når du gjør noen form for eiendom kjøp, er det svært viktig å kjøpe eiendommen under Sin » Egenverdi.»
jeg vil understreke, å kjøpe under en eiendoms Egenverdi er veldig forskjellig fra å kjøpe under markedsverdien av en eiendom.
Kjøp under Markedsverdi
Kjøp under Markedsverdi har massiv appell for eier-okkupanter og investorer, følelsen av prestasjon i å sikre et oppfattet «røverkjøp» kan være veldig givende.
en umiddelbar suksess av egenkapital kan være veldig fristende fra et kortsiktig perspektiv.
men hvis du måler den totale suksessen til kjøpet ditt med mengden rabatt du kunne oppnå for en bestemt eiendom, fokuserer du bare på et veldig lite stykke av det større bildet.
«Gode Kjøp» kjøpes vanligvis på dårligere steder der etterspørselen er svært lav eller tilbudet er veldig høyt, eller de er et røverkjøp av en annen grunn.
det er nesten alltid på grunn av mangel på etterspørsel og samlet vil disse egenskapene underprestere på lengre sikt.
Kjøp Under Egenverdi
La meg introdusere dette konseptet til deg å begynne med.
det er rett og slett en annen måte å si kjøpe under erstatningskostnad eller kjøpe eiendommen for mindre enn hva det ville koste å erstatte den helt ny.
hvis du kjøper en splitter ny bil i morgen og kjører den ut av utstillingslokalet, kan du miste rundt 5% – 10% av kjøpesummen umiddelbart.
det er det samme hvis du kjøper en eiendom helt ny eller av planen.
du betaler en premie som består av utviklernes kostnader, annonseringskostnader og agentavgifter, etc.
du gir det effektivt for 5% – 10% bort til dem i stedet for potensielt å bruke den til å utvide din egen portefølje.
hvordan kjøpe Under Egenverdi
en god tommelfingerregel her er å sikre at den høyere delen av kjøpesummen er den faktiske landverdien vs verdien av selve huset selv.
Det skal se slik ut;
for et kjøp på $ 800 000, hvis landverdien var verdt $600 000, ville verdien av huset effektivt være verdt $200 000.
for å erstatte eiendommen eller for å bygge ny, kan den nye kostnaden potensielt være mellom $300 000 – $400 000, så du har kjøpt under erstatningskostnad.
Viktigere, du har også en høyere del av investeringen – landet, verdsette, og den nedre delen – huset, avskrivning.
hvis vi reverserte situasjonen, ville $ 600.000 avskrives, mens landverdien på $200.000 setter pris på.
jo høyere etterspørsel etter land, jo raskere vil det sette pris på, og det er derfor høy kapitalvekst forsteder alltid har en premie land verdi.
Case Study-Hvilken ville du velge?
La oss se på to eiendommer priset til $600.000, som vi holdt i et tiår.
Eiendom A vi vil kalle» bargain » eiendom som vi er i stand til å kjøpe med en rabatt fra kjøpesummen på $560,000, selv om verdsettelsen kom tilbake til $600,000.
Så vi kjøpte under Markedsverdi og har nå et innledende overskudd på $40.000, som er en lavere etterspørselssted skjønt og lavere landdel, den årlige gjennomsnittlige kapitalveksten er rundt 4% per år. 
Eiendom b vi vil kalle» høy etterspørsel » eiendom.
men fordi det var i høy etterspørsel, måtte vi betale $620 000, med en verdsettelse på $600 000 – vi overbetalt på grunn av knapphet og konkurranse.
Men Eiendom B ble kjøpt under Egenverdi i henhold til anbefalingene ovenfor.
så, her vi overbetalt med $20.000 for å sikre eiendommen, men å være en høy etterspørsel sted og en høyere egenverdi land verdi, vil det gjennomsnittlig 7% per år kapitalvekst.
La oss se på hvordan det spiller ut i løpet av de neste 10 årene, og etter at vi har tatt med $40.000 laget for å kjøpe et røverkjøp i utgangspunktet og ta ut $ 20.000 for å betale for mye;
| Pur Pris | Vekst | Etter 10 år | Startkostnad | Resultat | |
| Under Markedet | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| Under Intrinsic | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
» under markedet » eiendom med en verdi på $600,000 compounding på 4% per år vil være verdt $ 888,147 i 10 år.
«under egenverdi» eiendom også verdsatt til $600,000 compounding på 7% per år ville være verdt $1,180,291 i 10 år.
etter justering for innledende kostnader, er du igjen med en forskjell på $232,144 over 10 år.
Sammendrag
Derfor bør du alltid starte investeringsreisen ved å fokusere på sluttspillet og hvor du vil være i det neste tiåret eller to – minimum.
Å Falle for et innledende løft på kort sikt kan vise seg å være en feil på lengre sikt.
det bør også markere at å kjøpe en eiendom under sin egenverdi og med en høyere landverdi bør være en prioritet.
