Ci sono una serie di motivi per cui un imprenditore potrebbe essere motivato a terminare un contratto di locazione commerciale presto. Il motivo più comune è che un business non sta facendo abbastanza bene per tenere il passo con i pagamenti di locazione. Altri motivi includono cambiamenti nel mercato locale, la necessità di spazio più grande o più piccolo, o il semplice desiderio di passare ad altri sforzi. Qualunque siano le circostanze, un inquilino desideroso di terminare il suo contratto di locazione commerciale affronta presto una battaglia in salita. I proprietari commerciali contano sugli inquilini per mantenere i loro obblighi di locazione. Entrano in contratti di locazione a lungo termine per evitare i costi associati alla continua ricerca di nuovi inquilini qualificati e, soprattutto, per evitare la perdita di entrate associate allo spazio vuoto. Per questo motivo, i proprietari in genere richiedono un forte linguaggio di locazione che scoraggia gli inquilini dalla risoluzione anticipata. Vedi “Clausole di cessione e termini correlati nel leasing commerciale”.
Una volta che un inquilino decide, per qualsiasi motivo, che vuole terminare un contratto di locazione in anticipo, dovrebbe procedere con cautela. L’approccio migliore, naturalmente, è quello di cercare l’assistenza di un esperto avvocato di locazione commerciale di San Diego. O se non si consulta con un avvocato, è importante rivedere i termini di locazione con attenzione in modo da avere una chiara comprensione delle opzioni a vostra disposizione e/o le conseguenze della risoluzione anticipata. Quali sono i passaggi necessari per l’assegnazione del contratto di locazione a un nuovo inquilino? Il contratto di locazione dà al proprietario discrezione illimitata nel decidere se accettare un cessionario (un nuovo inquilino)? In che modo il contratto di locazione definisce i danni per la risoluzione anticipata? Esiste una clausola di riconquista (una clausola che consente al proprietario di risolvere il contratto di locazione semplicemente perché l’inquilino chiede al proprietario di approvare un incarico). Naturalmente, gli inquilini possono anche cercare altri modi per evitare la risoluzione anticipata, come proporre opzioni di pagamento flessibili per recuperare l’affitto, proporre un affitto ridotto temporaneo, chiedere di essere spostato in uno spazio più piccolo sulla stessa proprietà o chiedere l’approvazione dell’assegnazione. Naturalmente è meglio se si può evitare con successo la risoluzione anticipata tramite una di queste proposte. Tuttavia, essi sono più facili parlato di quello compiuto.
Nella maggior parte dei casi, un inquilino che termina un contratto di locazione in anticipo è responsabile per qualsiasi affitto non pagato e l’affitto non pagato dovuto per il saldo della durata del contratto di locazione meno mitigazione. La mitigazione è l’importo che un inquilino può dimostrare avrebbe potuto essere ragionevolmente evitato se il proprietario avesse fatto uno sforzo per ri-affittare lo spazio. Dal punto di vista pratico, gli inquilini senza le risorse necessarie per assumere un avvocato e litigare il caso più spesso si trovano ad affrontare sentenze di default per l’intero importo dei danni richiesti senza alcuna attenuazione. Questo è il motivo per cui ignorare il problema non è un’opzione. Allo stesso tempo il contenzioso è estremamente costoso. Tuttavia, i proprietari a volte sono disposti a discutere informalmente i termini di risoluzione anticipata che influiscono sulla mitigazione, purché gli inquilini comunichino l’intenzione di trovare una risoluzione equa. Una risoluzione equa, purtroppo, non significa che l’inquilino sta per come il risultato. Oggettivamente, la correttezza richiederebbe un inquilino a essere responsabile per i costi effettivi connessi con i padroni di casa, la ricerca di un nuovo inquilino (a causa del passato affitti dovuti tra area comune le spese di manutenzione (“CAM”), tutti gli affitti e CAMME per la data di un accordo finale, tutti i costi connessi con la ricerca di un nuovo inquilino, i costi di affitto e CAMME, mentre lo spazio è vuoto e se il nuovo inquilino paga di meno l’affitto, la differenza con il padrone di casa avrebbe guadagnato aveva ricevuto l’affitto più alto. Questi costi possono essere considerevoli. Inoltre, i proprietari non sempre sanno quanto tempo ci vorrà e sbagliano sul lato di avvantaggiarsi quando negoziano termini di risoluzione anticipata.
