Möglichkeiten, zum ersten Mal in die britische Immobilienentwicklung einzusteigen

Sie sind bereit, sich den 2,5 Millionen Immobilieninvestoren in Großbritannien anzuschließen und Ihren eigenen Anteil an einem Sektor aufzubauen, der seit 20 Jahren zuverlässige Renditen liefert.

Die Anziehungskraft von greifbarem Ziegel und Mörtel ist für Erstentwickler offensichtlich: die Nachfrage von potenziellen Hausbesitzern und Immobilieninvestoren übersteigt weiterhin das Angebot, und die Immobilienentwicklung bietet Unternehmern, die bereit sind, den Sprung zu wagen, zwei unterschiedliche, aber überzeugende Anreize:

• Kapitalzuwachs: Der Wert Ihrer Immobilienbestände steigt im Laufe der Zeit. Zu einem späteren Zeitpunkt können Sie Ihre Immobilien einzeln oder als ganzes Portfolio verkaufen und einen erheblichen Kapitalgewinn erzielen.
• Einkommensgenerierung: Wenn Sie sich entscheiden, an Ihrer Immobilie festzuhalten und sie zu vermieten, erzielen Sie ein stabiles Einkommen von Mietern.

Die 5 beliebtesten Immobilienentwicklungsstrategien für unsere Kunden sind:

1. Kauf von Wohnimmobilien zu renovieren: zu verkaufen oder zu vermieten
2. Kauf von Gewerbeimmobilien zur Umwandlung in Wohngebäude
3. Bau eines Zweitwohnsitzes oder Geschäftslokals auf Ihrem Grundstück
4. Kauf von Grundstücken für eine Grundstücksentwicklung
5. Kauf von Grundstücken, um eine Baugenehmigung zu erhalten und an einen anderen Entwickler weiterzuverkaufen

1. Kauf von Wohnimmobilien zu renovieren: zu verkaufen oder zu vermieten

Potenzielle Entwickler werden unwiderstehlich von den heruntergekommenen, veralteten Häusern und Wohnungen angezogen, die nach einer schnellen Reparatur und kosmetischen Überarbeitung schreien.

Wohnimmobilien sind eine hervorragende Ausgangsbasis für Erstentwickler: Sie schöpfen aus Ihrer eigenen Kauf- und Renovierungserfahrung, ohne spezielle Marktkenntnisse in Gewerbeimmobilien, Lagerräumen, Büros oder Studentenwohnungen zu benötigen.

• Planen Sie eine Gewinnspanne: mindestens 20% auf einem Fix-und Flip.
• Seien Sie bereit, wegzugehen, wenn die Gewinnspanne nicht gut genug ist.
• Die gleichen Möglichkeiten, die für Sie offensichtlich sind, werden auch Macher von Mama und Papa ansprechen, die im Wettbewerb stehen, um die Preise in die Höhe zu treiben.
• Der Gewinn wird gleich zu Beginn mit Ihrem Kaufpreis bestimmt: Sie können steuern, wie viel Sie bezahlen; Der Markt entscheidet über Ihren Verkaufspreis.

Top-Tipps für Erstentwickler:

• Jede Immobilie hat einen „Ceiling Value“: den höchsten Betrag, für den die Immobilie auf dem freien Markt verkauft werden kann.
• Selbst die hochwertigsten Armaturen und Oberflächen erzielen keinen Preis über der Decke.
• Anstatt das sprichwörtlich schlechteste Haus in der besten Straße zu kaufen, identifizieren Sie die nächstbeste Straße, das nächste aufstrebende Gebiet.
• Lassen Sie sich von Immobilienmaklern beraten: Offene Wohnräume können mehr Wert schaffen als eine Erweiterung.
• Machen Sie sich zu Beginn klar über Ihren Investitionszweck: Weiterverkauf oder Vermietung.

Vermietung der Immobilie

Wenn Sie planen, die Immobilie zu behalten, es sei denn, sie benötigt größere strukturelle Renovierungen, werden Sie wahrscheinlich nach einer Buy-to-Let-Hypothek suchen, um den Kauf zu finanzieren.

Das Gebiet, in dem Sie gekauft haben, und Ihre prognostizierten Mieteinnahmen werden Ihre Entwicklungsentscheidungen beeinflussen:

• anzahl der Schlafzimmer
• Ist dies eine Immobilie, die Familien / Studenten / junge Berufstätige anspricht

Einzelmiete

Die beliebteste Wahl für Erstinvestoren: ein Vertrag mit einem einzelnen Mieter, einem Paar oder einer Familiengruppe.

• Monatliche Mieteinnahmen zahlen für Ihre Hypothek und andere Verwaltungs- und Wartungskosten, mit etwas Gewinn für Sie.
• Eine Mieterbeziehung zu verwalten, niedrige Verwaltungskosten und eine gute Chance, dass sie langfristig bleiben.
• Risiko ungültiger Perioden, wenn die Immobilie leer ist und Sie kein Einkommen erhalten – was Ihre jährliche Rentabilität zunichte machen kann.

Haus der Mehrfachbelegung (HMO)

Vermietung einzelner Zimmer in einem Haus, in dem das Wohnzimmer, Bad und Küche von den Bewohnern geteilt.

• Individuelle Mietverträge.
• Gelegenheit für viel höhere monatliche Mietrenditen.
• Aber mit höheren Verwaltungs- und Wartungskosten.
• Ein großes HMO, das an fünf oder mehr Einzelmieter vermietet wird, bietet eine noch höhere Rentabilität (mit größerer Managementverantwortung).
• Mit einem HMO oder einem großen HMO erhalten Sie auch dann, wenn das Haus nicht voll belegt ist, weiterhin Mieteinnahmen.
• Die Organisation notwendiger Reparaturen und Upgrades kann jedoch komplizierter sein.

Verkauf der renovierten Immobilie

Langfristige Hypothekendarlehen sind nicht geeignet, wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie nach der Renovierung zu verkaufen. Vorzeitige Rückzahlungsgebühren (ERCs), wenn Sie die Hypothek vorzeitig beenden, könnten einen Großteil Ihres Gewinns zunichte machen.

Sie suchen eine kurzfristige Finanzierung in Form eines Überbrückungskredits oder einer Brückenfinanzierung, die jederzeit zurückgezahlt werden kann – sobald Ihre Arbeiten abgeschlossen sind.

Finanzierung von Wohnungssanierungsprojekten

Erfolgreiche Entwicklung bedeutet, sich ebenso auf Ihre Kreditaufnahme zu konzentrieren wie auf Ihre Bauarbeiten.

In vielen Fällen werden High Street-Banken nicht eingerichtet, um diese Art von Projekt zu finanzieren: sie werden wahrscheinlich deutlich höhere Zinssätze verlangen und sie werden nicht in der Lage sein, in ihren Kreditkriterien so flexibel zu sein wie private und spezialisierte Kreditgeber.

Ein erfahrener Finanzmakler wird in der Lage sein, Ihnen die richtige Kreditaufnahme für das zu finden, was Sie tun – mit Blick auf die Optionen, die auf dem gesamten Markt verfügbar sind, auch von Privatbanken, die nicht direkt von Kreditnehmern angeboten werden.

Kauf von Gewerbeimmobilien zur Umwandlung in Wohngebäude

Gewerbeimmobilien sind alle Arten von Gebäuden, die für geschäftliche Zwecke genutzt werden oder genutzt wurden: alles von Büroräumen bis zu Fabriken.

Die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohngebäude war sowohl bei der zentralen als auch bei der lokalen Regierung beliebt, insbesondere wenn die Immobilie eine Weile leer stand: Derzeit (im Jahr 2019) sind sie weniger wahrscheinlich mit Baugenehmigungshindernissen konfrontiert als andere Arten der Umwandlung.

