Det finnes en rekke grunner til at en bedriftseier kan være motivert til å avslutte en kommersiell leieavtale tidlig. Den vanligste årsaken er at en bedrift ikke gjør det bra nok til å holde tritt med leiebetalinger. Andre grunner inkluderer endringer i det lokale markedet, behovet for større eller mindre plass, eller det enkle ønske om å gå videre til andre bestrebelser. Uansett omstendighetene står en leietaker som ønsker å avslutte sin kommersielle leieavtale tidlig overfor en oppoverbakke. Kommersielle utleiere stole på leietakere å opprettholde sine leieforpliktelser. De inngår langsiktige leieavtaler for å unngå kostnadene forbundet med stadig på jakt etter nye kvalifiserte leietakere og enda viktigere å unngå tap av inntekter knyttet til tomrom. Av denne grunn, utleiere vanligvis kreve sterk lease språk nedslående leietakere fra tidlig avslutning. Se «Oppdragsklausuler og Relaterte Vilkår i Kommersiell Leasing».
Når en leietaker bestemmer, uansett grunn, at den ønsker å si opp en leieavtale tidlig, bør den fortsette forsiktig. Den beste tilnærmingen selvfølgelig er å søke hjelp av en erfaren San Diego kommersiell leieavtale advokat. Uansett om du konsulterer med en advokat, er det viktig å gjennomgå leievilkårene nøye, slik at du har en klar forståelse av alternativene som er tilgjengelige for deg og/eller konsekvensene av tidlig oppsigelse. Hva er de nødvendige trinnene for tildeling av leieavtalen til en ny leietaker? Gir leieavtalen utleier uhemmet skjønn i å avgjøre om å godta en oppdragsgiver (en ny leietaker)? Hvordan definerer leieavtalen skader for tidlig oppsigelse? Er det en gjenfangsklausul (en klausul som gjør at utleier kan si opp leieavtalen bare fordi leietaker ber utleier om å godkjenne en oppgave). Selvfølgelig kan leietakere også søke andre måter å unngå tidlig oppsigelse, for eksempel å foreslå fleksible betalingsalternativer for å hente leie, foreslå midlertidig redusert leie, be om å bli flyttet til en mindre plass på samme eiendom eller søke oppdragsgodkjenning. Det er selvfølgelig best hvis du kan lykkes unngå tidlig avslutning via en av disse forslagene. Imidlertid er de lettere snakket om enn oppnådd.
i de fleste tilfeller er en leietaker avslutte en leieavtale tidlig ansvarlig for eventuelle ubetalte leie og ubetalte leie grunn for balansen av leieperioden mindre klimatiltak. Mitigation er beløpet en leietaker kan bevise kunne ha vært rimelig unngått hadde utleier gjort en innsats for å re-lease plassen. Fra et praktisk ståsted, leietakere uten ressurser som er nødvendige for å ansette en advokat og prosedere saken oftest finne seg overfor standard dommer for hele beløpet av skader forespurt uten begrensning. Det er derfor å ignorere problemet ikke er et alternativ. Samtidig er rettssaker ekstremt dyrt. Imidlertid er utleiere noen ganger villige til uformelt å diskutere tidlig termineringsvilkår som faktor i begrensning så lenge leietakere kommuniserer en hensikt å finne en rettferdig løsning. En rettferdig løsning betyr dessverre ikke at leietaker kommer til å like utfallet. Objektivt vil rettferdighet kreve at en leietaker skal være ansvarlig for de faktiske kostnadene forbundet med utleiere søken etter en ny leietaker (forfalt leie skyldte inkludert fellesarealer vedlikeholdskostnader («CAMS»), alle leier og KAMERAER til datoen for en endelig avtale, alle kostnader forbundet med å finne en ny leietaker, kostnadene ved leie og CAMS mens plassen er tom og hvis den nye leietaker betaler mindre leie, forskjellen utleier ville ha tjent hadde den mottatt den høyere leien. Disse kostnadene kan være betydelige. Videre vet utleiere ikke alltid hvor lang tid det vil ta, og de feiler på siden av å dra nytte av seg selv når de forhandler tidlig termineringsvilkår.
