5 Formas De Entrar En El Desarrollo Inmobiliario Del Reino Unido Por Primera Vez

Está listo para unirse a los 2,5 millones de inversores inmobiliarios en el Reino Unido y construir su propia participación en un sector que ha estado ofreciendo rendimientos confiables durante los últimos 20 años.

El atractivo de los ladrillos y el mortero tangibles es obvio para los desarrolladores primerizos: la demanda de posibles propietarios de viviendas e inversores inmobiliarios continúa superando la oferta, y el desarrollo inmobiliario ofrece dos incentivos distintos pero convincentes para los empresarios dispuestos a dar el paso:

• Apreciación del capital: el valor de sus propiedades aumenta con el tiempo. En un momento posterior, puede vender sus propiedades individualmente o como una cartera completa y obtener una ganancia de capital sustancial.
• Generación de ingresos: si decide conservar su propiedad y alquilarla, obtiene un ingreso estable de los inquilinos.

Las 5 estrategias de desarrollo inmobiliario más populares para nuestros clientes son:

1. Compra de propiedad residencial para renovar: venta o alquiler
2. Compra de propiedad comercial para convertir a residencial
3. Construcción de una segunda vivienda o local comercial en su propiedad
4. Compra de terreno para hacer un desarrollo urbanístico
5. Compra de terreno para obtener permiso de planificación y vender a otro desarrollador

1. Compra de propiedad residencial para renovar: en venta o alquiler

Los futuros desarrolladores se sienten irresistiblemente atraídos por las casas y pisos deteriorados y anticuados que piden a gritos una reparación rápida y un cambio de imagen cosmético.

La propiedad residencial es un excelente punto de partida para desarrolladores noveles: se basa en su propia experiencia de compra y renovación de viviendas sin requerir conocimientos especializados del mercado en propiedades comerciales, unidades de almacenamiento, oficinas o alojamiento para estudiantes.

• Planee con un margen de beneficio: al menos el 20% en un arreglo y volteo.
• Esté preparado para alejarse si el margen de beneficio no es lo suficientemente bueno.
• Las mismas oportunidades que son obvias para usted también atraerán a las personas que hacen cosas con mamá y papá que competirán para aumentar los precios.
• El beneficio se decide desde el principio con su precio de compra: puede controlar cuánto paga; el mercado decide su precio de venta.

Los mejores consejos para desarrolladores novatos:

• Cada propiedad tiene un «valor de techo»: la cantidad más alta por la que se puede vender la propiedad en el mercado abierto.
• Incluso los accesorios y acabados de gama más alta no alcanzarán un precio por encima del techo.
• En lugar de comprar la proverbial peor casa en la mejor calle, identifique la siguiente mejor calle, la próxima área prometedora.
• Siga los consejos de los agentes inmobiliarios: los espacios de vivienda de planta abierta pueden agregar más valor que una extensión.
• Tenga claro su propósito de inversión desde el principio: vender o alquilar.

Dejar la propiedad

Si planea conservar la propiedad, a menos que necesite renovaciones estructurales importantes, probablemente esté buscando una hipoteca de compra para alquilar para financiar la compra.

El área en la que ha comprado y sus ingresos de alquiler proyectados moldearán sus decisiones de desarrollo:

• números de habitaciones
• es esta una propiedad que atraerá a familias / estudiantes / jóvenes profesionales

Alquiler individual

La opción más popular para los inversores por primera vez: un contrato con un solo inquilino, una pareja o un grupo familiar.

• El ingreso mensual de alquiler paga su compra para alquilar una hipoteca y otros costos de administración y mantenimiento, con algunas ganancias además para usted.
• Una relación de inquilino para administrar, bajos costos de administración y una buena probabilidad de que se queden a largo plazo.
• Riesgo de períodos de anulación cuando la propiedad está vacía y no recibe ingresos, lo que puede eliminar su rentabilidad anual.

