Trust fondiari: Uno strumento importante per il successo immobiliare Investitore / sviluppatore
Di: Harry Frieland, Esq.
Un Land Trust è un dispositivo semplice, facile e poco costoso per l’acquisizione e il mantenimento del titolo immobiliare che si traduce nella capacità di fornire una fonte per un’ulteriore protezione dei beni e privacy.
I trust non sono nuovi alla scena immobiliare e sono in vigore da molti secoli. Sono stati utilizzati come metodo per proteggere il titolo immobiliare e dare all’investitore e ai suoi beni un ulteriore livello di sicurezza e anonimato contro cause legali, inquilini infelici, coniugi divorziati, ex dipendenti scontenti e agenzie governative.
Prima di poter comprendere e comprendere appieno i benefici e le sfumature di un Trust fondiario, è essenziale che vi rendiate conto della struttura operativa generale dello strumento stesso. Un Trust fondiario stabilisce una forma di proprietà attraverso un accordo privato. In base a questo accordo, un fiduciario accetta di prendere titolo alla proprietà a beneficio di una terza parte(s) chiamato il “beneficiario”. Di solito il trust è istituito dall’attuale proprietario o da una parte che desidera acquistare la proprietà (l ‘ “investitore”). L’investitore diventa successivamente il beneficiario del trust. Il beneficiario dirige e controlla le azioni del fiduciario e riceve i benefici e il reddito dal bene fiduciario.
I diritti e gli obblighi del fiduciario e del beneficiario sono enunciati in dettaglio in un Accordo fiduciario. L’Accordo crea una relazione in base alla quale il fiduciario ha solo i poteri che il beneficiario gli conferisce e la sua unica funzione è quella di agire come indicato dal beneficiario. Il trust è revocabile dall’investitore che lo ha istituito e può essere modificato, modificato o risolto a discrezione dell’investitore. Secondo le leggi della maggior parte degli stati, e se lo strumento è strutturato correttamente, il trustee non incorre in alcuna responsabilità personale nella sua qualità fiduciaria e qualsiasi creditore di un trustee non ha la capacità di pegno o altrimenti influenzare la proprietà trust.
Formare un Land Trust comporta la creazione di due (2) documenti legali:
- Un atto da parte dell’investitore o attuale proprietario al fiduciario come fiduciario per il trust.
- Un accordo fiduciario tra il trustee e l’investitore o il proprietario che stabilisce i poteri, gli obblighi e i diritti del trustee, del beneficiario e della parte che forma il trust.
Dopo che l’accordo fiduciario è stato formalmente firmato da tutte le parti e l’atto della proprietà è stato correttamente registrato, la proprietà sarà intitolata sotto il nome del trust e non sotto il nome dell’investitore o del proprietario. L’accordo di fiducia in sé non è registrato pubblicamente e il trust non è tenuto a ottenere un numero di identificazione da qualsiasi autorità fiscale federale o statale. Tutte le tasse sono pagate dal beneficiario che riceve i profitti dal bene fiduciario. Per la massima protezione, ogni proprietà deve essere impostata in un trust separato e distinto.
L’accordo Land Trust presenta l’investitore con un potente strumento giuridico per prendere titolo alla proprietà e dovrebbe essere utilizzato se un investitore o proprietario di proprietà cerca uno o tutti i seguenti vantaggi:
- Qualsiasi reclamo o vincolo nei confronti della proprietà trust non influenzerà il beneficiario personalmente o altri beni del beneficiario. Eventuali sentenze, pignoramenti o altre attività di esecuzione possono essere soddisfatti solo dal bene di fiducia specifico.
- Poiché il titolo è registrato a nome del trust, il vero proprietario della proprietà, il beneficiario, non viene reso pubblico. Pertanto, sarà difficile per la persona media accertare chi possiede e controlla realmente la proprietà.
Va notato che se qualcuno vuole prendere il tempo per fare una ricerca completa del titolo, il nome del beneficiario può essere scoperto se c’è un documento registrato che stabilisce informazioni personali sul beneficiario. Nella maggior parte dei casi, le persone cercano solo i record su chi possiede la proprietà e questa indagine limitata raramente, se mai, fornirà l’identità del vero proprietario. È altamente raccomandato che un investitore crei una società o una società a responsabilità limitata per essere il beneficiario del trust nominato in modo da garantire ulteriormente che vi sia un ulteriore livello di privacy e potenziale isolamento dalla responsabilità.
- Nella maggior parte degli stati, non ci può essere alcuna divulgazione degli interessi di qualsiasi beneficiario senza un ordine di un tribunale avente giurisdizione adeguata.
- Qualsiasi giudizio contro qualsiasi beneficiario non influirà sul titolo della proprietà trust e non impedirà la vendita della proprietà trust.