Når en leietaker har en klar forståelse av sine opsjoner under leieavtalen, kan det vurdere om søker utleier godkjenning av et oppdrag er mulig. Selge virksomheten eller finne en erstatning leietaker krever utleier godkjenning så oppdraget språket i leieavtalen er kritisk. Hvis det etter nøye vurdering er mulig å gjennomføre et oppdrag og leietaker har funnet en passende erstatningsleier, bør den utarbeide et detaljert forslag i samsvar med leieavtalens oppdragsklausul. Som nevnt ovenfor er det viktig at leietaker vet om en gjenfangsklausul er aktuelt. Oppdrag er spesielt viktig for leietakere med levedyktige bedrifter som de tror kan selges for verdi.
hvis selge virksomheten din er ikke et alternativ, og du trenger bare å stoppe blødningen, følgende er noen retningslinjer for nærmer utleier om tidlig leieavtalen oppsigelse:
- mens utenfor omfanget av denne artikkelen, er det første trinnet i enhver analyse å vurdere konkursalternativet. I de fleste tilfeller leietakere personlig garantere leieavtalen. Konkurs kan være det beste alternativet for insolvente leietakere. Kontakt en advokat for å avgjøre om dette er et alternativ for deg.
- Vurder om virksomheten kan holde seg flytende i lengre tid og fortsette å oppfylle sine leieforpliktelser. Å tilby utleier muligheten til å fortsette leieforholdet mens du søker en ny leietaker, reduserer skadene betydelig. I slike tilfeller kan utleiere enige om tidlig oppsigelse vilkår som krever en leietaker til å betale bare de faktiske kostnadene ved å skaffe en ny leietaker (vanligvis dette inkluderer reklame kostnader, megler avgifter, advokatutgifter, hull i leie under overgangen og eventuelle andre kostnader forbundet med å bringe på en ny leietaker inkludert eventuelle tilskyndelser som er nødvendige for å lokke en ny leietaker). Mens disse elementene er omsettelige, er utleiere vanligvis fast bestemt på å bli gjort hele. Kort sagt, de ønsker ikke å lide noen tap som følge av å la deg ut av leieavtalen tidlig.
- hvis du fortsatt er oppdatert på leien din, ta kontakt med utleier og ha en ærlig diskusjon om situasjonen din. Informere utleier at virksomheten rett og slett ikke kan overleve lenger under dagens marked, og at fortsetter med leieavtalen vil uunngåelig kjøre deg inn konkurs som ikke er bra for hver side. I sjeldne tilfeller kan noen utleiere selv være villig til å senke leien midlertidig for å hjelpe en lang tid leietaker komme over hump. I de fleste tilfeller, derimot, utleiere vil søke harde tidlig avslutning vilkår for å overkompensere for eventuelle forventede tap. Diskuter potensielle alternativer, inkludert å fortsette leieavtalen midlertidig som diskutert ovenfor. Uansett avtale er nådd, leietakere bør være forberedt på å betale noen premie for tidlig avslutning. Hvis utleiere etterspørselen er for høy til å betale på en gang, se om utleier vil vurdere betalingsmåter. Jo kortere perioden for tilbakebetaling, desto mer sannsynlig vil utleier være enig.
- Leietakere bak i leie har mindre forhandlingsmakt. De fleste utleiere er raske til å gå videre med utkastelsesprosessen(ulovlige fanger). Likevel er en åpen kommunikasjonslinje den beste måten å unngå utkastelse. Se om det er noen måte du kan hente på leien med en avtalt betalingsplan og / eller utarbeide en tidlig oppsigelsesavtale som utleier kan leve med.
i forhandlingene, husk at utleiere er opptatt av å gjøre det rette forretningsbeslutning, og mens de kan ha noen sympati for lang tid pålitelige leietakere, til slutt de fleste er ikke interessert i hvordan du kom dit du er. De tenker ikke på rettferdighet. De ønsker å bli hel. Med fokus på praktiske løsninger som vil fungere for utleier tilbys via klare og konsise forslag gir leietakere med det beste håpet om å utarbeide en rimelig løsning.
På Law Office Of Donald R. Oder, vil vi forhandle tidlig leieavtalen oppsigelse av kommersiell leieavtale for en gang flat avgift. Hvis du ønsker å planlegge en gratis konsultasjon, kontakt erfarne San Diego commercial lease advokat Donald R. Oder på (888) 900-9002.
