あなたは、英国の2.5万人の不動産投資家に参加し、過去20年間信頼性の高いリターンを提供してきた部門の独自のシェアを構築する準備が整いました。
具体的なレンガとモルタルの魅力は、初めての開発者にとって明らかです: 自称住宅所有者や不動産投資家からの需要は供給を上回り続けており、不動産開発は思い切って喜んで起業家に二つの明確で魅力的な誘因を提供:
- 資本増価:あなたの特性の保有物の価値はそのうちに上がる。 後でポイントであなたの特性をそれぞれまたは全体の有価証券として販売し、相当なキャピタルゲインを実現できる。
- 収入の生成:あなたの特性に握り、賃借することにすれば借用者からの安定した収入を得る。
私たちのクライアントのための5つの最も人気のある不動産開発戦略は次のとおりです:
- リフォームするための居住用不動産の購入：販売またはレンタルのために
- 住宅に変換するための商業用不動産の購入
- あなたの財産に第二の家ま
1. リフォームするための住宅用不動産の購入: 販売またはレンタルのための
自称開発者は、迅速な修正と化粧品の変身のために泣いている荒廃した古い家やアパートにたまらなく惹かれています。
居住用不動産は、初めての開発者のための優れた出発点です：それは商業用不動産、ストレージユニット、オフィスや学生の宿泊施設の専門家の市場の知識を求めずに、あなた自身の家の購入や改修の経験に描画します。
- 利益率を計画する：修正と反転で少なくとも20％。
- 利益率が十分でない場合は、逃げる準備をしてください。
- あなたにとって明らかなのと同じ機会は、価格を引き上げるために競争するママとパパの行為者にもアピールするでしょう。
- 利益は、購入価格で最初に決定されます：あなたが支払うどのくらいを制御することができます。
初めての開発者のためのトップアドバイス:
- すべてのプロパティは、”天井の値”を持っています：プロパティは、公開市場でのために販売することができる最高の量。
- 最もハイエンドの継手や仕上げでさえ、天井を上回る価格を達成することはありません。
- ことわざのワーストハウス-イン-ベスト-ストリートを購入するのではなく、次のベスト-ストリート、次の新進気鋭のエリアを特定します。
- 不動産業者からのアドバイスを取る：オープンプランの生活空間は、拡張よりも多くの価値を追加することができます。
- 最初に投資目的について明確にしてください。
物件を手放す
あなたはそれが主要な構造的な改修を必要としない限り、プロパティを保持する予定がある場合は、おそらく購入に資金を供給するために購入する住宅ローンを探しているでしょう。
あなたが購入したエリアとあなたの予測される賃貸収入は、あなたの開発決定を形作っています:
- ベッドルームの数
- これは家族/学生/若い専門家にアピールするプロパティです
シングルテナント
初めての投資家のための最も人気のある選: 単一のテナント、カップルや家族のグループとの一つの契約。
- 毎月の賃貸収入は、あなたのために上にいくつかの利益で、住宅ローンやその他の管理および維持費を聞かせてあなたの購入のために支払います。
- 一つのテナント関係を管理するために、低管理コストと良いチャンスは、彼らが長期的に滞在します。
- 不動産が空で、収入がない場合の無効期間のリスク–これは年間収益性を一掃する可能性があります。
複数占有の家（HMO）
リビングルーム、バスルーム、キッチンが居住者によって共有されている家の個々の部屋を出す。
- 個々のテナント契約。
- しかし、より高い管理とメンテナンスコストを持ちます。
- 五つ以上の個々のテナントにレンタルされた大規模なHMOは、（より大きな管理責任を持つ）さらに大きな収益性を提供しています。
- HMOまたは大型HMOでは、家が完全に占有されていなくても、いくらかの賃貸収入を受け取り続けます。
- しかし、必要な修理やアップグレードの手配はより複雑になる可能性があります。
改装された不動産を売却する
長期住宅ローンの融資は、改装後に不動産を売却しようとしている場合には適していません。 早期返済料（ERCs）あなたが早期に住宅ローンを終了する場合は、あなたの利益の多くを一掃することができます。
あなたは、いつでも返済することができますブリッジローン、またはブリッジファイナンスの形で短期資金を探しているでしょう-とすぐにあなたの作
住宅改修プロジェクトのための資金
成功した開発は、あなたの建物の作品と同じくらいあなたの借
多くの場合、ハイストリート銀行はこの種のプロジェクトに資金を供給するために設定されません: あなたはかなり高い金利を請求される可能性が高いし、彼らは民間や専門家の貸し手として彼らの融資基準に柔軟にすることはできません。
経験豊富な金融ブローカーは、あなたがやっていることのための右の借入を見つけることができるようになります–借り手から直接アプローチに利用できな
商業用不動産を購入して住宅に変換する
商業用不動産は、ビジネス目的で使用されている、または使用されている建物のいずれかの種類です: オフィススペースから工場まで何でも。
商業用不動産の住宅用への転換は、特に不動産がしばらく空いているときに中央政府と地方政府の両方に人気があり、現在（2019年）は他のタイプの転換
これらの種類の変換は、関連する建物の大きさのために、開発者がはるかに多くの住宅ユニットを作成する刺激的な機会を提供します。
廃工場が1ポンドで購入した。25Mは潜在的にそれぞれ£300,000で評価される10の住宅のアパートに開発することができます。
ユニットの数が多いほど、貸し手のセキュリティが強化され、より手頃な価格の金融を活用する機会が得られます。
あなたの財産に第二の家や商業施設を建てる
あなたが利用可能なスペースを持っている場合は、あなた自身の土地に追加の財産を構築することが
細分化は、平均よりも大きい庭を持っている場合、既存の家の価値を大幅に減らすべきではありません（経験則として：あなたの家の約三倍の大きさ）。
このタイプの開発の大きな利点:
- あなたが開発に費やすことができるお金：あなたは土地を購入するコストに£100,000以上まで保存することができます。
- 第二の施設にサービスを接続するコストの一部を回避することができるかもしれない：電力会社は、水道管やガス管へのアクセスのために道路を掘
実行可能性は明らかに計画許可の確保に依存します。
そしてあなたの家のあらゆる既存の契約についてのベテランの特性の弁護士からの助言を取りなさい。
地上開発を行うために土地を購入する
それはすべての開発者の目には賞です：エキサイティングな利益の可能性を秘めたアパートの小さなブロック、ま
初めての開発者-そして彼らのアプリケーションを検討している貸し手–にとって、これは野心的な最初のプロジェクトです。 潜在的な利益は、両方に大きなリスクを反映しています。
重要な基準にチェックを入れると、あなたのプロジェクトは何年も買いだめの後ろに低迷するのではなく、地面から降りることが保証されます。
- ゲーム内のスキン：機会を特定し、貸し手がすべてのリスクを負担することを期待するだけでは不十分です。
- すでに土地を所有していれば、建設費の100％を借りることができるかもしれません。
- 重要な要素は、予測総開発価値（GDV）に必要なloan-to-value（LTV）である。
- ほとんどの貸し手は、初めての開発者のための最大65％LTVを検討します-他のすべてがあなたの好意であれば、時折より多くの。
計画許可を持つか、またはせずに土地？
- 計画許可なしに土地を投機的に購入することは、あなたが地元の計画当局といくら事前調査を行ったとしても、かなりのリスクです。
- 非常に少数の貸方は計画の適用のための待っている期間で結合したいと思う。
- 既に許可されている概要計画許可を持つ土地はより高価になりますが、通常は開発資金の可用性を高めるために価格プレミアムの価値があります。
設計が完了し、計画が承認されると、ビルド時間が財務コストに最も大きな影響を与えます。
- 建設プロジェクト管理の経験がほとんどまたはまったくない場合は、チームの経験豊富なプロジェクトマネージャーを取得してください。
- 請負業者とビルドスケジュールの実践的な調整は、コスト削減と予算超過の管理における手数料を支払うことになります。
これらは複雑な金融手配であり、あなたのプロジェクトに最も適切な資金を得るための最良の方法は、民間金融専門家を従事させることです。
土地を購入して計画許可を取得し、開発者に販売する
これは、かなりのリスクに対して潜在的に高いリターンを提供する大胆な戦略です。 潜在的に重要なキャピタルゲインは、継続的に彼らが将来的に構築することができます計画の許可を得て、サイトの彼らの”土地銀行”を構築しようとしている開発者によって駆動されます。
何に気をつけるべきか:
- 土地を購入する前に潜在的な計画の同意についての照会をすることができるが所有者はあなたの照会に警告される。
- 一区画の土地を取得すると、計画許可を取得するプロセスには何ヶ月も、さらには何年もかかることがあります–その間、購入時の資金（またはその資本の機会費用）を支払うことになります。
- 地方自治体が計画許可を与える意思は全国的に異なり、地方政治、地方および地域の計画、合意された開発の優先順位によって強く影響されます。
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- 地域の知識: 潜在的な機会を見つけ、土地所有者に
- を売却するよう説得することができること
- 計画プロセスを完全に理解していること
- あなたの（かなりの）
あなたの財産開発ベンチャーのための右の金融パートナーを見つける
あなたの財政のスピード、コストと柔軟性は、あなたの成功の重要な要因になるだろう。
- 金融のコストは、あなたが確立された実績を持っていないときに貸し手の理解できる注意を反映して、初めての開発者のためのより高価です。
- この最初のプロジェクトの目的は、コストを十分に管理し、次の開発でより安価な資金を購入する合理的な利益を上げることです。
- 良い金融ブローカーは、あなたのアプリケーションをフィネスし、市場であなたに利用可能な最高の金融取引を見つけるでしょう。
Clifton Private Financeは、経験の浅い開発者のための調達と金融の確保に幅広い経験を持っています。 私たちは、英国の金融市場全体の大手銀行、民間貸し手、および専門機関と協力し、あなたのプロジェクトのための最も手頃な価格で柔軟な金融を手配 >
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