- L’omologazione può essere evitata per quanto riguarda la proprietà trust avendo una successione di proprietà specificamente stabilita nell’Accordo Trust.
- L’interesse benefico in un trust fondiario è considerato proprietà personale che consente al beneficiario/proprietario del trust di essere modificato senza registrare un cambiamento di titolo nei registri pubblici. Questo è estremamente utile quando un contratto di vendita non può essere assegnato o dove c’è una clausola di vendita dovuta in qualsiasi ipoteca.
Contraendo o prendendo titolo in nome di un trust, libera il beneficiario di assegnare i suoi interessi a terzi senza innescare alcuna disposizione di default in un contratto di vendita o ipoteca. In sostanza, un’ipoteca non assegnabile può essere assunta perché l’assegnazione di un interesse benefico non verrà all’attenzione di un creditore a causa del fatto che si tratta di un’assegnazione di personalità e non deve essere registrata con alcun ufficio di registrazione pubblico.
- Un Trust fondiario è un veicolo eccellente per strutturare una direzione chiara e concisa per le iniziative immobiliari che coinvolgono più proprietari e può essere utilizzato per facilitare il facile trasferimento di interessi benefici.
- Di solito un trasferimento di proprietà in un trust fondiario si tradurrà in un evento non tassabile poiché l’IRS tende a trattare la proprietà come di proprietà del beneficiario ai fini fiscali e la maggior parte degli stati non valuta alcuna commissione di trasferimento quando un proprietario trasferisce il suo interesse in un trust revocabile.
Come è stato precedentemente stabilito, nell’ambito di un accordo fondiario il trustee detiene il titolo immobiliare, ma il potere di dirigere e gestire la proprietà spetta al beneficiario.
Un Trust fondiario non deve essere considerato come uno strumento di protezione assoluta dei beni e non sempre garantisce la completa privacy per quanto riguarda la proprietà.
Tuttavia, l’uso di un Trust fondiario ha l’effetto di scoraggiare i potenziali litiganti che incontreranno difficoltà e spese nel tentativo di staccare gli strati di privacy creati dal trust e, questa privacy può essere migliorata avendo un’entità servire come beneficiario (LLC o Corporation). Le attività del beneficiario nell’ambito di un Accordo fiduciario debitamente redatto dovrebbero essere al sicuro dalla portata di qualsiasi creditore o detentore del vincolo del trust stesso.
La maggioranza degli stati non ha statuti che disciplinano i trust fondiari e tende a fare affidamento sulla giurisprudenza esistente che coinvolge i trust in generale di fronte a questioni legali che coinvolgono i trust fondiari. Gli stati della Florida, Hawaii, Illinois, Indiana, North Dakota e Virginia, tuttavia, hanno statuti specifici o giurisprudenza relativi alla formazione e al successivo utilizzo di trust fondiari nelle transazioni immobiliari.
Si dovrebbe considerare l’utilizzo di questo incredibile dispositivo quando si investe in qualsiasi tipo di immobile. Con una Terra Fiducia nel vostro controllo, nessuno sarà in grado di scoprire facilmente ciò che immobiliare si possiede, e, alla tua morte, si può evitare di successione e ampi ritardi nella distribuzione della vostra proprietà ai vostri eredi.
Impiegando un Trust fondiario, è possibile creare un meccanismo che sarà uno scudo efficace per i vostri beni che sono al di fuori della proprietà trust e consentire il trasferimento di interessi nel settore immobiliare con la minima complessità.
Se sei un investitore immobiliare o sviluppatore e desideri saperne di più sui trust fondiari e su come possono essere utilizzati a tuo vantaggio, contatta Harry Frieland, Esq. a (973) 538-4700 Ext. 3394 o e-mail a [email protected].
HARRY FRIELAND è consulente dello studio legale di Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. e concentra la sua pratica nelle aree del diritto commerciale, societario e immobiliare e in qualsiasi questione transazionale in questi campi. Il sig. Frieland è stato un frequente docente e panelist davanti a gruppi pubblici e privati nei settori del business e immobiliare, compresa la creazione di strutture di business e di investimento, come investire in immobili commerciali e residenziali, investimenti in vendite fiscali e pignoramenti, e modi per proteggere il patrimonio immobiliare.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. è uno studio legale di medicina generale di oltre 50 + avvocati che servono clienti nel New Jersey e New York. Per quasi 30 anni lo studio ha offerto soluzioni innovative per le imprese e gli individui nei settori della pianificazione aziendale di protezione dei beni, contenzioso civile, rappresentanza dei creditori nelle aree di preclusione, fallimento e collezioni, diritto degli anziani, diritto di famiglia, lesioni personali, fiscale, e trust e proprietà. Per ulteriori informazioni, vai a www.fskslaw.com.
Questo articolo non costituisce consulenza legale né crea un rapporto avvocato-cliente.
