Les Fiducies Foncières: Un Instrument Important Pour L’Investisseur / Promoteur Immobilier Prospère
Par: Harry Frieland, Esq.
Une fiducie foncière est un dispositif simple, facile et peu coûteux pour acquérir et conserver un titre de propriété sur un bien immobilier, ce qui permet de fournir une source de protection supplémentaire des actifs et de la vie privée.
Les fiducies ne sont pas nouvelles sur la scène immobilière et sont en place depuis de nombreux siècles. Ils ont été utilisés comme méthode pour protéger le titre de propriété des biens immobiliers et donner à l’investisseur et à ses actifs une couche supplémentaire de sécurité et d’anonymat contre les poursuites, les locataires mécontents, les conjoints divorcés, les anciens employés mécontents et les agences gouvernementales.
Avant de pouvoir comprendre et comprendre pleinement les avantages et les nuances liés à une fiducie foncière, il est essentiel que vous vous rendiez compte de la structure opérationnelle générale de l’instrument lui-même. Une fiducie foncière établit une forme de propriété au moyen d’un accord privé. En vertu de cet arrangement, un fiduciaire accepte de prendre le titre de propriété au profit d’un tiers appelé le » bénéficiaire « . Habituellement, la fiducie est créée par le propriétaire actuel ou une partie qui souhaite acheter la propriété (l' »investisseur »). L’investisseur devient ensuite le bénéficiaire de la fiducie. Le bénéficiaire dirige et contrôle les actions du fiduciaire et reçoit les avantages et les revenus de l’actif de la fiducie.
Les droits et obligations du fiduciaire et du bénéficiaire sont énoncés en détail dans une convention de fiducie. L’Accord crée une relation selon laquelle le fiduciaire n’a que les pouvoirs que le bénéficiaire lui confère, et sa seule fonction est d’agir selon les directives du bénéficiaire. La fiducie est révocable par l’investisseur qui l’a établie et peut être modifiée, modifiée ou résiliée à la discrétion de l’investisseur. En vertu des lois de la plupart des États, et si l’instrument est correctement structuré, le fiduciaire n’engage aucune responsabilité personnelle en sa qualité de fiduciaire et tout créancier d’un fiduciaire n’a pas la capacité de lier ou d’affecter autrement les biens du fiduciaire.
La constitution d’une fiducie foncière implique la création de deux (2) documents juridiques:
- Un acte de l’investisseur ou du propriétaire actuel au fiduciaire en tant que fiduciaire de la fiducie.
- Une convention de fiducie entre le fiduciaire et l’investisseur ou le propriétaire immobilier qui énonce les pouvoirs, obligations et droits du fiduciaire, du bénéficiaire et de la partie formant la fiducie.
Une fois que la Convention de fiducie a été formellement signée par toutes les parties et que l’acte de propriété a été correctement enregistré, la propriété sera titrée au nom de la fiducie et non au nom de l’investisseur ou du propriétaire. Le contrat de fiducie lui-même n’est pas enregistré publiquement et la fiducie n’est pas tenue d’obtenir un numéro d’identification auprès d’une autorité fiscale fédérale ou étatique. Tous les impôts sont payés par le bénéficiaire qui reçoit les bénéfices de l’actif de la fiducie. Pour une protection maximale, chaque propriété doit être mise en place dans une fiducie distincte et distincte.
L’arrangement de fiducie foncière présente à l’investisseur un instrument juridique puissant pour prendre le titre de propriété et doit être utilisé si un investisseur ou un propriétaire recherche l’un ou l’ensemble des avantages suivants:
- Toute réclamation ou privilège contre les biens de la fiducie n’affectera pas le bénéficiaire personnellement ou les autres actifs du bénéficiaire. Tous les jugements, saisies ou autres activités d’exécution ne peuvent être satisfaits qu’à partir de l’actif de la fiducie spécifique.
- Comme le titre est enregistré au nom de la fiducie, le véritable propriétaire du bien, le bénéficiaire, n’est pas rendu public. Par conséquent, il sera difficile pour la personne moyenne de déterminer qui possède et contrôle réellement la propriété.
Il est à noter que si quelqu’un veut prendre le temps de faire une recherche complète de titre, le nom du bénéficiaire peut être découvert s’il existe un document enregistré qui contient des informations personnelles sur le bénéficiaire. Dans la plupart des cas, les gens ne recherchent que les documents indiquant à qui appartient la propriété et cette enquête limitée fournira rarement, voire jamais, l’identité du véritable propriétaire. Il est fortement recommandé qu’un investisseur crée une société ou une société à responsabilité limitée pour être le bénéficiaire de la fiducie désignée afin de garantir davantage qu’il existe une couche supplémentaire de confidentialité et une isolation potentielle de la responsabilité.
- Dans la plupart des États, il ne peut y avoir divulgation de l’intérêt d’un bénéficiaire sans ordonnance d’un tribunal compétent.
- Tout jugement contre un bénéficiaire n’affectera pas le titre du bien de la fiducie et n’empêchera pas la vente du bien de la fiducie.