Casa de Ocupación Múltiple (HMO)

Alquiler de habitaciones individuales en una casa donde la sala de estar, el baño y la cocina son compartidos por los ocupantes.

• Contratos de arrendamiento individuales.
• Oportunidad para devoluciones de alquiler mensuales mucho mayores.
• Pero con mayores costes de gestión y mantenimiento.
• Un HMO grande alquilado a cinco o más inquilinos individuales ofrece una rentabilidad aún mayor (con mayores responsabilidades de gestión).
• Con un HMO o un HMO Grande, incluso si la casa no está completamente ocupada, continúa recibiendo algunos ingresos de alquiler.
• Pero organizar las reparaciones y mejoras necesarias puede ser más complicado.

Vender la propiedad renovada

Los préstamos hipotecarios a largo plazo no son adecuados si tiene la intención de vender la propiedad después de renovarla. Reembolso anticipado cargos (Cre) si sale de la hipoteca temprano podría eliminar gran parte de sus ganancias.

Buscará financiación a corto plazo en forma de préstamo puente, o financiación puente, que se puede reembolsar en cualquier momento, tan pronto como se completen sus obras.

Financiación para proyectos de renovación residencial

El desarrollo exitoso implica centrarse tanto en su préstamo como en sus obras de construcción.

En muchos casos, los bancos comerciales no se configurarán para financiar este tipo de proyectos: es probable que se le cobren tasas de interés significativamente más altas y no podrán ser tan flexibles en sus criterios de préstamo como los prestamistas privados y especializados.

Un corredor de finanzas experimentado podrá encontrar el préstamo adecuado para lo que está haciendo, mirando las opciones disponibles en todo el mercado, incluso de bancos privados que no están disponibles para enfoques directos de los prestatarios.

Comprar una propiedad comercial para convertirla en residencial

La propiedad comercial es cualquier tipo de edificio que se está utilizando, o se ha utilizado, con fines comerciales: cualquier cosa, desde espacios de oficina hasta fábricas.

Las conversiones de propiedad comercial a uso residencial han sido populares entre el gobierno central y local, especialmente cuando la propiedad ha estado vacante durante un tiempo: actualmente (en 2019) es menos probable que enfrenten obstáculos de permisos de planificación que otros tipos de conversión.

Este tipo de conversiones ofrece a los desarrolladores oportunidades emocionantes para crear un número mucho mayor de unidades residenciales debido a los tamaños de los edificios involucrados.

Una fábrica en desuso comprada por £1.25 millones podrían convertirse en 10 apartamentos residenciales valorados en £300,000 cada uno.

El mayor número de unidades también ofrece mayor seguridad para los prestamistas y una oportunidad de aprovechar financiación más asequible.

Construir una segunda vivienda o locales comerciales en su propiedad

Si tiene el espacio disponible, es posible que pueda construir una propiedad adicional en su propio terreno, ya sea otra residencia o una oficina o espacio comercial.

La subdivisión no debería reducir significativamente el valor de su casa existente si tiene un jardín más grande que el promedio (como regla general: aproximadamente tres veces el tamaño de su casa).

Las grandes ventajas de este tipo de desarrollo:

• Puede ahorrar hasta £100,000 o más en el costo de comprar terrenos: dinero que puede gastar en el desarrollo.
• Es posible que pueda evitar algunos de los costos de conectar los servicios a la segunda propiedad: las empresas de servicios públicos no tendrán que excavar caminos para acceder a tuberías de agua y gas.

La viabilidad depende obviamente de obtener el permiso de planificación.

Y reciba asesoramiento de un abogado de propiedad con experiencia sobre cualquier convenio existente en su hogar.

Comprar terreno para hacer un desarrollo urbanizable

Es el premio de cada desarrollador: una parcela vacía que podría tomar un pequeño bloque de apartamentos, o un par de casas ejecutivas, con un emocionante potencial de ganancias.

Para un desarrollador por primera vez, y el prestamista que está considerando su aplicación, este es un primer proyecto ambicioso. Las ganancias potenciales reflejan el mayor riesgo para ambos.