Diese Art von Umbauten bietet Entwicklern aufgrund der Größe der beteiligten Gebäude aufregende Möglichkeiten, eine viel größere Anzahl von Wohneinheiten zu schaffen.

Eine stillgelegte Fabrik für £ 1 gekauft.25M könnte möglicherweise in 10 Wohnwohnungen im Wert von jeweils £ 300.000 entwickelt werden.

Die größere Anzahl von Einheiten bietet auch mehr Sicherheit für Kreditgeber und die Möglichkeit, erschwinglichere Finanzierungen zu nutzen.

Bau eines Zweitwohnsitzes oder Geschäftslokals auf Ihrem Grundstück

Wenn Sie über den verfügbaren Platz verfügen, können Sie möglicherweise eine zusätzliche Immobilie auf Ihrem eigenen Grundstück bauen – entweder eine andere Residenz oder ein Büro oder Gewerbeflächen.

Eine Unterteilung sollte den Wert Ihres bestehenden Hauses nicht wesentlich mindern, wenn Sie einen überdurchschnittlich großen Garten haben (als Faustregel gilt: ungefähr dreimal so groß wie Ihr Zuhause).

Die großen Vorteile dieser Art der Entwicklung:

• Sie können bis zu £ 100.000 oder mehr bei den Kosten für den Kauf von Grundstücken sparen: Geld, das Sie für die Entwicklung ausgeben können.
• Möglicherweise können Sie einen Teil der Kosten für den Anschluss von Diensten an die zweite Immobilie vermeiden: Versorgungsunternehmen müssen keine Straßen ausgraben, um Zugang zu Wasser- und Gasleitungen zu erhalten.

Die Rentabilität hängt offensichtlich von der Erlangung der Baugenehmigung ab.

Und lassen Sie sich von einem erfahrenen Immobilienanwalt über bestehende Vereinbarungen zu Ihrem Haus beraten.

Land kaufen, um eine Ground-up-Entwicklung zu machen

Es ist der Preis eines jeden Entwicklers: ein leeres Grundstück, das einen kleinen Wohnblock oder ein paar Executive-Häuser mit aufregendem Gewinnpotenzial aufnehmen könnte.

Für einen Erstentwickler – und den Kreditgeber, der seine Bewerbung in Betracht zieht – ist dies ein ehrgeiziges erstes Projekt. Die potenziellen Gewinne spiegeln das größere Risiko für beide wider.

Wenn Sie die wichtigsten Kriterien ankreuzen, wird sichergestellt, dass Ihr Projekt auf den Weg gebracht wird, anstatt jahrelang hinter einem Hort zu schmachten.

• Haut im Spiel: Es reicht nicht aus, nur eine Gelegenheit identifiziert zu haben und zu erwarten, dass ein Kreditgeber das gesamte Risiko trägt – er erwartet, dass Sie selbst Geld aufbringen.
• Es kann möglich sein, 100% der Baukosten zu leihen, wenn Sie das Land bereits besitzen.
• Der Schlüsselfaktor wird der Loan-to-Value (LTV) sein, der für den projizierten Bruttoentwicklungswert (GDV) erforderlich ist.
• Die meisten Kreditgeber werden einen LTV von maximal 65% für einen Erstentwickler in Betracht ziehen – gelegentlich mehr, wenn alles andere zu Ihren Gunsten ist.

Grundstück mit Baugenehmigung oder ohne?

• Ein spekulativer Grundstückskauf ohne Baugenehmigung ist ein erhebliches Risiko, unabhängig davon, wie viele Voruntersuchungen Sie bei der örtlichen Planungsbehörde durchgeführt haben.
• Nur sehr wenige Kreditgeber werden sich Ihnen in der Wartezeit für einen Bauantrag anschließen wollen.
• Grundstücke mit bereits erteilter Baugenehmigung werden teurer, aber in der Regel den Preisaufschlag für die größere Verfügbarkeit von Entwicklungsfinanzierung wert sein.