- L’homologation du bien en fiducie peut être évitée en ayant une succession de propriété spécifiquement énoncée dans la Convention de fiducie.
- L’intérêt bénéficiaire dans une fiducie foncière est considéré comme un bien personnel, ce qui permet de changer le bénéficiaire/propriétaire de la fiducie sans enregistrer un changement de titre dans les documents publics. Ceci est extrêmement utile lorsqu’un Contrat de vente ne peut pas être cédé ou lorsqu’il existe une clause de vente due dans une hypothèque.
En contractant ou en prenant propriété au nom d’une fiducie, il libère le bénéficiaire de céder ses intérêts à un tiers sans déclencher de provision de défaut dans un Contrat de Vente ou d’hypothèque. En substance, une hypothèque non cessible peut être assumée car la cession d’un intérêt bénéficiaire ne sera pas portée à la connaissance d’un prêteur car il s’agit d’une cession de personnalité et ne doit pas être enregistrée auprès d’un bureau d’enregistrement public.
- Une fiducie foncière est un excellent véhicule pour structurer une orientation claire et concise pour des entreprises immobilières impliquant plusieurs propriétaires et peut être utilisée pour faciliter le transfert facile des intérêts bénéficiaires.
- Habituellement, un transfert de titre dans une fiducie foncière entraînera un événement non imposable, car l’IRS a tendance à traiter la propriété comme appartenant au bénéficiaire à des fins fiscales et la plupart des États n’évaluent aucun frais de transfert lorsqu’un propriétaire transfère ses intérêts dans une fiducie révocable.
Comme il a été indiqué précédemment, en vertu d’un accord de fiducie foncière, le fiduciaire détient le titre de propriété sur les biens immobiliers, mais le pouvoir de diriger et de gérer les biens incombe au bénéficiaire.
Une Fiducie foncière ne doit pas être considérée comme un instrument offrant une protection absolue des actifs et ne garantit pas toujours une confidentialité totale quant à la propriété des biens.
Cependant, l’utilisation d’une Fiducie foncière a pour effet de décourager les plaideurs potentiels qui rencontreront des difficultés et des dépenses pour tenter d’éliminer les couches de confidentialité créées par la fiducie et, cette confidentialité peut être améliorée en faisant en sorte qu’une entité serve de bénéficiaire (LLC ou Société). Les actifs du bénéficiaire en vertu d’une convention de fiducie correctement rédigée devraient être protégés de la portée de tout créancier ou détenteur de privilège de la fiducie elle-même.
La majorité des États n’ont aucune loi régissant les fiducies foncières et ont tendance à s’appuyer sur la jurisprudence existante concernant les fiducies en général lorsqu’ils sont confrontés à des problèmes juridiques impliquant des fiducies foncières. Les États de Floride, d’Hawaï, de l’Illinois, de l’Indiana, du Dakota du Nord et de Virginie ont toutefois des lois ou une jurisprudence spécifiques relatives à la formation et à l’utilisation ultérieure de fiducies foncières dans des transactions immobilières.
Vous devriez envisager d’utiliser cet appareil étonnant lorsque vous investissez dans tout type d’immobilier. Avec une fiducie foncière sous votre contrôle, personne ne pourra facilement découvrir quels biens immobiliers vous possédez et, à votre décès, vous pourrez éviter l’homologation et les retards importants dans la distribution de vos biens à vos héritiers.
En utilisant une fiducie foncière, vous pouvez créer un mécanisme qui constituera un bouclier efficace pour vos actifs qui sont en dehors de la propriété de la fiducie et permettra de transférer des intérêts dans des biens immobiliers avec une complexité minimale.
Si vous êtes un investisseur ou un promoteur immobilier et que vous souhaitez en savoir plus sur les fiducies foncières et sur la façon dont elles peuvent être utilisées à votre avantage, contactez Harry Frieland, Esq. au (973) 538-4700 Ext. 3394 ou par courriel à [email protected] .
HARRY FRIELAND est l’avocat du cabinet d’avocats Fein, Such, Kahn & Shepard, P.C. et concentre sa pratique dans les domaines du droit des affaires, du droit des sociétés et du droit immobilier et de toute question transactionnelle dans ces domaines. M. Frieland a été fréquemment conférencier et panéliste devant des groupes publics et privés dans les domaines des affaires et de l’immobilier, y compris la création de structures commerciales et d’investissement, la façon d’investir dans l’immobilier commercial et résidentiel, les investissements dans les ventes fiscales et les saisies immobilières, et les moyens de protéger les actifs immobiliers.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P.C. est un cabinet d’avocats de pratique générale de plus de 50 avocats servant des clients dans le New Jersey et à New York. Depuis près de 30 ans, le cabinet offre des solutions novatrices aux entreprises et aux particuliers dans les domaines de la planification d’entreprise en matière de protection des actifs, des litiges civils, de la représentation des créanciers dans les domaines de la forclusion, de la faillite et des recouvrements, du droit des aînés, du droit de la famille, des blessures corporelles, de l’impôt et des fiducies et successions. Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.fskslaw.com .
Cet article ne constitue pas un conseil juridique ni ne crée une relation avocat-client.
