부동산 매입의 모든 유형을 할 때,그것의”내재 가치 아래 속성을 구입하는 것이 매우 중요합니다.”
나는 강조 할,부동산의 내재 가치 이하로 구입하는 것은 부동산의 시장 가치 이하로 구입하는 것은 매우 다르다.
시장가치 미만으로 매수
시장가치 미만으로 매수하는 것은 소유주 및 투자자 모두에게 엄청난 호소력을 가지고 있으며,인식된”거래”를 확보하는 데 있어 성취감은 매우 보람을 줄 수 있습니다.
즉각적인 형평성 타격은 단기적인 관점에서 매우 유혹적 일 수 있습니다.
그러나 너가 너가 어느 재산을 위해 달성할 수 있은 할인의 총계에 의하여 너의 구입의 전부 성공을 측정하면,너는 더 큰 그림의 아주 작은 조각에 단 초점을 맞추고 있다.
“거래”는 일반적으로 수요가 매우 낮거나 공급이 매우 높거나 다른 이유로 거래되는 열등한 지역에서 구매됩니다.
거의 항상 수요가 부족하기 때문에 전반적으로 이러한 속성은 장기적으로 실적이 저조 할 것입니다.
내재 가치 아래 구매
이 개념을 소개하겠습니다.
그것은 단순히 교체 비용 아래 구매 또는 새로운 브랜드를 교체하는 데 드는 비용보다 적은 비용으로 부동산을 구입하는 또 다른 방법입니다.
내일 새 차를 사서 쇼룸에서 꺼내면 구입 가격의 약 5%~10%를 즉시 잃을 수 있습니다.
당신이 새로운 또는 계획 떨어져 속성 브랜드를 구입하는 경우 동일합니다.
개발자 비용,광고 비용 및 에이전트 수수료 등으로 구성된 프리미엄을 지불하고 있습니다.
당신은 잠재적으로 자신의 포트폴리오를 확장하기 위해 그것을 사용하는 것보다 5%-10%를 그들에게 효과적으로 제공하고 있습니다.
내재 가치 이하로 구입하는 방법
여기에 엄지 손가락의 좋은 규칙은 구입 가격의 높은 부분이 실제 주택 자체의 가치 대 실제 토지 값인지 확인하는 것입니다.
다음과 같습니다;
$800,000 의 구입을 위해,토지 가치가$600,000 의 가치가 있다면,그 집의 가치는 효과적으로$200,000 의 가치가있을 것입니다.
속성을 교체하거나 새로 건설하려면 새 비용이 잠재적으로$300,000–$400,000 사이가 될 수 있으므로 교체 비용 이하로 구입했습니다.
중요 한 것은,당신은 또한 당신의 투자의 높은 부분–토지,감상,그리고 낮은 부분–집,감가 상각.
상황을 뒤집으면$600,000 이 감가 상각되고$200,000 의 토지 가치는 평가됩니다.
토지에 대한 수요가 높을수록 더 빨리 높은 자본 성장 교외 항상 프리미엄 토지 값을 가지고있는 이유입니다,감사합니다.
사례 연구-당신은 무엇을 선택 하시겠습니까?
우리가 10 년 동안 보유하고 있던$600,000 에 가격이 책정 된 두 가지 속성을 살펴 보겠습니다.
부동산 우리는 우리가$560,000 의 구입 가격에서 할인 된 가격에 살 수있어”바겐 세일”속성을 호출합니다,평가는 다시 온에도 불구하고$600,000.
그래서,우리는 시장 가치 이하로 구입하고 지금은 낮은 수요 위치하지만 낮은 토지 부분 인,$40,000 의 초기 이익을 가지고,연간 평균 자본 성장률은 연간 약 4%입니다. 
부동산 나 우리는”높은 수요”속성을 호출합니다.
그러나 수요가 많은 위치에 있었기 때문에 우리는 620,000 달러를 지불해야했으며 600,000 달러의 가치로 부족과 경쟁으로 인해 초과 지불했습니다.
그러나 부동산은 위의 권장 사항에 따라 내재 가치 이하로 구입되었습니다.
그래서,여기에 우리가 지불$20,000 속성을 확보하기 위해,하지만 높은 수요 위치와 높은 고유 토지 가치 인,그것은 평균 것입니다 7%연간 자본 성장 당.
의는 향후 10 년 동안 우리가 처음 거래를 구입하고 너무 많이 지불$20,000 밖으로 복용 만든$40,000 포함 한 후 밖으로 재생하는 방법을 살펴 보자;
| 가격 | 성장 | 10 년 후 | 초기 비용 | 이익 | |
| 아래 시장 | 560,000 | 4% | $888,147 | 40,000 | 328,146.6 |
| 아래 내장 | 620,000 | 7% | $1,180,291 | -20000 | 560,291.0 |
| $232,144 |
연간 4%에서 합성$600,000 의 값을 가진”아래 시장”속성은 10 년 동안$888,147 가치가있을 것입니다.
“아래 본질적인”속성 또한$600000 연간 7%로 합성 가치 10 년에$1,180,291 가치가 있을 것 이다.
초기 비용을 조정 한 후 10 년 동안$232,144 의 차이가 남습니다.
요약
그래서 당신은 항상 최종 게임에 초점을 맞추고 다음 10 년 또는 2 년 안에 있고 싶은 곳에 투자 여행을 시작해야합니다.
단기적으로 초기 부스트를 위해 떨어지는 것은 장기적으로 실수로 판명 될 수 있습니다.
또한 내재 가치보다 낮고 토지 가치가 높은 부동산을 구입하는 것이 우선 순위가되어야한다는 점을 강조해야합니다.