Nachdem die Entwürfe abgeschlossen und die Planung genehmigt wurden, hat die Bauzeit den größten Einfluss auf die Kosten Ihrer Finanzierung.

• Wenn Sie wenig oder keine Erfahrung im Bauprojektmanagement haben, holen Sie sich einen erfahrenen Projektmanager in Ihr Team.
• Die praktische Koordination der Auftragnehmer und des Bauzeitplans wird die Gebühren für Kosteneinsparungen und die Verwaltung von Budgetüberschreitungen bezahlen.

Dies sind komplexe Finanzierungsvereinbarungen, und der beste Weg, um die am besten geeignete Finanzierung für Ihr Projekt zu erhalten, besteht darin, einen privaten Finanzspezialisten zu beauftragen.

Land kaufen, um eine Baugenehmigung zu erhalten und an einen Entwickler zu verkaufen

Dies ist eine mutige Strategie, die potenziell hohe Renditen bei erheblichem Risiko bietet. Die potenziell erheblichen Kapitalgewinne werden von Entwicklern getrieben, die ständig versuchen, ihre „Landbank“ von Standorten mit Baugenehmigung aufzubauen, auf denen sie in Zukunft aufbauen können.

Was zu beachten ist:

• Sie können sich vor dem Kauf von Grundstücken nach einer möglichen Planungsgenehmigung erkundigen, Der Eigentümer wird jedoch auf Ihre Anfrage aufmerksam gemacht.
• Sobald Sie ein Grundstück erworben haben, kann der Prozess der Erlangung der Baugenehmigung viele Monate und sogar Jahre dauern – während dieser Zeit werden Sie für die Finanzierung Ihres Kaufs (oder die Opportunitätskosten dieses Kapitals) bezahlen.
• Die Bereitschaft der Kommunen, Baugenehmigungen zu erteilen, ist landesweit unterschiedlich und wird stark von der Kommunalpolitik, lokalen und regionalen Plänen und vereinbarten Entwicklungsprioritäten beeinflusst.

Erfolg hängt von:

• Lokales Wissen: in der Lage sein, eine potenzielle Gelegenheit zu erkennen und einen Grundbesitzer zum Verkauf zu überreden
• Ein gründliches Verständnis des Planungsprozesses
• Die Fähigkeit, Ihren (beträchtlichen) potenziellen Gewinn später als früher zu erzielen

Finden Sie den richtigen Finanzierungspartner für Ihr Immobilienentwicklungsunternehmen

Die Geschwindigkeit, Kosten und Flexibilität Ihrer Finanzierung werden ein Schlüsselfaktor für Ihren Erfolg sein.

• Die Finanzierungskosten sind für Erstentwickler teurer, was die verständliche Vorsicht der Kreditgeber widerspiegelt, wenn Sie keine etablierte Erfolgsbilanz haben.
• Das Ziel dieses ersten Projekts ist es, die Kosten unter Kontrolle zu halten und einen angemessenen Gewinn zu erzielen, der Ihnen eine günstigere Finanzierung für Ihre nächste Entwicklung ermöglicht.
• Ein guter Finanzmakler wird Ihre Bewerbung verfeinern und Ihnen das beste Finanzierungsangebot auf dem Markt anbieten.

Clifton Private Finance verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Beschaffung und Sicherung von Finanzmitteln für unerfahrene Entwickler. Wir arbeiten mit führenden Banken, privaten Kreditgebern und spezialisierten Institutionen auf dem gesamten Finanzmarkt in Großbritannien zusammen und können die günstigste und flexibelste Finanzierung für Ihr Projekt arrangieren. Rufen Sie uns für eine kostenlose erste Diskussion über das, was Sie brauchen: