Land Trusts: Fontos Eszköz A Sikeres Ingatlan Befektető/Fejlesztő
Által: Harry Frieland, Úr.
a Land Trust egy egyszerű, egyszerű és olcsó eszköz az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére és megtartására, ami lehetővé teszi, hogy forrást biztosítson a további vagyonvédelemhez és a magánélet védelméhez.
a trösztök nem újak az ingatlanpiacon, és évszázadok óta működnek. Ezeket az ingatlan tulajdonjogának védelmére szolgáló módszerként használták, és a befektetőnek és vagyonának további biztonsági és anonimitási réteget adtak a perek, a boldogtalan bérlők, az elvált házastársak, az elégedetlen korábbi alkalmazottak és a kormányzati ügynökségek ellen.
mielőtt megértené és teljes mértékben megértené a Földbizalommal kapcsolatos előnyöket és árnyalatokat, elengedhetetlen, hogy tisztában legyen az eszköz általános működési struktúrájával. A Földbizalom magánmegállapodás útján létrehozza a tulajdonjog egyik formáját. E megállapodás értelmében a vagyonkezelő vállalja, hogy tulajdonjogot szerez a “kedvezményezettnek”nevezett harmadik fél(ek) javára. A bizalmat általában a jelenlegi ingatlantulajdonos vagy az ingatlant megvásárolni kívánó fél (a “befektető”) hozza létre. A befektető ezután a bizalom kedvezményezettjévé válik. A kedvezményezett irányítja és ellenőrzi a vagyonkezelő tevékenységeit, és megkapja a vagyonkezelői eszközből származó előnyöket és bevételeket.
a vagyonkezelő és a kedvezményezett jogait és kötelezettségeit egy vagyonkezelői megállapodás részletezi. A megállapodás olyan kapcsolatot hoz létre, amelyben a vagyonkezelő csak azokkal a hatáskörökkel rendelkezik, amelyeket a kedvezményezett ad neki, és egyetlen feladata a kedvezményezett utasításai szerint eljárni. A bizalmat az azt létrehozó befektető visszavonhatja, és a befektető belátása szerint megváltoztatható, módosítható vagy megszüntethető. A legtöbb állam törvényei szerint, és ha az eszköz megfelelően van felépítve, a vagyonkezelő nem vállal személyes felelősséget vagyonkezelői minőségében, és a vagyonkezelő bármely hitelezője nem képes zálogjogot adni vagy más módon befolyásolni a vagyonkezelői vagyont.
a Földbizalom létrehozása két (2) jogi dokumentum létrehozását jelenti:
- a befektető vagy a jelenlegi ingatlantulajdonos okirata a vagyonkezelőnek, mint a bizalom megbízottja.
- bizalmi megállapodás a vagyonkezelő és a befektető vagy az ingatlantulajdonos között, amely meghatározza a vagyonkezelő, a kedvezményezett és a Trustot alkotó fél hatásköreit, kötelezettségeit és jogait.
miután a bizalmi megállapodást minden fél hivatalosan aláírta, és az ingatlan okiratát megfelelően rögzítették, az ingatlan a bizalom neve alatt lesz, nem pedig a befektető vagy az ingatlantulajdonos neve alatt. Magát a bizalmi megállapodást nem rögzítik nyilvánosan, és a trustnak nem kell azonosító számot szereznie egyetlen szövetségi vagy állami adóhatóságtól sem. Minden adót a kedvezményezett fizet, aki megkapja a bizalmi eszközből származó nyereséget. A maximális védelem érdekében minden tulajdonságot külön és különálló bizalomban kell létrehozni.
a Land Trust megállapodás a befektető számára hatékony jogi eszközt biztosít az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez, és akkor kell használni, ha a befektető vagy az ingatlantulajdonos a következő előnyök egyikét vagy mindegyikét keresi:
- a vagyonkezelői ingatlannal szembeni követelések vagy zálogjogok nem érintik a kedvezményezettet személyesen vagy a kedvezményezett egyéb vagyonát. Bármely ítélet, kizárás vagy egyéb végrehajtási tevékenység csak az adott bizalmi eszközből teljesíthető.
- mivel a címet a Tröszt nevében rögzítik, az ingatlan valódi tulajdonosát, a kedvezményezettet nem hozzák nyilvánosságra. Ezért az átlagember számára nehéz lesz megállapítani, hogy ki birtokolja és ellenőrzi az ingatlant.
meg kell jegyezni, hogy ha valaki azt akarja, hogy az idő, hogy csinál egy teljes cím keresés, a kedvezményezett neve lehet felfedezni, ha van egy rögzített dokumentum, amely meghatározza a személyes adatokat a kedvezményezett. A legtöbb esetben az emberek csak a nyilvántartásokban keresik, hogy ki birtokolja az ingatlant, és ez a korlátozott vizsgálat ritkán, ha valaha is megadja a valódi tulajdonos személyazonosságát. Erősen ajánlott, hogy egy befektető hozzon létre egy társaságot vagy korlátolt felelősségű társaságot, hogy a megnevezett bizalmi kedvezményezett legyen, hogy tovább biztosítsa a magánélet további rétegét és a felelősségtől való esetleges szigetelést.
- a legtöbb államban nem lehet nyilvánosságra hozni a kedvezményezett érdekeit a megfelelő joghatósággal rendelkező bíróság végzése nélkül.
- bármely kedvezményezett ellen hozott ítélet nem érinti a vagyonkezelői ingatlan tulajdonjogát, és nem akadályozza meg a vagyonkezelői ingatlan értékesítését.
- a hagyatéki eljárás elkerülhető a vagyonkezelői tulajdon tekintetében, ha a vagyonkezelői Megállapodásban kifejezetten meghatározott tulajdonjogot kap.
- a Földalapban fennálló haszonélvezeti érdek személyes tulajdonnak minősül, amely lehetővé teszi a vagyonkezelő kedvezményezettjének/tulajdonosának megváltoztatását anélkül, hogy a tulajdonjog változását a nyilvános nyilvántartásban rögzítenék. Ez rendkívül hasznos, ha az adásvételi szerződést nem lehet hozzárendelni, vagy ha bármilyen jelzálogban van esedékességi záradék.
a vagyonkezelő nevében történő szerződéskötéssel vagy jogcím megszerzésével felszabadítja a kedvezményezettet arra, hogy érdekeltségét harmadik félre ruházza át anélkül, hogy az adásvételi szerződésben vagy jelzálogban bármilyen mulasztási rendelkezést kiváltana. Lényegében egy nem engedményezhető jelzálog feltételezhető, mert a haszonélvezeti kamat átruházása nem kerül a hitelező tudomására, mivel személyiség-átruházásról van szó, és nem kell semmilyen nyilvános nyilvántartó irodában rögzíteni.
- a Land Trust egy kiváló eszköz strukturálása világos és tömör irányt ingatlan vállalkozások bevonásával több tulajdonos és fel lehet használni, hogy megkönnyítse a könnyű átadása előnyös érdekeit.
- általában a tulajdonjog átruházása egy Földbizalomba nem adóköteles eseményt eredményez, mivel az IRS hajlamos arra, hogy az ingatlant adózási szempontból a kedvezményezett tulajdonában lévő ingatlanként kezelje, és a legtöbb állam nem értékeli az átutalási díjakat, amikor az ingatlantulajdonos átruházza érdeklődését visszavonható bizalomra.
amint azt korábban kifejtettük, a Földbizottsági megállapodás értelmében a vagyonkezelő birtokolja az ingatlan tulajdonjogát, de az ingatlan irányításának és kezelésének hatásköre a kedvezményezettre hárul.
a Földbizalmat nem szabad abszolút vagyonvédelmet nyújtó eszköznek tekinteni, és nem mindig garantálja a tulajdonjog teljes magánéletét.
a Földbizalom használata azonban elriasztja a potenciális peres feleket, akik nehézségekbe és költségekbe ütköznek a bizalom által létrehozott adatvédelmi rétegek eltávolításában, és ez a magánélet fokozható azáltal, hogy egy entitás kedvezményezettként szolgál (LLC vagy vállalat). A kedvezményezettnek egy megfelelően kidolgozott vagyonkezelői megállapodás szerinti eszközeit a vagyonkezelői alap bármely hitelezője vagy zálogjogosultja elől biztosítani kell.
az államok többségének nincs olyan alapszabálya, amely a Földalapokat szabályozza, és általában a trösztöket érintő meglévő ítélkezési gyakorlatra támaszkodnak, amikor a Földalapokat érintő jogi kérdésekkel szembesülnek. Florida, Hawaii, Illinois, Indiana, Észak-Dakota és Virginia államai azonban rendelkeznek konkrét alapszabályokkal vagy ítélkezési gyakorlattal az ingatlanügyletekben a Földalapok kialakítására és későbbi felhasználására vonatkozóan.
fontolja meg ennek a csodálatos eszköznek a használatát, ha bármilyen típusú ingatlanba fektet be. A Föld bizalmát a kontroll, senki sem lesz képes könnyen felfedezni, milyen ingatlan van a saját, és a halál, akkor elkerülhető hagyatéki és kiterjedt késedelmek a forgalmazás a tulajdon, hogy az örökösök.
a Land Trust alkalmazásával létrehozhat egy olyan mechanizmust, amely hatékony pajzs lesz a vagyonkezelői ingatlanon kívüli eszközök számára, és lehetővé teszi az ingatlanok érdekeltségeinek minimális bonyolultságú átruházását.
ha Ön ingatlanbefektető vagy fejlesztő, és többet szeretne megtudni a Földalapokról és arról, hogyan lehet ezeket előnyére használni, vegye fel a kapcsolatot Harry Frieland, Esq. at (973)538-4700 Ext. 3394 vagy e-mailben [email protected].
HARRY FRIELAND a FEIN, Such, Kahn & Shepard, P. C. ügyvédi iroda tanácsadója, és gyakorlatát az üzleti, társasági és ingatlanjog, valamint az ezen területeken felmerülő tranzakciós ügyek területére összpontosítja. Mr. Frieland gyakori előadó és panelista volt az állami és magán csoportok előtt az üzleti és ingatlanügyletek területén, beleértve az üzleti és befektetési struktúrák létrehozását, a kereskedelmi és lakóingatlanokba történő befektetéseket, az adóeladásokba és a kizárásokba történő beruházásokat, valamint az ingatlanvagyon védelmének módjait.
Fein, Such, Kahn & Shepard, P. C. egy általános gyakorlat ügyvédi iroda több mint 50+ ügyvédi szolgáltatást nyújtó ügyfelek New Jersey és New York. A cég közel 30 éve kínál innovatív megoldásokat üzleti és magánszemélyek számára a vagyonvédelmi üzleti tervezés, a polgári peres eljárások, a Hitelezői képviselet területén a kizárás, a csőd és a behajtások, az idősjog, a családjog, a személyi sérülés, az adó, valamint a trösztök és a birtokok területén. További információ: www.fskslaw.com.
ez a cikk nem minősül jogi tanácsadásnak, és nem hoz létre ügyvéd-ügyfél kapcsolatot.