Una volta che un inquilino ha una chiara comprensione delle sue opzioni nell’ambito del contratto di locazione, può considerare se chiedere l’approvazione del proprietario di un incarico è fattibile. Vendere l’attività o trovare un inquilino sostitutivo richiede l’approvazione del proprietario, quindi la lingua di assegnazione nel contratto di locazione è fondamentale. Se dopo un’attenta valutazione un’assegnazione è fattibile e l’inquilino ha trovato un inquilino di sostituzione adatto, dovrebbe preparare una proposta dettagliata in conformità con la clausola di assegnazione del contratto di locazione. Come accennato in precedenza, è importante che l’inquilino sappia se è in discussione una clausola di riconquista. Le assegnazioni sono particolarmente importanti per gli inquilini con le imprese vitali che credono possono essere venduti per valore.
Se vendere la tua attività non è un’opzione e devi semplicemente fermare l’emorragia, le seguenti sono alcune linee guida per avvicinarsi al tuo padrone di casa sulla risoluzione anticipata del contratto di locazione:
- Mentre oltre lo scopo di questo articolo, il primo passo in qualsiasi analisi è quello di prendere in considerazione l’opzione di fallimento. Nella maggior parte dei casi, gli inquilini garantiscono personalmente il contratto di locazione. Fallimento può essere l’opzione migliore per gli inquilini insolventi. Contattare un avvocato per determinare se questa è un’opzione per voi.
- Considerare se l’azienda può rimanere a galla per un certo periodo di tempo e continuare a soddisfare i suoi obblighi di affitto. Offrendo il padrone di casa la possibilità di continuare la locazione, mentre alla ricerca di un nuovo inquilino riduce notevolmente i danni. In tali casi, i proprietari potrebbero accettare termini di risoluzione anticipata che richiedono un inquilino a pagare solo i costi effettivi di procurarsi un nuovo inquilino (di solito questo include costi pubblicitari, commissioni di broker, spese legali, lacune in affitto durante la transizione e tutti gli altri costi associati a portare su un nuovo inquilino compresi eventuali incentivi necessari per attirare un nuovo inquilino). Mentre questi elementi sono negoziabili, proprietari di solito sono determinati ad essere fatto intero. In breve, non vogliono subire perdite a causa di lasciarti fuori dal contratto di locazione in anticipo.
- Se sei ancora aggiornato sul tuo affitto, contatta il tuo padrone di casa e fai una franca discussione sulla tua situazione. Informare il padrone di casa che il business semplicemente non può sopravvivere più sotto il mercato attuale e che continuando con il contratto di locazione inevitabilmente si guida in fallimento che non è buono per entrambi i lati. In rare circostanze alcuni proprietari potrebbero anche essere disposti ad abbassare temporaneamente l’affitto per aiutare un inquilino di molto tempo a superare la gobba. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, i proprietari cercheranno termini di risoluzione anticipata duri al fine di sovracompensare per eventuali perdite previste. Discutere le potenziali opzioni tra cui continuare temporaneamente il contratto di locazione come discusso sopra. Qualunque sia l’accordo raggiunto, gli inquilini dovrebbero essere pronti a pagare un premio per la risoluzione anticipata. Se la domanda dei proprietari è troppo alta per pagare in una sola volta, vedere se il padrone di casa prenderà in considerazione le opzioni di pagamento. Più breve è il periodo di rimborso, più è probabile che il padrone di casa sarà d’accordo.
- Gli inquilini dietro in affitto hanno meno potere contrattuale. La maggior parte dei proprietari sono pronti ad andare avanti con il processo di sfratto (azioni detainer illegali). Tuttavia una linea di comunicazione aperta è il modo migliore per evitare lo sfratto. Vedi se c’è un modo per recuperare l’affitto con un piano di pagamento concordato e/o elaborare un accordo di risoluzione anticipata con cui il proprietario può convivere.
Nelle tue trattative, ricorda che i proprietari sono interessati a prendere la giusta decisione aziendale, e mentre possono avere una certa simpatia per gli inquilini affidabili da molto tempo, alla fine la maggior parte non è interessata a come sei arrivato dove sei. Non stanno pensando all’equità. Vogliono essere resi interi. Concentrandosi su soluzioni pratiche che funzioneranno per il proprietario offerto tramite proposte chiare e concise fornisce agli inquilini la migliore speranza di elaborare una risoluzione ragionevole.
Presso lo studio legale di Donald R. Oder, negozieremo la risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale per una tariffa forfettaria una tantum. Se si desidera pianificare una consulenza gratuita, contattare esperto San Diego commercial lease avvocato Donald R. Oder a (888) 900-9002.