Marcar las casillas en los criterios clave asegurará que su proyecto despegue en lugar de languidecer detrás de un acaparamiento durante años.

• Skin en el juego: no es suficiente con haber identificado una oportunidad y esperar que un prestamista asuma todo el riesgo, esperarán que usted ponga dinero por su cuenta.
• Es posible pedir prestado el 100% de los costos de construcción si ya es propietario del terreno.
• El factor clave será el valor del préstamo (LTV) requerido en el valor de desarrollo bruto proyectado (GDV).
• La mayoría de los prestamistas considerarán un máximo de 65% de LTV para un desarrollador por primera vez, ocasionalmente más si todo lo demás está a su favor.

¿Terrenos con permiso de planificación o sin él?

• Una compra especulativa de terrenos sin permiso de planificación es un riesgo considerable, sin importar cuánta investigación previa haya hecho con la autoridad de planificación local.
• Muy pocos prestamistas querrán unirse a usted en el período de espera para una solicitud de planificación.
• Los terrenos con permiso de planificación ya concedido serán más caros, pero por lo general valdrán la prima de precio por una mayor disponibilidad de financiación para el desarrollo.

Una vez que se hayan completado los diseños y se haya aprobado la planificación, el tiempo de construcción tendrá el impacto más significativo en el costo de su financiación.

• Si tiene poca o ninguna experiencia en gestión de proyectos de construcción, consiga un gerente de proyectos experimentado en su equipo.
• La coordinación práctica de los contratistas y el calendario de construcción pagarán las tarifas en ahorros de costos y administración de sobrecostos presupuestarios.

Estos son arreglos financieros complejos y la mejor manera de obtener la financiación más adecuada para su proyecto es contratar a un especialista en finanzas privadas.

Comprar un terreno para obtener un permiso de planificación y venderlo a un desarrollador

Esta es una estrategia audaz que ofrece rendimientos potencialmente altos por un riesgo considerable. Las ganancias de capital potencialmente significativas son impulsadas por desarrolladores que buscan continuamente construir su» banco de tierras » de sitios con permisos de planificación que puedan construir en el futuro.

A qué debes estar atento:

• Puede realizar consultas sobre un posible consentimiento de planificación antes de comprar un terreno, pero el propietario será alertado de su consulta.
• Una vez que haya adquirido una parcela de tierra, el proceso de obtener el permiso de planificación puede tomar muchos meses e incluso años, durante los cuales pagará la financiación de su compra (o el costo de oportunidad de ese capital).
• La disposición de las autoridades locales a conceder permisos de planificación varía en todo el país y está fuertemente influenciada por la política local, los planes locales y regionales y las prioridades de desarrollo acordadas.

El éxito depende de:

• Conocimiento local: ser capaz de detectar una oportunidad potencial y persuadir a un propietario para que venda
• Una comprensión profunda del proceso de planificación
• La capacidad de aferrarse y tomar su beneficio potencial (considerable) más tarde que antes

Encuentre el socio financiero adecuado para su proyecto de desarrollo inmobiliario

La velocidad, el costo y la flexibilidad de su financiación serán un factor clave para su éxito.

• El costo de la financiación es más caro para los desarrolladores primerizos, lo que refleja la precaución comprensible de los prestamistas cuando no tiene un historial establecido.
• El objetivo de este primer proyecto es mantener los costos bajo control y obtener un beneficio razonable que le permitirá obtener financiación más barata en su próximo desarrollo.
• Un buen bróker financiero perfeccionará su solicitud y le encontrará la mejor oferta financiera disponible para usted en el mercado.

Clifton Private Finance tiene una amplia experiencia en la búsqueda y obtención de financiación para desarrolladores sin experiencia. Trabajamos con bancos líderes, prestamistas privados e instituciones especializadas en todo el mercado financiero del Reino Unido, y podremos organizar la financiación más asequible y flexible para su proyecto. Llámenos para una primera discusión sin costo sobre lo que necesita: